Таунхаус на участке ИЖС по дачной амнистии

Question

В продаже имеется таунхаус на участке ИЖС, по "зелёнке" это часть дома, причём, разрешение на строительство никогда не давалось - оформлено по дачной амнистии 6 лет назад, на тот момент у всего дома был один собственник, который получил 4 "зелёнки" на 4 таунхауса, которые впоследствии были распроданы вместе с соответствующими участками, на которых они располагаются. У каждой части отдельные входы, вводы коммуникаций, крыши и т.д. Общие, соответственно, некоторые несущие стены, фундамент, внешний вид. Дом монолитно-каркасный на свайном фундаменте без подвалов(1 этаж+мансарда), фото в приложении. Влечёт ли такое положение вещей какие-либо риски для будущего владельца данного таунхауса и если да, то какие? В частности, интересует вероятность и возможные последствия признания дома многоквартирным.

Михаил Григорьев · Answer

Уважаемый Андрей! Доброго! Ну, по фото мало чего скажешь. Естественно, надо анализировать документы. Напишу так: если ЗУ строго и верно уточнены на местности и удалось зарегистрировать права на строения по «дачной амнистии», то спустя четыре года как таковых рисков я не вижу. А вот если есть вопросы по ЗУ, то вот по ст.304 ГК РФ проблемы могут быть (но опять же здесь землеустроительная/ строительно — техническая экспертиза).

Юрий Колковский · Answer

В частности, интересует вероятность и возможные последствия признания дома многоквартирным. Андрей Здравствуйте. Для того чтобы дом считался многоквартирным у него должны быть не только общие коммуникации. «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004» (утв. Госстроем России) Жилой дом многоквартирный — жилой дом, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы. В Вашем случае внеквартирных общих помещений у указанных таунхаусов нет, поэтому признать их единым многоквартирным домом будет невозможно. Кроме того, каждая квартира имеет собственный выход на свой придомовой участок, соответственно и в этой части данные таунхаусы не подпадают под определение многоквартирного дома. Приказ Минрегиона РФ от 27.02.2010 N 79 »Об утверждении Методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств федерального бюджета" многоквартирные жилые дома — жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования .

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Андрей. Маловероятно признание их многоквартирным домом. Вот пример решения суда по схожей ситуации С учетом указанных характеристик, экспертами сделан вывод о том, что незавершенный строительством объект жилой застройки «Барселона» по своим техническим и строительным характеристикам в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации является жилым домом блокированной застройки, к которому должны применяться нормы СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные». http://sudrf.kodeks.ru/rosprav... Проблемы могут быть с точки зрения отсутствия разрешения на строительство и все. То есть, теоретически, местная администрация может обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки в порядке статьи 222 ГК РФ. Вы же вправе подать иск о сохранении самовольной постройки как соответствующей нормам строительства и не представляющей угрозы для граждан. Причем исковая давность здесь не помощник, а иск могут подать несмотря на регистрацию права собственности. Гражданский кодекс Статья 222. Самовольная постройка 1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. (п. 1 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи. (в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ) 3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. С уважением! Г.А. Кураев

Евгений Афанасьев · Answer

Андрей здравствуйте! Как вы отметили в вопросе — участок под ИЖС. Согласно Приказа Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» Наименование вида разрешенного использования земельного участка - Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; Описание вида разрешенного использования земельного участкка - размещение дачных домов и садовых домов)Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение гаражей и подсобных сооружений..... Наименование вида разрешенного использования земельного участка - Блокированная жилая застройка Описание вида разрешенного использования земельного участкка -Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (жилой дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей, имеющих общую стену с соседним домом, при общем количестве совмещенных домов не более десяти); разведение декоративных и плодовых деревьев, овощей и ягодных культур, размещение гаражей и иных вспомогательных сооружений Получается в вашем случае на участке ИЖС построена блокированная застройка, что является нарушением по разрешенному использованию, то есть может возникнуть вопрос о самовольной постройке и соответствующих последствиях (ст.222 ГК РФ) о которых указывал юрист Кураев Геннадий

Елена Носкова · Answer

В Вашем случае нет никакой необходимости признавать дом многоквартирным. Никаких проблем с документами в дальнейшем не будет по следующим основаниям. 1. Дом (вернее, 4 дома) были зарегистрированы по декларации. Соответственно, разрешение на строительство не требуется и никто не имеет права его требовать в дальнейшем. 2. Признание дома многоквартирным не грозит по причине нахождения его на участке ИЖС. Поэтому прежде чем думать об МКД, необходимо решить судьбу земли в части изменения вида разрешенного использования. Как показывает практика, на землях ИЖС в ПЗЗ не предусматривается возможность возведения МКД. 3. Так как на землю имеется тоже 4 свидетельства (похоже, что с разными кадастровыми номерами, т.е. на отдельные земельные участки), то проблем с использованием этих участков также не возникнет.

Марина Болтунова · Answer

Здравствуйте Андрей. Проблемы могут быть и прежде всего это связано с участком. Он у Вас ИЖС, а следовательно, не предназначен для строительства жилых домов блокированной постройки. Понятие такого дома есть и в законе. ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Статья 49. 2. Экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства: 2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации; Тот факт, что право зарегистрировано, не принципиально, т.к. его можно и оспорить, Пленум Вам привел Геннадий. . ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 19 мая 2015 г. N 18-КГ15-56 Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе, земли населенных пунктов, которые используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Из пунктов 1 и 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что к объектам индивидуального жилищного строительства относятся отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. По смыслу этих же норм не являются объектом индивидуального жилищного строительства жилые дома блокированной застройки — жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом. Судом установлено, что земельный участок площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: г. <...>, принадлежит ответчикам на праве общей долевой собственности. На данном земельном участке с видом разрешенного использования «индивидуальный жилой дом с приусадебным участком» возведен двухэтажный объект капитального строительства — жилой дом блокированной застройки. Решение об изменении целевого назначения земельного участка, разрешенного вида его использования не принималось, разрешение на строительство жилого дома блокированной застройки ответчикам не выдавалось. Судом первой инстанции принято решение об удовлетворении иска и о сносе спорного строения, поскольку возведенный дом не относится к объектам, возведение которых допускается на земельном участке с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство». Согласно экспертному заключению возведенное строение представляет собой строительную систему, состоящую из десяти структурно обособленных помещений, отделенных друг от друга стенами без проемов, состоящих из одной или двух комнат, а также помещений вспомогательного назначения, используемых гражданами для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. В пределах конструкций обособленных помещений каждый из двух этажей оборудуется инженерными системами (водоснабжения, канализации и электроснабжения) с последующей возможностью подключения к общим внеквартирным инженерным сетям. Обособленные помещения второго этажа имеют общие внеквартирные помещения (лестничные клетки). Назначение указанного капитального объекта — многоквартирное жилое здание секционного типа. Кроме того, тот факт, что возведенное строение является жилым домом блокированной застройки, никем не оспаривался. Также в апелляционном определении не дана оценка тому обстоятельству, что на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, был возведен жилой дом блокированной застройки. Так что стоит подумать, хотя 6 лет большой срок, а срок исковой давности по такой категории споров 3 года, с момента когда администрация узнала или должна была узнать о незаконной постройке, если нет угрозы жизни… Узнать она могла с момента внесения записи в ЕГРН.