Покупка квартиры в сданом доме от застройщика

1) Может ли заключаться договор уступки прав требований уже после сдачи дома в эксплуатацию7

Алексей

Алексей, добрый день! Можно, при условии что квартира не передана стороне договора по акту

ст. 11   214-ФЗ

2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

2) В договоре долевого строительства возле печатей Росреестра указано «Ипотека в силу закона» Может ли быть ипотека между двумя юр. лицами

Алексей

а почему же нет? Конечно может, никаких ограничений на этот счет закон не содержит

3) Какие риски могут быть при покупки через уступки права

Алексей

надо убедится что стоимость полностью выплачена иначе нередки ситуации особенно если застройщик уходит в банкротство что «вот справку директор выдал что все оплачено а по документам проплачена только половина»

4)Какие документы/выписки спросить у застройщика, чтобы минимизировать риски?

Алексей

справку о погашении и документы, подтверждающие полную уплату по договору (копии платежных поручений)

5) Есть вариант покупки квартиры через ПДКП? Этот вариант будет удобней или нет ?

Алексей

Вам да т.к. уже готовую квартиру покупаете, застройщику нет т.к. в том числе вопрос налогообложения квартиры пока она зарегистрирована на застройщика, но можно и у третьего лица купить,

5) Есть вариант покупки квартиры через ПДКП? Этот вариант будет удобней или нет ?

Алексей

Алексей, здравствуйте!

Не советую покупать квартиру по предварительному договору купли-продажи, так как возможен риск двойных продаж.  Предварительный договор, в отличие от ДДУ, не подвержен процедуре обязательной государственной регистрации,  а потому застройщик может заключить неограниченное количество предварительных договоров на одну и ту же квартиру. 

Здравствуйте. 

Отвечаю на ваши вопросы последовательно:

1) Может ли заключаться договор уступки прав требований уже после сдачи дома в эксплуатацию?

2) В договоре долевого строительства возле печатей Росреестра указано «Ипотека в силу закона» Может ли быть ипотека между двумя юр. лицами

3) Какие риски могут быть при покупки через уступки права?

4)Какие документы/выписки спросить у застройщика, чтобы минимизировать риски?

5) Есть вариант покупки квартиры через ПДКП? Этот вариант будет удобней или нет ?

1. Договор уступки права (цессия) заключается до подписания акта-приема передачи по раннее заключенным договорам, т.е. до полного оформления права собственности в общем порядке. 

2. Это означает в силу закона возникает ипотека, и здесь нет оснований для заблуждения. 

3. Риски могут быть в финансовой части, оплата, правопритязания к застройщику, погашения средств по предыдущим договорам. А также по метражам нужно смотреть, как делались замеры, бывает проект предварительный а в итоге после тех паспорта площадь меньше. 

4. Платежные документы, посмотрите выписки на объект на официальном сайте Росреестра. 

5. Предварительный договор, они вряд ли с вами захотят заключить, т.к. уже есть уступка, и ее снова нужно переуступить, т.е. на их усмотрение, если согласятся. 

Здравствуйте, Алексей.

3) Какие риски могут быть при покупки через уступки права

Алексей

Поскольку уступка по ДДУ подлежит госрегистрации, положения Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество в значительной степени защищают приобретателя от рисков:

10. Государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:

1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;

2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

(ст. 10 Закона о госрегистрации).

Уважаемый Алексей!

По второму вопросу хочу добавить. Скорее всего это ипотека (рассрочка) между двумя юр. лицами по расчету, т.к. ипотека в силу закона регистрируется только при первичной регистрации ДДУ с первым дольщиком все остальные производные от нее. Так что убедитесь в отсутствии долгов между застройщиком путем получения справки от застройщика и выписки из Росреестра.  При покупки квартиры проверьте согласие учредителей на уступку или что сделка для них не крупная. А так уступка нормальная сделка. 

Удачи Вам.

Уважаемый Алексей!

Категорически не советовала бы Вам хоть в этом случае, хоть в каком-то другом в Вашей жизни, связываться с заключение предварительного договора.

Самый большой риск – заключение предварительного
договора. Часто в предварительном договоре предусматривается, что стороны
первоначально заключают предварительный договор, по которому Вы должны будете
вносить еще и часть оплаты, а уже впоследствии подписывают договор по иной форме – основной договор.

На первый взгляд, может показаться, что в этом ничего страшного нет, однако в моей практике было много обращений клиентов с проблемами, являющимися следствием подписания ими предварительного договора. Конечно, при заключении предварительного договора можно попробовать максимально
подстраховаться, но всех рисков все равно не избежать, т.к. их много и это требует
затрат большого времени, и целесообразнее и надежнее для Вас сразу заключать
основной договор.

Крайне не советовала бы соглашаться на заключение предварительного договора. Конечно Вас будут уверять представители застройщика, что никаких рисков в заключении предварительного договора нет. Но мое дело Вас обезопасить. Может быть, все пройдет гладко, несмотря на заключение предварительного договора (в чем я очень сомневаюсь), но подстраховывать нужно себя всегда, тем более в наше время. А теперь обосную, почему в связи с заключение предварительного договора, рисков очень много и какие они.

          
— Двойные продажи. Одна из
сложных ситуаций возникает в случае, если недобросовестный продавец решил
продать недвижимость по предварительному договору сразу нескольким покупателям.
Такие договора не подлежат госрегистрации и, следовательно, проверить сколько
раз предлагаемый объект недвижимости уже участвовал в подобных сделках, какое
количество лиц на него претендует по предварительным договорам проверить
невозможно.

         
— Сроки договора. Согласно нормам закона, если в договоре не указан срок, в течение которого необходимо заключить основной договор, то он заключается не позднее года с момента подписания предварительного договора. При этом если стороны договора не заявят о своем желании заключить основной договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются.

          
— Признание предварительного договора на покупку квартиры недействительным. Если застройщик предлагает заключить предварительный договор, то такой договор впоследствии можно признать ДДУ через суд, но не всегда, а лишь при соблюдении определенных условий.

          
— Штраф и неустойка. К сожалению, взыскание штрафов, неустоек и компенсации морального вреда по предварительному договору достаточно проблематично. В тоже время закон о долевом участии предусматривает возможность взыскать с застройщика, который опаздывает со сдачей объекта, существенные суммы неустойки и компенсации за моральный вред.

          
— Обязательные условия. Необходимо четко прописывать все существенные условия в договоре. В противном случае суд может признать такой договор незаключенным.

С уважением, Марина Кондратьева.

Можете мне написать в чат (личн.сообщ.),
если у Вас остались какие-либо вопросы.

Всегда рада помочь, обращайтесь.