Узаканивание пристройки при несоответствии разрешенного использования

на основании п. 2) ч. 2 ст 49 Градостроительного кодекса описанное жилое помещение находится в составе блокированного жилого дома

жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки)

если данный дом поставлен в список под снос как ветхое жилье и Вы с этим не согласны, можно провести строительно-техническую экспертизу и оспорить ветхость хотя бы вашего блока.

 Разрешенное использование участка менять не нужно, даже вредно, поскольку в РИ речь идет о ИНДИВИДУАЛЬНОМ, но не блокированом жилом доме. При таком РИ больше шансов узаконить самовольное строение в суде.

Вечер добрый! Выполненная Вами перестройка подпадает под главу 4 Жилищного Кодекса РФ. Если у Вас в собственности находится квартира, то и признавать необходимо переустройство квартиры с новыми площадями.

Согласно ЖК РФ:

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

 
1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Хотя могут руководствоваться и Градостроительным Кодексом, определив проведенные Вами работы как реконструкцию:

Статья 1 ГрК РФ:

14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

Тогда необходимо руководствоваться ст. 55

Статья 55. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

 
1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 373-ФЗ)

2. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, либо Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос», выдавшие разрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
(часть 2 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 216-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.
О направлении с 01.09.2017 документов, предусмотренных ч. 3 ст. 55 в электронной форме, см. Постановление Правительства РФ от 04.07.2017 N 788.

3. Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка, представленный для получения разрешения на строительство, или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;
(в ред. Федеральных законов от 28.11.2011 N 337-ФЗ, от 03.07.2016 N 373-ФЗ)

3) разрешение на строительство;
4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда);
(в ред. Федеральных законов от 18.07.2011 N 243-ФЗ, от 03.07.2016 N 372-ФЗ)

5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 243-ФЗ)

6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;
(в ред. Федеральных законов от 18.07.2011 N 243-ФЗ, от 28.11.2011 N 337-ФЗ, от 03.07.2016 N 372-ФЗ)

7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 243-ФЗ)

8) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;
(в ред. Федеральных законов от 18.07.2011 N 243-ФЗ, от 03.07.2016 N 372-ФЗ)

9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса;
(в ред. Федеральных законов от 18.07.2011 N 243-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ)

10) документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте;
(п. 10 введен Федеральным законом от 27.07.2010 N 226-ФЗ)

11) акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, утвержденный соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», при проведении реставрации, консервации, ремонта этого объекта и его приспособления для современного использования;
(п. 11 введен Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ)

12) технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
(п. 12 введен Федеральным законом от 13.07.2015 N 252-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(часть 3 в ред. Федерального закона от 01.07.2011 N 169-ФЗ)

Включение в список аварийных домов, подлежащих сносу не является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод (акт о завершении работ) ни по ЖК РФ, ни по ГрК РФ. Более того, если все-таки будут расселять, то это повлияет на рыночную выкупную стоимость.

Если не получали разрешение на реконструкцию, то вероятно менее затратно будет обращаться с иском в суд о признании права на объект в новых площадях после реконструкции. Пакет документов, который необходимо приложить к иску примерно одинаков, различается в зависимости от региона, это можно уточнить у местных юристов.

По вопросу «отбиться» от сноса, то необходимо получить на руки решение межведомственной комиссии о признании дома аварийным и подлежащим сносу и изучив их и заключение эксперта, в случае несогласия необходимо обжаловать это решение в суде.

Собственно вопросы: 1. Возможно ли отбиться от требований по сносу дома, если отдельные квартиры в нем принадлежат администрации? 2. Возможно ли узаконить пристройку, если есть несоответствие по РИ и намерения администрации снести дом? 3. Необходимо ли менять РИ зем.участка? По совету обращались в Росреест с заявлений о ранее учтеном объекте недвижимости. Поличили отказ, т.к.характеристики зем.участка уже содержаться в гос.кадастре.

Анна

Здравствуйте, Анна.

Так как ситуация у вас довольно нестандартная в данном ключе — так как если будет сноситься жилье, то и участок будут изымать под государтственные нужды, с последующей компенсацией вам такого изъятия.

Я так понимаю, что вы хотите узаконить пристрой в связи с такой компенсацией?

По сути у вас, на самом деле — самовольная постройка.

Как говорит судебная практика -  заявленный спор не мог быть разрешен по правилам статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Сохранение самовольного переустройства или самовольной перепланировки ограничено пределами (площадью) конкретного жилого помещения

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 15 мая 2014 г. по делу N 33-865/2014

Доводы апелляционной жалобы истицы о том, что возведенный пристрой не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью, что позволяет суду в силу части 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации сохранить жилое помещение в переустроенном или перепланированном состоянии, не имеют правового значения.

Результатом произведенной перепланировки, переустройства и реконструкции муниципальной квартиры явилось создание нового объекта недвижимого имущества с измененными границами (увеличение общей площади квартиры), являющегося в целом самовольной постройкой, в связи с чем заявленный спор не мог быть разрешен по правилам статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации.

То есть  — осуществив пристрой вы не осуществили перепланировку, а создали фактически новое жилое помещение с измененными границами — без получения разрешительной документации, т.е. фактически произвели самовольную постройку.

Статья 222. Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 3 июля 2007 г. N 595-О-П, содержащаяся в абзаце втором пункта 2 статьи 222 ГК РФ норма, являясь санкцией за совершенное правонарушение, не исключает установление вины лица, осуществившего самовольную постройку, и допускает возложение на него бремени сноса постройки при наличии такой вины

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Как говорит судебная практика:

Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.)

Статья 222 ГК РФ, закрепляя правовой режим самовольной постройки и предоставляя возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот, одновременно регулирует различные по своей правовой природе правоотношения как административные (связанные с совершением публичного деликта — строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство), так и частноправовые.

Для решения таких вопросов, как соблюдение прав третьих лиц после строительства, вам необходимо будет проводить специальную экспертизу, что встанет в копеечку.

Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.)

Для установления наличия (отсутствия) отступлений от градостроительных и строительных правил при возведении самовольной постройки судами, как правило, назначаются судебные строительно-технические экспертизы.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 апреля 2016 г. N Ф04-1493/16 по делу N А75-4487/2015

Для установления наличия (отсутствия) отступлений от градостроительных и строительных правил при возведении самовольной постройки судами, как правило, назначаются судебные строительно-технические экспертизы.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 1 декабря 2015 г. N Ф09-9119/15 по делу N А50-3994/2014

Для установления наличия (отсутствия) отступлений от градостроительных и строительных правил при возведении самовольной постройки судами, как правило, назначаются судебные строительно-технические экспертизы.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 октября 2015 г. N Ф05-13755/15 по делу N А40-7852/2013

Для установления наличия (отсутствия) отступлений от градостроительных и строительных правил при возведении самовольной постройки судами, как правило, назначаются судебные строительно-технические экспертизы.

Также рекомендую обратиться в отдел архитектуры для дачи разрешения на реконструкцию вашей квартиры.

Вам предоставят либо разрешение либо отказ. В случае отказа — получите отказ в письменном виде с печатями и подписями, проводите экспертизу и подавайте в суд заявление о признании права собственности на самовольную постройку.