Возврат залога при переуступке аренды

Здравствуйте. 

Облагается ли налогом по УСН возврат залоговой суммы?

Вы же отдаёте эту сумму потом, а не получаете. Дохода у Вас нет, он появился у Вас в момент перечисления залоговой суммы. Если Вы имеете в виду под возвратом передачу залоговой суммы от нового арендатора Вам, как бы в возмещение Вашей суммы, уплаченной Вами в адрес ТЦ, то тогда получится, что эта сумма пойдёт Вам в доход. Поэтому логично было бы в трехстороннем соглашении предусмотреть такой порядок при котором залоговый платёж Ваш ТЦ Вам бы вернул, а другой ИП направил бы свой залоговый платёж непосредственно в ТЦ, на замену Вашему. Иначе Вы уплатите лишние 6% с суммы залога, когда она будет Вам перечислена.

Уважаемая Евгения! Доброго! Так, если Вы ИП, а в договоре только юридические лица, какая «связка»?

Наверно, надо уточнить.

У меня магазин в торговом центре и я передаю право аренды другому ИП по трехстроннему договору цессии (прикладываю рыбу такого договора от ТЦ). ИП, которому передается право аренды помещения, перечислит сумму обеспечительного платежа (в размере двух месяцев аренды, который я вносила при заключении договора с ТЦ) на мой рассчетный счет. Облагается ли налогом по УСН возврат залоговой суммы?

евгения

Евгения, добрый день!  приведу разъяснения Минфина по схожей ситуации

Письмо Минфина России от 22.06.2015 N 03-11-06/2/36071

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу, связанному с порядком применения упрощенной системы налогообложения, и сообщает, что согласно Положению о Министерстве финансов Российской Федерации, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 2004 г. N 329, и Регламенту Минфина России, утвержденному приказом Минфина России от 15 июня 2012 г. N 82н, в Минфине России рассматриваются индивидуальные и коллективные обращения граждан и организаций по вопросам, находящимся в сфере ведения Минфина России.
При этом в соответствии с Положением и Регламентом в Минфине России не рассматриваются по существу обращения по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, а также по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
В то же время отмечаем, что согласно статье 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения (далее — УСН), при определении объекта налогообложения в составе доходов учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса. При определении объекта налогообложения в составе доходов не учитываются доходы, указанные в статье 251 Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
При этом задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 ГК РФ).
На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 251 Кодекса при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств.
Таким образом, при получении арендодателем от арендатора платежа (задатка) для обеспечения исполнения обязательств (в обеспечение заключения договора аренды) при условии возврата указанных сумм после истечения срока договора аренды у налогоплательщика-арендодателя не возникает доходов, учитываемых при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
В том случае, если сумма обеспечительного платежа (задатка) не будет возвращена налогоплательщиком-арендодателем арендатору, данные суммы признаются доходами, связанными с оплатой за реализованные услуги по предоставлению имущества в аренду, которые включаются в состав доходов в целях налогообложения в рамках УСН.

т.е. когда к вам поступают данные средства доходом они не признаются и в налоговую базу не включаются, включаются только в случае если используются по назначению — т.е. при нарушении лицом предоставившим обеспечительный платеж своих обязательств.  По той же причине они не учитываются в налоговой базе у арендатора (субарендатора) когда по истечение срока договора данные средства возвращаются к нему обратно

Если речь идет о налоговом учете арендатора, который применяет объект налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», то обеспечительный платеж, если в договоре аренды есть условие о возврате обеспечительного платежа по окончании договора, то Вы не можете его учесть при расчете базы по «упрощенному» налогу в силу того, что не поименован в перечне расходов, приведенном в Налоговом кодексе, на основании п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Вы не будете учитывать обеспечительный платеж и в момент его возврата в составе доходов на основании Письма Минфина России от 12.12.2008 № 03-11-04/2/195).

Но данные положения применяются при возврате обеспечительного платежа арендодателем арендатором. 

В Вашем случае договор цессии, а значит при его учитывать следующее:

— на сумму дохода-компенсации в Вашем случае по договору уступки требования третьему лицу денежные средства, полученные Вами в качестве компенсации уплаченного ранее арендодателю обеспечительного платежа, будет являться доходом от реализации имущественных прав. Вы должны будете учесть указанный доход в размере фактически полученной от цессионария суммы. При этом датой признания дохода по договору цессии будет день поступления от цессионария денег на расчетный счет в банке или в Вашу кассу на основании п. 1 ст. 346.17 НК РФ.

Лучший вариант, если он для Вас приемлем — это расторжение договора с арендодателем, получение от него обеспечительного платежа, тогда не возникнет дохода. А арендодатель пусть заключает договор с другим ИП. Либо пропишите в договоре уступки права требования возврат обеспечительного платежа от арендодателя, а в обязанность новому арендатору нужно вменить уплату обеспечительного платежа арендодателю.

Здравствуйте, Евгения.

Конкретно по возврату залогов и обеспечительных платежей разъяснений нет, но Ваша ситуация схожа с возвратом авансов. Вот что на эту тему пишет Минфин:

Вопрос: Правомерно ли организация, применяющая УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы», не учитывает в доходах при определении налоговой базы суммы возвращенных авансов за неотгруженный товар, если произведенные авансовые платежи в счет предстоящих поставок товаров при определении налоговой базы в составе расходов не учитывались?

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 16 июня 2010 г. N 03-11-06/2/93

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел интернет-обращение о порядке применения упрощенной системы налогообложения и на основании информации, изложенной в обращении, сообщает следующее.
Согласно ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщиками, применяющими упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы учитываются доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса. При этом не учитываются доходы, указанные в ст. 251 Кодекса.
Суммы авансов или предварительной оплаты за товары (работы, услуги), возвращенные налогоплательщику, в ст. 251 Кодекса не поименованы.
В соответствии с п. 2 ст. 346.17 Кодекса расходами налогоплательщика, применяющего упрощенную систему налогообложения, признаются затраты после их фактической оплаты.
В целях гл. 26.2 Кодекса оплатой товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав признается прекращение обязательства налогоплательщика — приобретателя товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой этих товаров (выполнением работ, оказанием услуг) и (или) передачей имущественных прав.
В связи с изложенным в случае, если суммы произведенных налогоплательщиком авансовых платежей в счет предстоящих поставок товаров (работ, услуг) при определении налоговой базы в составе расходов не учитывались, то и суммы возвращенных авансов не должны учитываться в составе доходов налогоплательщика при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
16.06.2010

Таким образом, если вы сумму уплаченного обеспечительного платежа не учитывали в расходах, то ее не надо отражать и в доходах.

Что касается оформления этой ситуации в договоре, честно говоря лично мне не нравится как это оформлено, на самом деле если составить такой договор, то это будет уже не возврат обеспечительного платежа, а денежные средства, полученные цедентом по договору уступки права требования третьему лицу, и они будут являются доходом от реализации имущественных прав, а вовсе не возвратом. И должны будут включаться в доход.

Таким образом, чтобы избежать дохода, следует, чтобы сумму обеспечительного платежа вам возвращал именно ТЦ, а не новый арендатор.

Вопрос: Об учете денежных средств, полученных цедентом, применяющим УСН, по договору уступки права требования третьему лицу.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 7 сентября 2015 г. N 03-11-06/2/51388

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение и сообщает.
В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса.
Статьей 249 Кодекса установлено, что доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права требования. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе на проценты.
Исходя из этого денежные средства, полученные цедентом по договору уступки права требования третьему лицу, являются доходом от реализации имущественных прав, которые учитываются в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, в размере фактически полученных сумм.
Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
07.09.2015