Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продажа квартиры в ипотеке со сроком владения меньше 3 лет
Добрый день!
Интересует вот какой вопрос. Я продаю квартиру, которую преобретал 2,5 года назад. Брал ее в ипотеку. Купил за 8,2 а продаю за 10. По квартире секлал кучу расходов по ремонту - более чем на 2 млн. Вопрос - могу ли я использовать налоговое возмещение ндфл по данной квартире в счет гашения обязательства по уплате налога с продажи квартиры?
Белого дохода у меня мало, за весь период владения по возмещению получил копейки. А вот налог образующийся хотел бы перекрыть возмещением с покупки квартиры.
Или может можно приложить чеки и договоры на работы по квартире и так уменьшить налогооблагаемую базу?
Здравствуйте, Игорь.
Ст. 217.1 НК РФ устанавливает освобождение от налогообложения доходов, получаемых от продажи недвижимости, если объект недвижимости находился в собственности налогоплательщика в течение пяти лет (п.п. 2, 4 ст. 217.1)
Поскольку срок нахождения недвижимости в собственности в Вашем случае составляет менее пяти лет, доход от его продажи от обложения НДФЛ по основаниям, предусмотренным п.п. 2, 4 ст. 217.1, не освобождается.
Но согласно с пп. 1 п. 1 и пп. 1 п. 2 ст. 220 НК, при определении налоговой базы, облагаемой НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:
имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем... в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи… квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
Согласно пп. 2 п. 2 той же статьи вместо получения налогового вычета, который в Вашем случае составляет 1 000 000 руб, Вы вправе уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Выбор между вычетом в размере доходов от продажи и вычетом в размере расходов на приобретение этого имущества Вы осуществляете самостоятельно.
В соответствии с п.п. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ, в фактические расходы на приобретение квартиры могут включаться:
расходы на приобретение отделочных материалов;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры..., а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ...
Согласно пп. 6, 7 п. 3 ст. 220 НК РФ в качестве подтверждающих расходы документов в налоговый орган предоставляются:
договор о приобретении квартиры… и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, ...- при приобретении квартиры… в собственность;
документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
В соответствии с п.п. 3 п. 1 и п.п.1 п. 3 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на… приобретение на территории Российской Федерации… квартир,...в размере ..., не превышающем 2 000 000 рублей.
Такой вычет предоставляется однократно. Если он не будет полностью использован в текущем году, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды.
Кроме того, при определении налоговой базы по НДФЛ имущественный налоговый вычет, предоставляемый при определении доходов в связи с продажей недвижимости, и вычет в сумме расходов на приобретение жилья, предусмотренные пп.пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ, могут использоваться одновременно (Письмо Минфина России от 19.12.2014 N 03-04-05/65902). Для этого продажа квартиры и расходы на её приобретение должны иметь место в одном налоговом периоде.
Таким образом, при продаже Вашей квартиры Вы сможете использовать оба вычета: в размере расходов на приобретение в размере 2 млн. и в размере дохода от продажи в размере 1 млн., — одновременно, если это расходы и доход будут иметь место в одном налоговом периоде (календарном году). В иных случаях — Вы выбираете между этими двумя вычетами.