Каковы шансы вернуть задаток за не купленную квартиру

Здравствуйте, Юрий!

1.) Каковы мои шансы выиграть суд и взыскать с продавца сумму задатка, расходы на юриста и судебные издержки?

Юрий

В первую очередь, конечно, необходимо анализировать предварительный договор купли-продажи.

Полагаю, что расторгать предварительный договор не хочет не столько продавец, сколько агентство недвижимости, которое из суммы задатка намерено получить свою комиссию за сопровождение сделки.

А поэтому переговоры надо вести, разумеется, в первую очередь с агентством недвижимости.

Что касается шансов выиграть суд, то говорить об этом пока что рано. Во всяком случае, не зная всех обстоятельств дела и не проанализировав всех документов.

2.) В суде будет поднят вопрос о не узаконенной перепланировки. Какова вероятность того, что суд вынесет отдельное решение или сделает другие действия, чтобы заставить продавца узаконить перепланировку или вернуть все на место?

Юрий

То обстоятельство, что имеется не узаконенная перепланировка, безусловно, может сыграть положительную роль при разрешении судом спора о взыскании задатка.

Но надо иметь в виду и то, что по условиям предварительного договора (как следует из Вашего вопроса) Вы были уведомлены о техническом состоянии квартиры и претензий в этой части не имели.

Из документов у меня есть — предварительный договор купли продажи квартира, расписка на 50000 рублей и фотографии квартиры с не узаконенной перепланировкой
Юрий

Рекомендую прикрепить сканы имеющихся у Вас документов.

Юрий здравствуйте! Вопрос неоднозначный. Первоначально приведу в пример решение суда, которое не признало основанием для расторжения ДКП в связи с наличием незаконной планировки.

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕот 18 декабря 2013 г. по делу N 33-8104/13

Наличие самовольно произведенной перепланировки не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку о ее наличии истцам должно было быть известно при осмотре квартиры и ознакомлении с технической документацией на квартиру, подписав договор купли-продажи, истцы выразили свое волеизъявление на приобретение квартиры в указанном состоянии, что подтверждается п. 9 договора, согласно которому техническое состояние квартиры удовлетворяет покупателя.

Но в вашем случае  перепланировка повлекла нарушения  требований строительных норм и правил и требуются несоразмерные расходы и временные затраты на устранение, что возможно отразить в претензии к продавцу с предложением уменьшения цены, возможно это повлияет на продавца.

Здравствуйте, Юрий. 

Так как Вы не были в курсе незаконной перепланировки, то можно попытаться признать сделку недействительной из-за того, что имело место намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

ГК РФ Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств

 
2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

Последствия признания сделки недействительной:

ГК РФ Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

То есть, если суд признает сделку недействительной, то денежные средства должны будут Вам вернуть. 

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

...

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В какой срок вы должны заключить основной договор?

Направляйте продавцу письменное уведомление о досрочном расторжении договора, а лучше проект дополнительного соглашения об изменении цены и ждите ответа. Если срок, указанный в предварительном договоре, основной договор не будет заключен, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, в том числе обеспеченные задатком прекращаются. При этом задаток подлежит возврату. Продавец может заявить требование о понуждении заключения основного договора, но ему необходимо будет доказать, что вы уклонялись от его заключения. Для этого ему необходимо в пределах срока, определенного предварительным договором, направить вам предложение заключить договор, а вы его должны получить  пределах этого срока. Что, как правило, стороны не делают. После истечения срока, указанного в договоре, можете смело требовать с продавца суммы, переданной в качестве задатка. Суд встанет на вашу сторону, так как направление уведомления о досрочном расторжении предварительного договора или об изменении цены не является уклонением от заключения основного договора. Либо просто ждите истечения срока, установленного для заключения основного договора.