Раздел квартиры купленной по 1/2 доли до брака при разводе

Здравствуйте, Николай.

Вы вправе в судебном порядке требовать Вам выплату 1/2 уплаченных Вами личных средств на ремонт квартиры, так как квартира у Вас в равнодолевой собственности.

Вас от продажи третьим лицам защищают нормы о преимущественном праве выкупа доли и о нотариальном удостоверении сделок с долевой недвижимостью.

Максимум, что может супруга, это подарить свою долю кому-либо или продать под видом дарения.

Указанную сделку по продаже под видом дарения Вы вправе оспорить в судебном порядке, она будет притворной.

Гражданский кодекс

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок 
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

 
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Статья 250. Преимущественное право покупки

 
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 29.07.2017)
«О государственной регистрации недвижимости»

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

С уважением!  Г.А.  Кураев

Николай, здравствуйте. 

Третьему лицу она продаст долю только после уведомления вас о продаже. 

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Если будет доказано изменение стоимости имущества до брака — могут измениться доли в отношении неотделимых улучшений. 

ГК РФ Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности

 
1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Насколько я понимаю, именно квартира была куплена не в браке и по сути просто является вашей долевой собственностью. Тут вопрос не в разделе имущества (который идёт через суд либо по соглашению), а именно в совместной собственности и продаже/выкупе доли. 

С уважением, 

Роман Новиков

ть в этой квартире жена не собирается. Я хочу сохранить жилье, и готов выкупить долю. Реальна ли практика что свою долю она может продать третьему лицу? И могут ли ее купить без моего согласия. Я уверен что жена захочет баснословную стоимость за свою долю.

Николай

Здравствуйте. 

Дело в том, что поскольку имущество у вас было разделено изначально, то по сути Ваша супруга вправе сейчас распорядиться своей долей по своему усмотрению, но с учетом соблюдения  Вашего преимущественного права на приобретение доли. Баснословную цену она конечно может запросить, то для того, чтобы Ваше право считалось соблюденным, именно за эту баснословную цену она должна продать (в случае Вашего отказа от приобретения) свою долю стороннему лицу.

То есть цена сделки тут будет иметь определяющее значение. Предложить Вам по баснословной цене, а продать на сторону по цене меньше она попросту не сможет.

Я бы рекомендовал пока заключить соглашение о порядке пользования этой квартирой, в котором оговорить кто платить коммуналку и сколько жена получает ежемесячно за пользование Вами ее долей.

Что касается неотделимых улучшений то это может быть весьма затруднительно доказывать. тем более, что как я понимаю, Вы осуществляли ремонт собственными силами без привлечения сторонних организаций. Мебель т прочее движимое имущество может быть разделено либо по соглашению сторон либо, если не будет достигнуто согласие — в судебном порядке. При этом все приобретенное в браке делится пополам.

В декабре 2014 года по 1/2 доли мной и моей будущей супругой была куплена двухкомнатная квартира.

Николай

Здравствуйте

квартира куплена до брака- значит у вас обычная долевая собственность-  не совместно нажитая

то есть по правилам семейного кодекса ( 50 на 50 делиться она не будет)

В июле 2015 года мы вступили в брак

Николай

вот именно поэтому

Я уверен что жена захочет баснословную стоимость за свою долю.

Николай

сперва она обязана предложить свою долю вам- ст 250 гк преимущественное право покупки

если вы отказываетесь- она вправе продать на сторону- но той же самой цене

заставить ее снизить цену- невозможно

заставить ее продавать долю если она не хочет- невозможно

Могу ли я пересмотреть в суде ее долю с учетом того что я нес затраты на ремонт в течение полугода

Николай

не получиться такое

Реальна ли практика что свою долю она может продать третьему лицу?

Николай

Добрый день.

Николай, перед тем как продать долю третьему лицу, она обязана предложить выкупить данную долю Вам. у вас преимущественное право покупки.

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Уведомить обязана письменно, заказным письмом с уведомлением, либо отдать уведомление по отметку

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Если данный порядок будет нарушен, то вы вправе будете в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей покупателя на себя.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Могу ли я пересмотреть в суде ее долю с учетом того что я нес затраты на ремонт в течение полугода (с момента приобретения жилья до заключения брака).

Николай

Т.к. у вас доли определены, то увеличение доли считаю будет проблематичным, рассмотрите вариант взыскания части средств (50%) от внесенных средств на ремонт с нее.

ГК РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

 
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

И могут ли ее купить без моего согласия. Я уверен что жена захочет баснословную стоимость за свою долю. Квартира хорошая, мы ее и купали в кризис и по цене трехкомнатной… Могу ли я пересмотреть в суде ее долю с учетом того что я нес затраты на ремонт в течение полугода (с момента приобретения жилья до заключения брака). И может ли суд обозначить порядок ценообразования стоимости ее доли (кадастровая стоимость, оценочная рыночная). И как будет происходить раздел имущества если не получится его разделить за чашкой чая. Как мне защитить свои интересы ине поддаться на возможные манипуляции супруги с целью наживы. Большое спасибо.

Николай

Без вашего согласия купить могут, но только если вы в течение 1 месяца, согласно ст. 250 ГК РФ не изъявите желание купить данную квартиру.

Пересмотреть долю вы не можете, так как ремонт производился во время брака — а значит на совместные доходы, пусть даже если бы жена и не работала — все равно доходы признают общими.

Доли у вас уже поделены, разделу квартира уже подлежать не будет. Единственная проблема — ценообразование.

Оценку доли  можете произвести конечно же, но не в суде — так как это не в пределах раздела имущества решается, хотя если будет вариант отдать ей что-то а она вам передаст долю — тогда можно попробовать., в том числе если по обоюдному согласию решите выкупить долю, то настаивайте только на проведении оценки стоимости доли.

Добрый день, Николай.

Скажите пожалуйста какие варианты развития событий?

Николай

Доли в праве собственности у Вас определены, квартира приобретена до брака. Соответственно, каждый из супругов владеет своей долей как своим личным имуществом. Имущество, нажитое в браке может быть разделено между супругами в порядке ст. 38 и 39 Семейного кодекса РФ. Текст см. тут. http://www.consultant.ru/cons/...

Я хочу сохранить жилье, и готов выкупить долю. Реальна ли практика что свою долю она может продать третьему лицу?

Николай

Да, продать может. Но до продажи обязана предложить купить Вам по той цене, по которой собирается продавать. Предлагать купить долю она должна будет в порядке, установленном в ст. 250 Гражданского кодекса РФ, где определено:

Статья 250. Преимущественное право покупки
 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Соответственно, если она предложит, а Вы не купите, то она вправе продать любому свою долю, но только за ту стоимость, по которой Вы отказались приобрести имущество. Если она продаст кому-то дешевле, нежели предложила Вам, то Вы вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по сделке. Для этого подается иск в суд.

И могут ли ее купить без моего согласия.

Николай

Да, но только если Вы откажетесь купить или пройдет месяц с даты, как Вас уведомили о том, что доля продается (см. выше ст. 250 ГК РФ).

Могу ли я пересмотреть в суде ее долю с учетом того что я нес затраты на ремонт в течение полугода (с момента приобретения жилья до заключения брака)

Николай

Нет, это бесперспективно. Если считаете, что она за Ваш счет неосновательно обогатилась, то надо подавать иск о взыскании неосновательного обогащения.

По ст. 1102 ГК РФ:

Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение
1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

И может ли суд обозначить порядок ценообразования стоимости ее доли (кадастровая стоимость, оценочная рыночная).

Николай

Заставить ее продать имущество в том случае если она его продавать не собирается суд не сможет. Ст. 252 ГК РФ тут неприменима.

И как будет происходить раздел имущества если не получится его разделить за чашкой чая. Как мне защитить свои интересы ине поддаться на возможные манипуляции супруги с целью наживы.

Николай

Судебный порядок раздела предполагает обращение в суд с исковым заявлением о разделе совместно нажитого имущества. По общему правилу все делится пополам (ст. 39 СК РФ), но никто пилить имущество не будет, поэтому суд присудит одному супругу — одно имущество, другому — другое. Несоразмерность присужденного имущества компенсируется в денежном выражении, т.е. если ей присудят больше разного имущества, то в решении суд обяжет ее выплатить Вам компенсацию. В суде надо будет делать оценку имущества.

Добрый день.

Реальна ли практика что свою долю она может продать третьему лицу

Николай

Сначала супруга должна предложить купить Вам, при Вашем отказе или отсутствии ответ а — любому другому лицу по цене НЕ ниже предложенной Вам.

на практике бывает: дарит часть своей доли третьему лицу, потом оформляют договор купли-продажи (в таком случае такое же преимущественное право покупик имеет ранее получивший часть доли в дарение Вас о продаже олстальной части доли не уведомят). Необходимо отслеживать переход права, регулярно получая выписки из ЕГРН. если и договор дарения и договор  купли-продажи совершены практически в одно время — сделку дарения можно признать притворной оспорить договор купли-продажи заявить в сдебном порядке требования перевода прав покупателя на Вас.

Могу ли я пересмотреть в суде ее долю с учетом того что я нес затраты на ремонт в течение полугода (с момента приобретения жилья до заключения брака).

Николай

в течение трех лет со дня несения расходов можете предъявить требование компенсации 1/2 понесенных расходов, при этом необходимо подтвердить, что второй собственник НЕ возражал против ремонта. 

также возможно определить порядок пользования квартирой, закрепив за каждым свою комнату, тот, кто займет комнату большей площади должен будет выплатить компенсацию (определенную судом) второму собственнику, размер долей будет изменен в зависимости от площади комнат, возможен зачет компенсации 1/2 от стоимости ремонта. 

Здравствуйте, Николай!

На данный момент Вы можете определить порядок пользования этой квартирой, чтобы обозначить, кто какой комнатой будет пользоваться, а какие помещения (кухня, коридор и пр.) останутся в общем пользовании. Это можно сделать по соглашению сторон или по суду.

Разделить в натуре квартиру Вы не сможете технически. А доли в праве уже разделены. Однако, если Вы сделали  неотделимые улучшения этой квартиры, Вы имеете право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Обязать бывшую жену продать Вам свою долю Вы не можете. Но если она надумает продавать свою долю, она обязана предложить купить ее Вам. А если Вы не согласитесь, она вправе продать долю третьему лицу, но на тех же условиях, что предлагала Вам.

Здравствуйте.

… с кажите пожалуйста какие варианты развития событий? Жить в этой квартире жена не собирается. Я хочу сохранить жилье, и готов выкупить долю. .... И как будет происходить раздел имущества если не получится его разделить за чашкой чая. Как мне защитить свои интересы ине поддаться на возможные манипуляции супруги с целью наживы.

раздел квартиры данной у вас уже есть по 1/2 доле, остальное имущество делится согласно ст. 39 СК РФ пополам между супругами. 

Реальна ли практика что свою долю она может продать третьему лицу? И могут ли ее купить без моего согласия. 

Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, лицо, желающее продать свою долю в недвижимом имуществе, обязано проинформировать иных собственников в письменной форме.

В соответствии со статьей 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», при подаче соответствующего заявления о регистрации права собственности на свою долю недвижимого имущества, необходимо предоставить документ, подтверждающий факт информирования о предстоящей сделке других владельцев.

Я уверен что жена захочет баснословную стоимость за свою долю. Квартира хорошая, мы ее и купали в кризис и по цене трехкомнатной....

Для определения стоимости  квартиры можно просто сравнить параметры продаваемой недвижимости со сходными параметрами жилья, выставленного на продажу в конкретном российском регионе. Произвести рыночную оценку . 

Могу ли я пересмотреть в суде ее долю с учетом того что я нес затраты на ремонт в течение полугода (с момента приобретения жилья до заключения брака).

если у вас есть квитанции. чеки товарные на приобретение материалов на ремонт то вы можете через суд решить этот вопрос. Вам нужен адвокат или юрист по данному спору. 

 И может ли суд обозначить порядок ценообразования стоимости ее доли (кадастровая стоимость, оценочная рыночная).

суд может назначить экспертизу по оценки недвижимости .