Можно ли избежать пункта об изъятии земли в договоре аренды и выкупить участок у администрации?

Здравствуйте, Юлия,

Предусмотрен. Так как у здания несколько собственников — то Вы все собственники вместе вправе выкупить участок в общую долевую собственность или взять в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Это предусмотрено п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ:

2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/a76b90b907f943dafd16eaf8780dc4297859938c/

Здравствуйте!

Получается, что здание тоже подлежит изъятию?

Добрый день!

Теоретически — да, но только в строго определенных законом случаях и через суд. Наличие такого пункта в договоре само по себе не дает администрации права произвольно забрать участок.

Пункт в договоре аренды, позволяющий арендодателю (в данном случае — Администрации) в одностороннем порядке расторгнуть договор и изъять участок, является условием о одностороннем отказе от договора (ст. 310, ст. 450.1 ГК РФ). Его применение сильно ограничено.

Согласно п. 3 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке по решению суда по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Основными основаниями для такого расторжения по инициативе арендодателя являются:

-Использование участка не по целевому назначению (п. 1 ст. 46 ЗК РФ).
-Существенное нарушение условий договора (например, неуплата арендной платы в течение нескольких сроков, причинение существенного вреда земле).
-Изъятие участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 49, 55.6 ЗК РФ).
Судьба земельного участка и судьба расположенного на нем недвижимого объекта следуют вместе (принцип единства судьбы). Если договор аренды земли расторгается и участок изымается, собственник здания обязан либо снести здание за свой счет, либо продать его бывшему арендодателю (собственнику земли) по рыночной стоимости (ст. 272 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ).

Таким образом, угроза изъятия реальна только в случае грубых нарушений с вашей стороны или в рамках изъятия для госнужд. Сам по себе пункт в договоре не должен вас пугать, но является нежелательным.

Ниже я дополню свой ответ.

Здравствуйте.

Если земельный участок под зданием находится в государственной или муниципальной собственности, то у собственников помещений в здании возникает обязанность оформить права на этот земельный участок (в собственность или аренду).
 В вашем случае, администрация правомерно требует заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, поскольку здание принадлежит нескольким собственникам.
Пункт об одностороннем изъятии участка администрацией:

 Наличие такого пункта в договоре аренды является серьезным риском, поскольку позволяет администрации изъять участок, что может повлечь за собой утрату прав на здание.
Основания для изъятия: Изъятие земельного участка возможно только в случаях, прямо предусмотренных законом (например, для государственных или муниципальных нужд, но с обязательной компенсацией).
Ваши действия: Оспаривание пункта договора: Необходимо попытаться исключить или изменить этот пункт договора аренды. Ссылка на то, что данный пункт ставит собственников здания в неравное положение и нарушает их права, предусмотренные Земельным кодексом РФ.
 Если администрация не согласится на исключение пункта, можно обратиться в суд с иском о признании данного пункта недействительным.
 Изъятие здания при изъятии земельного участка:

 Общее правило: Изъятие земельного участка, на котором расположено здание, может повлечь за собой изъятие и самого здания 

ГК РФ Статья 239.1. Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка
 

1. Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Исключения: Изъятие здания возможно только в случаях, когда невозможно использовать земельный участок для целей, для которых он изымается, без прекращения прав на здание.
Сопротивление изъятию участка: Необходимо максимально препятствовать изъятию земельного участка, оспаривая основания и порядок изъятия.
В случае изъятия земельного участка и здания, требовать выплаты справедливой и полной компенсации, включающей рыночную стоимость имущества и убытки, связанные с изъятием.
 

 Собственники помещений в здании имеют преимущественное право на выкуп земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Процедура выкупа: Обращение в администрацию: Необходимо обратиться в администрацию с заявлением о выкупе земельного участка.
Оценка стоимости: Администрация должна провести оценку рыночной стоимости земельного участка.
Заключение договора купли-продажи: В случае согласия с ценой, заключается договор купли-продажи земельного участка.
Администрация может отказать в выкупе земельного участка только по основаниям, прямо предусмотренным законом (например, если участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд).

Вам всем для выкупа необходимо собраться и принять такое решение.

ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

 В случае изъятия земельного участка и здания, требовать выплаты справедливой и полной компенсации, включающей рыночную стоимость имущества и убытки, связанные с изъятием.