Законность сдачи в аренду комнат в жилом доме

Добрый день!

Александр Викторович!

Вам нужно обжаловать результаты проверки. На мой взгляд, инспектор с дубу рухнул. Размещение многоквартирного дома, это он конечно выдумал.

Здравствуйте.

На самом деле, вопрос тут в том, что согласно виду разрешённого использования Вашего земельного участка не допускается использование его в коммерческих целях. Вы же, сдавая комнаты в аренду, фактически как раз и нарушаете ВРИ, что и приводит к праву земельного комитета привлечь Вас к административной ответственности по статье 8.8 КоАП РФ. 

Таким образом с точки зрения налогового законодательства Вы делаете все правильно, а вот ВРИ земельного участка придётся менять в силу прямого указания в законе.

При этом сама формулировка о размещении многоквартирного жилого дома действительно вызывает некоторое недоумение. Правда, в данном случае мы можем лишь ориентироваться на Ваше объяснение, что сдаёте Вы временно свободные комнаты. 

Здравствуйте

без перевода в др разрешенное использование — не имеете права так пользоваться землей

земельный кодекс

Статья 42. Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:
использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

то есть как ип — по ст 17 жк вы именно дом так использовать в предпринимательстве можете, но земля должна иметь др вид использования — под бизнес а не садоводство

Плачу налоги ( упрощёнка 6% ).

Александр Викторович

это правильно но и земельный налог (на имущество) надо будет платить иначе- там др ставки когда речь о бизнесе

ответственность- ст. 8.8 коап

Статья 8.8. Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 46-ФЗ)

1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи, — (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 354-ФЗ)
влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

Здравствуйте!  Вы не имеете права сдавать в наем комнаты в доме,  который расположен на земельном участке с видом разрешенного использования для садоводства. 

Садоводство подразумевает выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

Для сдачи комнат в наем по принципу гостиницы необходим вид разрешенного использования гостиничное обслуживание согласно «классификатора видов разрешенного использования земельных участков» Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, а именно 4.7 

Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них.

Вопрос — являются ли действия сотрудников земельного комитета правомерными? И могу ли я по закону сдавать в аренду комнаты, в принадлежащем мне жилом доме ( по принципу гостевого дома — есть сайт, реклама на Букинге)? Нужны конкретные ссылки на закон.

Александр Викторович

Александр Викторович, добрый день! Из протокола об административном правонарушении видно что на участке расположен загородный гостевой дом, это ну никак не соответствует виду разрешенного использования для садоводства, даже будь это участок под жилую застройку все равно согласно классификатору

утв. Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 даже для нее сдача в наем комнат запрещена,

К жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для проживания человека, за исключением зданий (помещений), используемых: — с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха);

для данной деятельности требуется ВРИ ЗУ 4.7 Гостиничное обслуживание, если таковой не предусмотрен ПЗЗ для вашего участка

Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них

Здравствуйте, Александр Викторович. Вы вправе обжаловать данный протокол в суде.

В вашем случае в протоколе указано, что у вас многоквартирный дом. Хотя, как вы указали, дом является индивидуальным.

На участках под садоводство можно строить жилые дома.

Согласно ФЗ от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»

садовый земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения и хозяйственных строений и сооружений);

огородный земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории);

Согласно данным Росреестра на вашем участке стоит

Жилой дом. Соответственно, вы вправе в нем проживать.

Нужно оспаривать протокол в связи с неправильной трактовкой понятий, так как у вас не многоквартирный дом.

Здравствуйте Александр Викторович! 

В вашем случае имеется нарушение в части использования земельного участка, не в  соответствии с его целевым назначением. В вашем случае разрешенный вид земельного участка должен в обязательном порядке предусматривать торговую деятельность. Обратитесь в Администрации Вашего муниципального образования для смена вида разрешенного использования земельного участка.

Статьей 42 Земельного кодекса предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков:

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:
использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В вашем случае Ваш земельный участок является содовым земельным участком с видом разрешённого использования — для садоводства.

Согласно статье 1 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ

«О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»

садовый земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений);

Таким образом, данное означает что земельный участок для садоводства, с вашим видом разрешенного использования по общему правилу не может быть использован в коммерческих целях. В вашем случае необходимо также смотреть Правила землепользования и застройки Вашего муниципального образования, чтобы определить какой вид разрешенного использования Вам подходит, в любом случае этим видом должно быть предусмотрена коммерческая цель использования, а не просто для садоводства.

Безусловно, вы можете обжаловать данный акт в судебном порядке, однако сам по себе факт того что данный земельный участок имеет вид разрешённого использования — для садоводства, подразумевает, что Вы не можете использовать его в коммерческих целях. 

Уважаемы коллеги. давайте не будем забывать о существовании ПЗЗ. В соответствии с правилами зонирования и определяется возможность установления ВРИ любого земельного участка, независимо  от того, что написано в свидетельстве о праве собственности. Если этот участок не только по документам, но и по ПЗЗ находится в зоне садоводства, то необходимо, в дополнение к этому, смотреть еще и генплан этого СНТ. Потому что в генплане СНТ может быть предусмотрено расположение коммерческих объектов. Если такого нет — могут возникнуть проблемы даже с магазином на территории СНТ.

Гостевой дом — объект нежилой. Соответственно, надо сверять, предусмотрено ли генпланом СНТ расположение таких объектов (предназначенных для временного размещения граждан) на территории СНТ.

Если все названные указания отсутствуют, то госземконтроль абсолютно прав, усмотрев нарушения. И уплата налогов как предпринимателя.к этому не имеет никакого отношения.

Открытым остается вопрос уплаты налога на землю и имущество. Потому что размер этих налогов гораздо выше, чем размер налогов на садовый участок и жилой дом на нем. Хотя бы потому что повышается кадастровая стоимость этих объектов.

Вот просто сдавать свой дом или дачу можно и без регистрации ИП. Это квалифицируется просто как получение дохода с обязанностью уплатить НДФЛ.

А сдача этого же имущества не целиком, а по комнатам, да еще и предпринимателем — это уже экономическая деятельность, которая обременяется дополнительными обязанностями.

Еще раз подчеркиваю, что гостевой дом и гостиница — не жилые помещения, поэтому не равнозначны с жилым домом. И требования к земле для их размещения — абсолютно другие.