Законны ли действия застройщика?

Добрый день, Евгений.

У Вас в договоре указана общая площадь именно 68,45 кв.м., в связи с чем именно от данной площади и нужно отталкиваться и решать вопрос о доплате.

С учетом того, что в такой ситуации фактическая площади оказалась меньше той, которая указана в договоре, то именно застройщик обязан оплатить Вам разницу, а не Вы ему.

Поэтому если решить мирно этот вопрос с застройщиком не получается, то Вам нужно обращаться в суд.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 01.07.2017)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

С Уважением,

Васильев Дмитрий.

Евгений, добрый день!

На основании таблицы п.1.1.2 Договора, обозначена общая проектная площадь, застройщик должен был в своих работах исходить из данной площади. Застройщик не имеет права опираться на сторонние коэффициенты и нарушать условия договора. Действия застройщика незаконны, а требования безосновательны.

Вы же в свою очередь имеете право потребовать уменьшение цены работ, соразмерное уменьшенной площади.

С Уважением, С.А.Шведов

Здравствуйте. 

Вообще, при умножении 68,45 на 45000 получается не 3 017 250, а 3 080 250, т.е. как я понимаю, балкон площадью 2,8 кв. м. действительно посчитан с коэффициентом 0,5 — те самые 63 т.р. вместо 126 т.р., приходящиеся на площадь балкона.

На мой взгляд в данном случае, с учетом указания в договоре общей проектной площади и общей жилой площади квартиры, из чего как раз и следует разница в балкон, застройщик, получив в результате строительства площадь больше, чем указано в договоре вправе предъявить Вам разницу к доплате в соответствии с п. 4.5.3 Договора.

Здравствуйте, Евгений!

Изменения в статью 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», касающиеся учета понижающих коэффициентов, были приняты Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ, то есть гораздо позже того, как у Вас был заключен договор (соответственно и позже выше приказ Минстроя РФ от 25 ноября 2016 г. № 854/пр с величинами понижающих коэффициентов).

До этих изменений необходимо руководствоваться только договором.

Поскольку я в договоре про коэффициент 0,5 ничего не нашел, да и Вы тоже пишете, что:

В договоре про этот коэффициент ничего не сказано.

Евгений

то, на мой взгляд, для расчета договорной стоимости 1 кв.м необходимо использовать следующий алгоритм: поделить 3017250 руб. на 68,45 кв.м. Получится 44079,62 руб./кв.м (а не 45000).

Площадь 66,2 кв.м по замерам БТИ не учитывает лоджию, значит увеличение площади составило 0,55 (66,2-65,65), то есть увеличение стоимости должно составить 24243,79руб.=0,55*44079,62 (без учета изменения площади самой лоджии).

С Уважением,

Олег Рябинин.

Если бы ваш договор долевого участия был заключен после 01.01.2017, то можно было бы говорить о том, что застройщик ввел вас в заблуждение, так как действовала бы нынешняя редакция части 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 ноября 2016 г. N 854/пр, изданным во исполнение указанной нормы, установлено, что при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются понижающий коэффициент лоджии — 0,5.

Но данные нормы не действовали на дату заключения договора. 

Требования застройщика вполне правомерны и закреплены пунктом 4.5.3 прикрепленного вами договора.

Путем математических действий:

по договору:

общая площадь квартиры без учета холодных помещений — 65,65 кв.м;

общая площадь с учетом площади холодных помещений без применения понижающих коэффициентов — 68,45 кв.м;

общая площадь с учетом понижающих коэффициентов должна была быть указана 67,05 кв.м.

Также в договоре должна была быть определена цена общей площади одного квадратного метра жилого помещения, исходя из которой застройщик сейчас пытается получить доплату за фактическое увеличение площади.

фактически: общая площадь квартиры без учета холодных помещений — 66,2 кв.м;

общая площадь с учетом площади холодных помещений без применения понижающих коэффициентов — 69,1 кв.м;

общая площадь с учетом понижающих коэффициентов — 67,65.

Из кадастрового паспорта и ответа на претензию застройщика не видно, но у вас по всей видимости площадь лоджии также увеличилась на 0,1 кв.м. Все площади, в том числе лоджии, должны быть указаны в техническом плане помещения.

Таким образом, 67,65 — 67,05 = 0,60 х 45000 руб. = 27 000 руб.

Цена 45000 руб./кв.м также получается, если брать площадь квартиры с понижающим коэффициентом к цене договора.

Но вот, если вы добровольно не оплатите застройщику увеличение площади квартиры, то как на его исковые требования посмотрит суд и как он будет определять стоимость квадратного метра большой вопрос. Так как в договоре указана только общая проектная площадь 68,45, общая проектная площадь квартиры 65,65 и общая стоимость квартиры. Соответственно, если вы не согласитесь с расчетом застройщика, то суд может не применять понижающий коэффициент, определить стоимость квадратного метра как 3017250 рублей/68,45 кв.м = 44079,62 руб./кв.м.

Ранее застройщик возможность определять цену без привязки к понижающим коэффициентам.

Увеличенная стоимость квартиры соответственно составит 44079,62 х 69,1 =  3045901,74 руб., т.е. доплата составит 285651,74. При этом суд в любом случае не выйдет за пределы требований застройщика.

В вашем случае лучший вариант оплатить добровольно. Или разобраться лоджия у вас или возможно балкон, так как многие застройщики, да и инженеры при составлении тех.документации необоснованно балкон учитывают как лоджию. 

Приложение 1, СНиП 2.08.01-89

Балкон — выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, служащая для отдыха в летнее время.

Лоджия — перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты.

Здравствуйте, Евгений.

Полагаю, что действия Застройщика законны.

Отмечу, что вы можете провести свои замеры путем привлечения сторонней организации (если вы не согласны с технической стороной вопроса).

Обзор практики рассмотрения судами дел по спорам, связанным с долевым участием в строительстве // СПС КонсультантПлюс. 2016.

9. Суд взыскал задолженность по договору долевого участия, установив, что общая площадь квартиры увеличилась по сравнению с проектной более чем на 1 кв. м, в связи с чем ответчик обязан доплатить разницу в стоимости (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 14.07.2016 по делу N 33-11778/2016).

ЗАО «И.» обратилось к А. с иском о взыскании задолженности по договору, указав, что между истцом и ООО «Э.» (дольщик) был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома. Предметом договора в числе иных являлась квартира общей площадью 46,84 кв. м. В соответствии с договором оплачиваемая площадь всех помещений окончательно определяется по завершении строительства в соответствии с заключением БТИ; в случае увеличения оплачиваемой площади помещений по сравнению с проектной более, чем на 1 кв. м, дольщик обязуется оплатить образовавшуюся разницу из расчета средней стоимости квадратного метра оплачиваемой площади. По договору цессии право требования квартиры перешло к А. Общая площадь переданной ответчику квартиры составляет 53 кв. м; ответчик отказывается компенсировать истцу увеличившуюся площадь квартиры, в связи с чем истец просил взыскать с А. разницу в стоимости квартиры.
Решением суда иск удовлетворен.
А. указывает на отсутствие доказательств оплаты договора первоначальным дольщиком и считает, что в договоре долевого участия и в акте приема-передачи квартиры ее проектная площадь исчислялась в соответствии со СНиП 2.08.02-89, в связи с чем фактическая площадь также должна быть определена в соответствии со СНиП. Он также обратил внимание на то, что в акте приема-передачи выразил свое несогласие с площадью принимаемой квартиры.
Согласно ч. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Из технического паспорта квартиры по состоянию на 17.03.2016 следует, что ее общая площадь по ст. 15 ЖК РФ составляет 41,7 кв. м, по СНиП 31-01-2003 — 47,2 кв. м.
Ответчику была направлена претензия с требованием оплатить разницу в стоимости проектной и фактической площади квартиры. Ответчик требование не удовлетворил.
Суд первой инстанции исходил из того, что общая площадь квартиры увеличилась по сравнению с проектной более чем на 1 кв. м, в связи с чем ответчик обязан доплатить разницу в стоимости.
Довод ответчика о том, что проектная и фактическая площадь квартиры должны быть исчислены в соответствии с положениями СНиП 2.08.02-89, отклонен.
Согласно п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из буквального толкования условий договора долевого участия следует, что при его заключении стороны согласились, что для целей определения цены квартиры принимается ее общая площадь без применения каких-либо понижающих коэффициентов к ее отдельным частям, в том числе лоджиям, балконам и т.д. Ссылок на какие-либо санитарные нормы и правила, в т.ч. СНиП 2.08.02-89*, договор не содержит.
Довод о том, что в акте приема-передачи ответчик выразил свое несогласие с площадью принимаемой квартиры, основанием для отказа в иске служить не может, поскольку факт увеличения площади квартиры по сравнению с проектной установлен материалами дела.
Довод об отсутствии доказательств оплаты договора первоначальным дольщиком также не является основанием для отказа в иске. В договоре цессии стороны установили, что уступаемое право оплачено полностью; соответственно, установлен и размер обязанности цессионария по оплате квартиры.
При определении цены квартиры должна приниматься во внимание ее общая фактическая площадь.
Из технического паспорта следует, что квартира состоит из гостиной площадью 25,8 кв. м, ванной площадью 4,4 кв. м и кухни площадью 11,5 кв. м. Кроме того, в квартире имеется лоджия, площадь которой в техническом паспорте указана как 5,5 кв. м (по СНиП 31-01-2003).
Вместе с тем при определении цены квартиры должна приниматься во внимание ее фактическая площадь без применения каких-либо понижающих коэффициентов.
Из технического паспорта следует, что фактическая площадь лоджии составляет 11,035 кв. м. Следовательно, общая площадь квартиры для целей определения ее цены составит 52,735 кв. м. Разница между фактической и проектной площадью составит 5,895 кв. м.
Судебная коллегия оставила решение суда первой инстанции без изменения.

С уважением,

Воробьева Зоя Викторовна