Как продать 3 доли в квартире, если 1 принадлежит родственникам?

Question

Добрый день, Есть трехкомнатная квартира, поделенная на 4 равных доли. 1/4 принадлежит Маме, 1/4 моей старшей сестре и 1/2 всей квартиры мне (я младшая дочь, 1/4 квартиры мне подарил отец, с нами он не живет, мне 24 года). 3 года назад сестра будучи беременной с мужем и первым ребенком въехали в эту трехкомнатную квартиру. А маму поселили в ИХ двухкомнатную квартиру, которая принадлежит ее мужу, и находится в ипотеке (300.000 р долг). Я живу на съемной квартире в другом городе. Таким образом, сестра, имеющая право только на 1/4 часть завладела всей квартирой с мужем и 2 детьми. Они уже 3 года обещают мне и маме, что выплатят ипотеку в ближайший год и мы сможем совершить обмен, так чтобы трешка была у них в собственности, а двушка у нас с мамой. таким образом сестра выкупит свою долю. НО вся проблема в том, что платить ипотеку они не спешат, долг составляет 300 000 руб. а выплаты по 3-4 тысяч в месяц, по расчетам им 10 лет еще выплачивать. В итоге, они заблокировали нам возможность совершать финансовые операции с нашим по закону имуществом, до тех пор, пока не выплатят свою ипотеку, и мы не совершим обмен квартирами. Получается я, имея 1/2 квартиры живу на сьемной. Конечно же мы с мамой не можем въехать в нашу квартиру и жить с ними. Или же выгонять сестру с 2 детьми по закону тоже имеющую право на часть этой квартиры. Пожалуйста дайте совет, как можно решить эту проблему? Как нам с мамой продать свои доли? или какой ультиматум можно использовать, чтобы они как можно скорее рассчитались за ипотеку и мы совершили обмен. СПАСИБО!

Елена Искибаева · Answer

Здравствуйте! Вы вправе продать свою долю с соблюдением правил статьи 250 ГК РФ. ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены .

Ольга Назаретская · Answer

Здравствуйте! Вы конечно можете продать свои доли третьим лицам, предварительно предложив выкупить их третьему собственнику (вашей сестре). В случае, если она откажется их выкупать или не ответит на ваше письмо, вы выставите их на продажу. Но, доли стоят значительно дешевле рыночной стоимости квартиры целиком, т.е. вам это невыгодно. Все остальные варианты вы перечислили, но они для вас неприемлемы. Признать долю сестры незначительной и принудительно ее выкупить, вы также не сможете. Таким образом, либо вселяйтесь в квартиру и живите, либо выселяйте сестру. Возможно ваша сестра согласится продать вам свою долю, а этими деньгами она оплатит долг по ипотеке и затем уже будете решать вопрос с обменом. Возможно это будет обмен с доплатой.