Как грамотно продать дом в рассрочку

Добрый день. Заключить договор купли-продажи с рассрочкой платежей можете. Для этого надо в Договоре предусмотреть некий график платежей. Советую также обязательно настоять на том, чтобы в договоре была указано о том, что до полной выплаты стоимости договора имущество находится в залоге у продавца на основании п.5 ст. 488 ГК РФ, где указано:

…

5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Это позволит в случае необходимости обратить взыскание на данный дом (и землю) даже если он и окажется единственным жильем покупателя. В остальных случаях взыскание не обратить ни на дом ни на землю из-за ограничения в ст. 446 ГПК РФ.

Здравствуйте, да, можете сделать такой вариант — продать дом в рассрочку, но в качестве одного из способов обеспечения исполнения обязательств, сделать залог дома, но проблема в том, что залог не совсем соразмерен будет, тем не менее, если Покупатель на такое пойдет, сделать можно подобное. Его можно оформить, тогда в случае задержки выплаты без проблем взыщите долг.

Расторгнуть же договор он сможет лишь если докажет, что вы передали дом с недостатками, о которых изначально не было указано. Поэтому пропишите возможные недостатки дома и что о них покупатель был оповещен.

ГК РФ Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 557 ГК РФ

 
КонсультантПлюс: примечание.
О последствиях передачи объекта долевого строительства ненадлежащего качества см. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
 

ГК РФ Статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 475 ГК РФ

 
КонсультантПлюс: примечание.
О возможности изменения соглашением сторон последствий передачи покупателю товара ненадлежащего качества см. Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16.

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
3. Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.
4. В случае ненадлежащего качества части товаров, входящих в комплект (статья 479), покупатель вправе осуществить в отношении этой части товаров права, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи.
5. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное.

Здравствуйте, Елена!

Оплата товара в рассрочку (статья 489 ГК РФ) — это частный случай оплаты товара в кредит (статья 488 ГК РФ), поэтому к оплате товара в рассрочку применим пункт 5 статьи 488 ГК РФ:

5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

То есть при наличии в договоре условия о рассрочке автоматически (если договором не предусмотрено иное) земельный участок и дом будут находится в залоге у продавца в силу закона до момента полной выплаты суммы.

Для надежности можно еще раз прописать в договоре купли-продажи условие, что с момента передачи объектов недвижимости покупателю и до их оплаты объекты недвижимости признаются находящимися в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате.

С Уважением,
Олег Рябинин.

Уважаемая Елена! Здравствуйте! Согласно ч.ч.2-4 ст.486 ГК РФ

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
3. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
4. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

То есть, особо переживать, что если Покупатель (оплатив 85%) вдруг потом начнет отказываться от полной расплаты, по приведенным Вам причинам — нет, это не основание для Вас возвращать деньги.

Главное, чтобы как дом, так и ЗУ не имели существенных недостатков (скрытых), ну и толковый ДКП.

И как Вы думаете, возможно ли продать на сумму которой хватает, а на остаток он мне даст расписку например под залог того же дома, что взял в долг? Чтобы договор нельзя было расторгнуть...?

Елена

Здравствуйте

ну поставить вопрос о расторжении всегда можно — если например вещь (дом) не соответствует договору, вы скрыли какие то существенные недостатки.

В противном случае — слова в стиле дом не нравиться — вам не опасны.

Можно указать в договоре момент что до тех пор пока полная стоимость дома не будет выплачена — он находится у вас в залоге. Но это не подойдет если у покупателя ипотека (там дом в залог берет себе банк в силу закона)

гк

Статья 334. Понятие залога

(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)

1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Статья 336. Предмет залога
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)
1. Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом.

только залог надо прописывать изначально в договоре, а не в расписках потом

и конечно должен быть хороший, понятный график оплаты в рассрочку — это закон допускает

Как грамотно провести сделку.

Елена

Здравствуйте. Могу предложить довольно экзотический но тем не менее возможный вариант — заключите предварительный договор купли-продажи с внесением задатка в размере 85% от стоимости объекта. 

Укажите в предварительном договоре обязанность заключить договор и рассчитаться не позднее определенной даты. В случае, если к этой дате он откажется от приобретения задаток останется у Вас. Конечно размер задатка довольно велик и не исключено, что покупатель на это не пойдет — но такой вариант совершенно определенно защитит Вас от внезапного немотивированного отказа от приобретения.

Добрый день, Елена! В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ «Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.»
Нужно указать в договоре, что дом и земельный участок под ним  находится в залоге у продавца.
Также необходимо детально прописать ответственность покупателя, в случае несвоевременного внесения платежей по графику платежей, указанном в Договоре. В данном графике, нужно определить конкретные даты, в которые покупатель обязан уплатить Вам денежные средства.
Также, включите в договор случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторона по договору, в том числе при неуплате покупателем денежных средств за дом.
(Статья 450 ГК РФ. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.)
Можно указать в акте приема-передачи дома с земельным участком на все его недостатки, что покупатель предупрежден и претензий по ним не имеет, а также что данные недостатки не могут являться поводом для расторжения договора. С уважением, Спасович Галина.

заключите договор об ипотеке!

Договор N ______
об ипотеке жилого дома (квартиры)

г. ______________                                    "___"_________ ____ г.

    ___________________________________   "______________________________",
      (организационно-правовая форма)              (наименование)
ОГРН ________________________________, ИНН _______________________________,
в лице _________________________________________, действующего на основании
             (Ф.И.О. уполномоченного лица)
___________________________________________________________________________
   (Устава от "__"______ ____ г. (вариант: в ред. от "__"____ ____ г.),
___________________________________________________________________________
        доверенности от "___"_________ ____ г. N __, вид документа,
__________________________________________________________________________,
     удостоверяющего личность (указать реквизиты, кем и когда выдан))
именуем__   в    дальнейшем   «Залогодержатель»,   с   одной   стороны,   и
________________________________________ "__"___________ ___ года рождения,
           (Ф.И.О. полностью)             (число, месяц, год)
 __________________________________________________________________________
                 (вид документа, удостоверяющего личность)
______________________________ ___________________________________________,
     (реквизиты документа,      (наименование органа, выдавшего документ,
   удостоверяющего личность)             удостоверяющий личность)
зарегистрированн___ по адресу: ___________________________________________,
проживающ__ по адресу: ___________________________________________________,
именуем____  в  дальнейшем  «Залогодатель»,  с  другой  стороны,  совместно
именуемые   в   дальнейшем   «Стороны»,   заключили   настоящий  Договор  о
нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя, являющегося Заемщиком по обеспеченному настоящим Договором обязательству, вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения этого обязательства получить удовлетворение своих денежных требований к Залогодателю (вариант: Заемщику) по основному обязательству из стоимости Предмета залога.
    Предметом настоящего Договора является передача в залог Залогодержателю
принадлежащего  Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества с
целью    обеспечения    исполнения    обязательств    Залогодателя    перед
Залогодержателем       по       заключенному       между       ними       в
___________________________________________________________________________
                        (указать место заключения)
Договору о ________________________ от "___"_______ ____ г. N ____ (далее — Основной договор) со сроком исполнения до "___"________ ____ г.
Предметом залога по настоящему Договору является: жилой дом (вариант: квартира) общей площадью ________ кв. м, расположенн__ по адресу: ___________________________.
1.2. Предмет залога остается во владении и пользовании Залогодателя и считается переданным Залогодержателю с момента регистрации настоящего Договора.
1.3. Ипотека обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту удовлетворения, в частности: _____________________ (варианты: сумму кредита/займа, проценты, повышенные проценты, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, расходы по взысканию задолженности и т.д.).
1.4. Обязательства Заемщика перед Залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на пп. 3 и 4 п. 1 ст. 3 или ст. 4 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
1.5. Предмет залога считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое.
1.6. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки.
1.7. Право собственности Залогодателя на Предмет залога подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от "__"________ ____ г. N ___ (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от "___"_________ ____ г. N ______).
1.8. Инвентаризационная стоимость Предмета залога составляет _____ (__________) рублей, что подтверждается справкой от "___"_________ ____ г. N ______, выданной ___________________________.
1.9. Предмет залога в целом оценивается Сторонами в _____ (__________) рублей на дату подписания Договора.
1.10. Последующий залог Предмета залога не допускается.
1.11. Взыскание на Предмет залога обращается в соответствии с законодательством Российской Федерации.
1.12. Реализация Предмета залога осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.
1.13. При обращении взыскания освобождение Предмета залога осуществляется в порядке, установленном ст. 35, п. 2 ст. 95 и п. 2 ч. 2 ст. 106 Жилищного кодекса Российской Федерации.
1.14. Залогодержатель вправе передать свои права по настоящему Договору другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования.
Уступка Залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом.
Такое лицо становится на место Залогодержателя по настоящему Договору.
1.15. Предмет залога по договору об ипотеке может быть отчужден Залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с письменного согласия Залогодержателя.
1.16. Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения Предмета залога.
1.17. Для обеспечения сохранности Предмета залога, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, Залогодатель обязан принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации и настоящим Договором, а если они не установлены — необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям.
В случае реальной угрозы утраты или повреждения Предмета залога Залогодатель обязан уведомить об этом Залогодержателя.
1.18. В случаях предъявления к Залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на Предмет залога, о его изъятии (вариант: истребовании) или об обременении указанного Предмета залога либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого Предмета залога, Залогодатель обязан немедленно уведомить об этом Залогодержателя. При предъявлении к Залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде (далее — суд) он должен привлечь Залогодержателя к участию в деле.
1.19. В случаях, указанных в п. 1.17 настоящего Договора, Залогодатель должен использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты своих прав на Предмет залога, предусмотренные ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если Залогодатель отказался от защиты своих прав на Предмет залога или не осуществляет ее, Залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени Залогодателя без специальной доверенности и потребовать от Залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.
1.20. Если Предмет залога оказался в незаконном владении третьих лиц, Залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать этот Предмет залога из чужого незаконного владения в соответствии со ст. ст. 301 — 303 Гражданского кодекса Российской Федерации для передачи его во владение Залогодателя.

2. Гарантии

2.1. Залогодатель подтверждает и гарантирует, что:
2.1.1. Действует в соответствии со своими интересами без принуждения.
    2.1.2.  Является  полноправным  и  законным обладателем прав на Предмет
залога.  До  момента  заключения  Договора  Предмет  залога не отчужден, не
заложен,  в  споре  и  под арестом не состоит, не обременен правами третьих
лиц,  что  подтверждается  Выпиской  из  Единого  государственного  реестра
недвижимости     от     "___"__________    ___    г.    N    ____, выданной
___________________________________________________________________________
                           (наименование органа,
__________________________________________________________________________.
     осуществившего государственную регистрацию права на недвижимость)
2.1.3. Предмет залога не имеет каких-либо скрытых свойств, в результате проявления которых могут произойти его утрата, порча или повреждение.
2.2. Залогодержатель гарантирует Залогодателю и указанным им лицам беспрепятственное пользование Предметом залога до прекращения настоящего Договора или до момента освобождения Предмета залога при обращении взыскания.

3. Права и обязанности Сторон

3.1. Залогодатель обязан:
3.1.1. Не совершать действий, влекущих прекращение права залога или уменьшение стоимости Предмета залога.
3.1.2. Принимать меры, необходимые для защиты Предмета залога от посягательств третьих лиц.
3.1.3. Не препятствовать Залогодержателю производить осмотр Предмета залога в период действия Договора.
(Вариант:
3.1.4. Гарантировать Залогодержателю, что переданный Предмет залога не будет перезаложен до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме.)

3.1.5. Немедленно сообщать Залогодержателю сведения о посягательствах третьих лиц на Предмет залога, о возникновении угрозы утраты или повреждения Предмета залога.
3.1.6. Не отчуждать, не переуступать Предмет залога третьим лицам без письменного согласия Залогодержателя.
3.1.7. Принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности Предмета залога, включая его текущий и капитальный ремонт.
3.1.8. Нести риск случайной гибели или случайного повреждения Предмета залога.
3.1.9. За свой счет застраховать Предмет залога на полную его стоимость от рисков утраты и повреждения.
3.2. Залогодатель вправе:
3.2.1. Владеть и пользоваться Предметом залога в соответствии с его прямым назначением и получать доходы от использования Предмета залога, обеспечивая его сохранность.
3.2.2. Прекратить обращение взыскания на Предмет залога в случае досрочного погашения обеспеченного залогом обязательства.
3.3. Залогодержатель вправе:
3.3.1. Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия использования Предмета залога.
3.3.2. Требовать от Залогодателя принятия мер, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, необходимых для сохранения Предмета залога. Залогодержатель вправе обратить взыскание на Предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
3.3.3. Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривается иск о Предмете залога.

4. Страхование

4.1. Залогодатель страхует Предмет залога за свой счет на сумму не ниже суммы обеспеченного ипотекой обязательства в пользу Залогодержателя (выгодоприобретателя).
4.2. Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение Предмета залога произошли по причинам, за которые он отвечает.
4.3. При переходе прав кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом, права выгодоприобретателя по договору страхования переходят к новому кредитору в полном объеме.

5. Регистрация ипотеки

5.1. Государственная регистрация ипотеки <1> осуществляется на основании заявления Сторон, поданного в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в течение ___ (__________) рабочих дней с момента подписания настоящего Договора.
5.2. Расходы, связанные с государственной регистрацией ипотеки, оплачиваются за счет Залогодателя (варианты: Залогодержателя/Сторон в равной степени).

6. Ответственность Сторон

6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
6.2. В случае нарушения Залогодателем п. 2.1 настоящего Договора Залогодатель будет обязан уплатить Залогодержателю штраф в размере ___% (________ процентов) от стоимости Предмета залога. Штраф уплачивается Залогодателем в течение ____ (__________) рабочих дней с момента получения от Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа. Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от выполнения его обязательств по Договору.

7. Разрешение споров

7.1. Все споры или разногласия, возникающие между Сторонами по настоящему Договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между Сторонами.
7.2. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в судебном порядке.

8. Заключительные положения

8.1. Если одна из Сторон изменит свой адрес, то она будет обязана информировать об этом другую Сторону до государственной регистрации соответствующих изменений в учредительных документах, но не позднее _____ (_______) календарных дней с момента фактического изменения банковских реквизитов.
В случае изменения одной из Сторон банковских реквизитов она обязана информировать об этом другую Сторону до вступления изменений в силу, но не позднее _____ (__________) календарных дней с момента фактического изменения банковских реквизитов.
8.2. Любое уведомление или иное сообщение, направляемое Сторонами друг другу по Договору, должно быть совершено в письменной форме и за подписью уполномоченного лица. Такое уведомление или сообщение считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено с курьером, передано по факсимильной связи по реквизитам, указанным в ст. 9 настоящего Договора.
8.3. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации <1> в установленном законом порядке и действует до полного исполнения обязательств Заемщика по основному Договору или по настоящему Договору.
8.4. Изменение и расторжение настоящего Договора производятся по взаимному соглашению Сторон в установленном законом порядке путем заключения дополнительного соглашения в письменной форме.
8.5. Настоящий Договор составлен в ______ экземплярах — по одному экземпляру для каждой из Сторон, и ____ экземпляров для органа, осуществляющего государственную регистрацию права на недвижимость.
8.6. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются:
8.6.1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от "__"________ _____ г. N ___ (Приложение N __).
8.6.2. _______________________________________.

9. Адреса и реквизиты Сторон

Залогодержатель: _______________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________

Залогодатель: __________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________

Подписи Сторон

         Залогодержатель:                               Залогодатель:
    ____________/_____________                  _____________/_____________
     (подпись)    (Ф.И.О.)                        (подпись)     (Ф.И.О.)

    (М.П. <2>)                                  (М.П. <2>)

— Информация для сведения:
<1> В соответствии с п. 1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
<2> С 07.04.2015 хозяйственные общества не обязаны иметь печать (Федеральный закон от 06.04.2015 N 82-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части отмены обязательности печати хозяйственных обществ»).

Если у вас остались вопросы, задавайте, с радостью отвечу. Также вы можете написать мне в чате и заказать персональную консультацию или подготовку документа по вашему вопросу.

Здравствуйте, Елена. Я бы предложила договор аренды с последующим выкупом недвижимости. При этом право собственности у покупателя возникнет после внесения всей стоимости недвижимости. Также в договоре необходимо предусмотреть, что в случае прекращения платежей внесенная покупателем сумма возвращается за минусом стоимости аренды в размере __ р. ежемесячно, исходя из срока аренды недвижимости.

Залог — тоже вариант, но слишком хлопотно его исполнение в случае отказа от платежей.