Освобождается ли от налогообложения земельный участок, на котором расположено нежилое помещение, используемое в коммерческой деятельности?

Здравствуйте.

В случае если Ваш участок будет находится в собственности более 5 лет, то Вы полностью освобождаетесь от уплаты НДФЛ при его продаже, если только Вы не разделяли этот участок с образованием новых участков в пределах этого периода. 

Не совсем правда понятно, Вы рассматриваете случай продажи земельного участка отдельно от возведенного на нем объекта недвижимости?  

Здравствуйте!

земельный участок следует судьбе объекта недвижимости на нем, т.е. тоже в аренде

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

 
1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

соответственно тоже используется в предпринимательской деятельности и при его отчуждении не применяются положения п.17.1 ст.217 НК (освобождение по сроку владения) и ст.220 НК

Здравствуйте Олег. 

Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
В других случаях, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Статья 217.1. Налогового кодекса РФ. 

Здравствуйте, Олег!

Приведу выдержку из ответа эксперта службы Правового консалтинга ГАРАНТ. Правда там речь шла о земельном налоге, но суть та же самая.

Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). При этом осуществление последующей передачи в аренду недвижимого имущества невозможно без передачи арендатору права пользования земельным участком. В п. 1 ст. 652 ГК РФ также установлено, что по договору аренды здания или сооружения (далее — недвижимость) арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. При этом, если договором аренды не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему в силу п. 2 ст. 652 ГК РФ переходит на срок аренды недвижимости право пользования названным земельным участком. Установленная в договоре аренды недвижимости арендная плата включает плату за пользование земельным участком, на котором она расположена, или передаваемой вместе с ней соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или самим договором аренды недвижимости (п. 2 ст. 654 ГК РФ).Пленум ВАС РФ в п. 22 постановления от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указал, что, если в договоре аренды недвижимости не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым имуществом, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды. А, например, из материалов Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2012 N 20АП-2329/12 следует, что арендная плата за земельный участок входит в состав платежа при уплате аренды за объект недвижимости в случае, если она не выделяется отдельно при уплате последней.Таким образом, часть земельного участка, на котором расположено здание и которая необходима для его использования, неразрывно связана с судьбой этого здания. В силу закона арендатор здания или нежилых помещений этого здания всегда является пользователем земельного участка, необходимого для использования арендуемой недвижимости, вне зависимости от того, заключен отдельный договор об использовании этого земельного участка или нет. Тем самым, предоставляя коммерческую недвижимость в аренду, арендодатель передает в пользование и земельный участок (его часть, необходимую для его эксплуатации), а к указанным отношениям следует применять правила, указанные п. 9 Решения N 346: Налог взимается с площади, переданной в пользование или аренду.
http://www.garant.ru/consult/b...

Так что в Вашем случае земельный участок тоже используется в предпринимательской деятельности.

С Уважением,
Олег Рябинин.

Добрый день! Скажите пожалуйста, а с чего вы сделали вывод, что если вы не указываете участок в договоре аренды, то он не используется в коммерческой деятельности? Верховный суд считает по-другому.

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Определение № 308-ЭС16-7310

 Если иное не установлено законом или договором, предусмотренная договором аренды здания (сооружения, помещения) арендная плата включает плату за пользование земельным участком, на котором расположена недвижимость, переданная в аренду.
…
По смыслу пп. 1, 2 ст. 652 ГК РФ, арендатор здания может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости; вопросы арендной платы за пользование в данном случае решаются с учетом положений п. 2 ст. 654 ГК РФ.
Исходя из буквального толкования п. 2 ст. 654 ГК РФ по общему правилу плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием.
Таким образом, в отсутствие в договоре аренды здания (сооружения, помещения) условия об обязанности арендатора вносить плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование земельным участком, на котором расположены названные объекты недвижимости и который необходим для их использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним.

Здравствуйте. Пожалуй не соглашусь с коллегами, хотя загадывать на 5 лет вперед неблагодарное дело, т.к. ещё может все измениться неоднократно. 

Недавняя позиция Минфина такая. 

Вопрос: Об НДФЛ с доходов от продажи нежилого здания и земельного участка, находившихся в собственности более трех лет и использовавшихся в предпринимательской деятельности.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 16 марта 2016 г. N 03-04-05/14443

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи находившихся в собственности более трех лет нежилого здания и земельного участка, которые использовались в предпринимательской деятельности, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса (здесь и далее в редакции, применяемой в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 1 января 2016 года) не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
При этом в соответствии с абзацем вторым пункта 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Таким образом, к доходам, полученным от продажи нежилого здания и земельного участка, которые непосредственно использовались в предпринимательской деятельности, положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не применяются.
В случае если физическим лицом к моменту продажи нежилого здания и земельного участка, которые непосредственно использовались в предпринимательской деятельности, деятельность в качестве индивидуального предпринимателя прекращена, доходы, полученные от продажи таких помещений, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке.
Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

И.о. директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
16.03.2016

И такая. 

Вопрос: О налоге при УСН и НДФЛ при продаже ИП нежилого здания и земельного участка.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 5 мая 2016 г. N 03-11-11/25909

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо о порядке применения индивидуальным предпринимателем упрощенной системы налогообложения и на основании содержащихся в письме вопросов сообщает.
В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики — индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 248 Кодекса к доходам относятся:
1) доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав;
2) внереализационные доходы.
Доходы от реализации определяются в порядке, установленном статьей 249 Кодекса.
Внереализационные доходы определяются в порядке, установленном статьей 250 Кодекса.
На основании пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Таким образом, доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.
Соответственно, в случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности или если индивидуальный предприниматель при регистрации заявил такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества, то доходы от данной продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также если индивидуальным предпринимателем не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
Подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) предусмотрено, что при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса указанный вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 220 Кодекса указанный имущественный налоговый вычет не применяется в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.
Таким образом, налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов, полученных от продажи нежилого здания и земельного участка, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с их приобретением, в случае, если данное нежилое здание и земельный участок не использовались им в предпринимательской деятельности.
Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента
Р.А.СААКЯН
05.05.2016

Т.к. Вы разделите земельный участок, и здание будете использоваться в предпринимательской деятельности, то и земельный участок, исходя из принципа единства участка и расположенного на ней здания, Вы также будете использовать в предпринимательской деятельности. Следовательно, налог нужно платить. 

Если мне не изменяет память, то деятельность у Вас как раз связана с продажей недвижимости, значит будете платить как ИП, исходя из стоимости указанной в договоре, если конечно не прекратите деяьельность.