Каков порядок продажи доли квартиры несовершеннолетнего?

Добрый день, Елена!

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется для совершения любой сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).
Без такого разрешения опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение (ст. 37 ГК РФ; п. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»):
1) сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог;
2) сделок по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению);
3) сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
4) другихсделок, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного.

В статье 20 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» есть исключения их правила:
1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:
1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;
2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;
5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут оспорить в судебном порядке опекун или попечитель, иные заинтересованные лица, а также прокурор (п. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).

Таким образом, если ребенок имеет на праве собственности недвижимое имущество, родители вправе его продать (подарить и т.п.) только с согласия органов опеки и попечительства, которые защищают права ребенка.

В Вашем случае, при продаже квартиры, Вы должны соблюсти права ребенка, а именно право на получение равнозначного имущества (например, денежных средств).

Здравствуйте, Елена! В соответствии с положениями п.3 ст.60 СК РФ и п.2 ст.37 ГК РФ родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению (уменьшению) имущества своих детей. Деньги, поступившие на банковский счет несовершеннолетнего при продаже его доли в квартире, будут принадлежать именно ему. Вы будете иметь право распоряжаться денежными средствами с этого счета только в пользу несовершеннолетнего ребенка и только с разрешения органов опеки и попечительства (п.1 ст.37 ГК РФ). Полагаю, что Ваше недоумение по поводу предложения органа опеки и попечительства действительно имеет под собой почву.

Поскольку дарение по своему определению имеет характер безвозмездности, это значит, что ребенок получиткак деньги от проданной квартиры, так и безвозмездно долю в праве собственности родителей на квартиру. В связи с этим возникает вопрос: а Вы не рассматривали вариант обмена доли в квартире, доставшейся ребенку по наследству, на равноценную долю в квартире родителей? Договор мены по своей сути это двойной договор купли-продажи. В результате обмена доли в квартирах ребенок может получить равноценную долю в квартире родителей, а родители (родитель) в свою очередь, ввиду возмездного характера договора мены, получат в последующем возможность продать перешедшую им долю в квартире и распорядиться по своему усмотрению вырученными деньгами. При этом права ребенка будут полностью соблюдены.