Договор купли- продажи земли vs. Определение порядка пользования земельным участком

Здравствуйте, если доли в участке конкретно не определены, то вы можете определить порядок пользования вашими долями, где сможете распределить. где чей участок находится.Если данные изменения не затронут границы проходящих домов, то это на домах никак не скажется. Вы можете оформить данное сглашение и у нотариуса.

ГК РФ Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

 
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Относительно же продажи своей доли, любой долевой собственник может продать свою долю третьим лицам, но перед этим он должен предложить ее купить другому долевому собственнику.

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

Позиции высших судов по ст. 250 ГК РФ >>>

 
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Здравствуйте, Вадим.

См. также:

ч.2 ГК РФ, ч.3 ГК РФ, ч.4 ГК РФ

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017)ГК РФ Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли 

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

ГК РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности 
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Имеется зарегистрированный участок в 23 сотки в СПб, находящийся в общей долевой собственности у 2- х владельцев в пропорции 1/3 и 2/3.

Вадим

Здравствуйте. 

Хотелось бы дополнить, что при наличии общей долевой собственности невозможно говорить о том, что кто-то из дольщиков пользуется бОльшим участком, чем положено, поскольку доли не выделены. Поставленный забор и согласие с ним всех собственников фактически означает, что собственники хоть и устно, но согласовали именно такой порядок пользования. Его можно закрепить соответствующим письменным соглашением, в котором предусмотреть, что за пользование этой частью, которая превышает приходящуюся на него долю будет производиться какая-то плата (или не будет).

А вот для того, чтобы оформить приобретение в собственность каких-то конкретных соток, Вам будет необходимо произвести раздел общего земельного участка в натуре, т.е. фактически один участок преобразовать в два. И вот тут при разделе можно учесть, что кому-то из собственников отходит чуть бОльшая часть, чем ему положено по долям и соответственно предусмотреть компенсацию за увеличение его доли. 

Так что выбор за Вами.

Здравствуйте!  Оформить данную сделку путем перераспределения земельного участка находящегося в частной собственности невозможно,  так как участок один. 

Если бы у каждого собственника был отдельный (выделенный) участок,  то вариант с перераспределением подошел бы. 

Для определения порядка пользования земельным участком пропорционально доле в праве необходимо заключить соответствующее соглашение или обратиться в суд. 

Тогда какой будет статус у этих 1.5 соток? Сможет ли «новый владелец» их продать третьим лицам вместе со своей долей?

Точно такой же как и у всего участка в целом. Продать он может не 1.5 сотки,  а долю в праве с соблюдением правил преимущесивенного права покупки (ст. 250 ГК РФ) нотариально удостоверив сделку. 

А затем уже новый собственник будет снова определять порядок пользования земельным участком при наличии спора. 

Здравствуйте, Вадим.

Заключите Соглашение об изменении долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества.

В нем укажите, что

1. В связи с договоренностью по расположению забора на земельном участке, стороны договорились изменить соотношение долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: такому-то

2. Стороны настоящим соглашением перераспределяют доли в праве общей долевой собственности на земельный участок следующим образом:

Сторона 1 — [значение дробью и прописью] доли;

Сторона 2 — [значение дробью и прописью] доли.

Далее можно указать, что в связи с тем, что на объекты, расположенные на указанном участке, оформленные в личную собственность каждого из участников, данное соглашение не распространяется.