Квартира в ипотеке при разделе имущества

Question

В браке была приобретена двухкомнатная квартира с использованием заемных средств. Первоначальный взнос составлял порядка 75% от общей стоимости квартиры, в ипотеку было взято 2 млн на 7 лет. Первоначальный взнос был внесен полностью из моих личных средств, которые частично были мне подарены родственниками, частично получены от продажи квартиры полученной мной в наследство. ДКП был только на мое имя и квартира зарегистрирована в Росреестре не в общую долевую собственность, а в мою собственность. Муж писал для сделки свое нотариальное согласие на покупку мной этой квартиры. Мы договорились, что ипотеку вообще буду полностью платить я (и я плачу), но поскольку это все-таки муж - мы обязаны были быть созаемщиками по правилам банка. Спустя всего три месяца после покупки этой квартиры мы с мужем решили развестись. Он никак не претендует на эту квартиру. Мы хотим просто составить соглашение, квартира останется за мной. Но как быть с ипотекой? Я так понимаю, что нам необходимо согласие банка о переводе долга на меня, но банк может его не дать. Допускают ли банки например увеличение срока заема (ну чтобы мне разрешили одной его выплачивать?). Учитывая, что я и так собственник квартиры по сути, могу я просто и дальше продолжать сама гасить ипотеку и оставить мужа созаемщиком просто по документам? И если после развода мы останемся созаемщиками, но платить ипотеку буду я одна, не сможет ли муж претендовать на часть этой квартиры, когда я сама полностью ипотеку погашу? Мало ли... сейчас все полюбовно решили, но всякое может случиться.

Юлия Мишагина · Answer

Добрый день! Вам достаточно просто составить брачный договор с супругом либо составить соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Разводиться при этом необязательно, тогда не придется решать проблему с претензиями банка. А какие они смогут предъявить в случае вашего развода претензии нужно смотреть в вашем ипотечном договоре, там может быть вплоть до права истребовать кредит досрочно. Всего доброго, удачи!

Нина Елонова · Answer

Катерина, добрый день! Согласно ст.34 Семейного кодекса РФ, недвижимость, приобретенная в браке, является совместно нажитым имуществом (если только не заключен брачный договор о раздельной собственности). Поэтому квартира, купленная с использованием заемных средств, с момента покупки становится совместной собственностью супругов (вне зависимости от того, на кого оформлен кредитный договор). Это же относится и к доходам супругов в браке — они считаются общими. Соответственно, при разводе супруг вправе претендовать на половину квартиры, а также на половину суммы всех ипотечных платежей, сделанных в период брака. Если сейчас муж не претендует на квартиру и на часть ипотечных платежей, Вы можете до расторжения брака составить брачный договор, в котором будет прописано, что в отношении квартиры и всех платежей по ней устанавливается режим раздельной собственности. Обратите внимание, что в отношении платежей брачный договор обратной силы не имеет — то есть он будет распространяться только на платежи, совершенные после его заключения. Как вариант, Вы можете составить соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Если после развода Вы оба остаетесь созаемщиками, муж вправе в дальнейшем претендовать на часть квартиры. Вы также можете подать заявление в банк с просьбой о переводе долга только на Вас, при этом банк может увеличить срок займа или сумму ежемесячного платежа. Этот вариант возможен, если банк признает Вас (как заемщика, остающегося в единственном лице), полностью платежеспособным. В противном случае банк вправе отказать и предложить иные варианты урегулирования ситуации (например, продать ипотечную квартиру, из вырученных денежных средств погасить кредит, а остальные разделить поровну между супругами). Также имейте в виду, что за переоформление кредитного договора банк вправе взять комиссию в размере 0,5-1% от суммы оставшегося долга.

Людмила Абаполова · Answer

Катерина, здравствуйте! Статья 38 Семейного кодекса РФ устанавливает, что общее имущество супругов может быть разделено между ними по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть в обязательном порядке нотариально удостоверено. В этом соглашении указывается: какое имущество передаётся в собственность каждому из супругов. Если речь идёт о разделе недвижимого имущества — переход права собственности на это имущество подлежит государственной регистрации в Росреестре. При составлении соглашения супругам нужно обратить внимание на включение в текст документа отличительных особенностей имущества, подлежащего разделу и передаче каждому из супругов. Если в случае раздела недвижимости, имеющей почтовый адрес, или автотранспорта, имеющего государственный регистрационный знак, вопросов обычно не возникает, то в случае раздела движимых вещей (предметов мебели, бытовой техники) для исключения случайных ошибок или преднамеренного подлога следует описать каждую вещь как можно более точно. Если одному из супругов полагается денежная компенсация за его долю имущества, то следует установить конкретные сроки её выплаты и порядок передачи денежных средств (зачисление на счёт в банке, передача наличными денежными средствами лично в руки, почтовый перевод и т. д.). Соглашение о разделе может также включать дополнительные права и обязанности сторон, связанные с разделом общего имущества. Например, в нем могут быть перечислены те действия, которые супруги должны предпринять для оформления права собственности друг друга на раздельное имущество, порядок и сроки передачи тех или иных вещей. Можно предусмотреть сохранение права одного из супругов на пользование недвижимым имуществом на определенный срок. Соглашение о разделе может содержать положения о распределении общих долгов между супругами, и другие условия, касающиеся раздела общего имущества. Катерина, если у вас остались вопросы, вы можете написать мне в чате и заказать персональную консультацию или подготовку документа по вашему вопросу. Всего доброго!