Как признать жилой дом многоквартирным домом?

Question

Здравствуйте уважаемые юристы. По наследству мне досталась от родителей 23/100 долю в доме и 400/1660 долю на земельный участок на котором расположен этот дом. В ЕГРП на дом написан: объект недвижимости - жилой дом, назначение жилое, 237 м2 площадью, количество этажей 2. В ЕГРП на землю написан: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - под жилую застройку индивидуальную. Основанием для регистрации дома и ЗУ является договор б/н от 13.12.1962г. «О представлении коллективу индивидуальных застройщиков в бессрочное пользование земельного участка площадью 1200 (одна тысяча двести) м2 для строительства двухэтажного четырех квартирного жилого дома с сохранением прав личной собственности одного застройщика на одну квартиру жилой площадью не более 60м2». Квартал, где находится ЗУ отнесен к территориальной зоне Ж-2 (зона малоэтажного строительства 2-5 этажей). Дом четырех квартирный, 2 квартиры на первом этаже, 2 квартиры на втором этаже. Как дом, так и ЗУ находятся у собственников в долевой собственности. В наличии общее имущество дома: фундамент, несущие стены, чердак, проходы на чердак, водопровод. Меня интересует вопрос: имею ли я право в одностороннем порядке через суд признать дом многоквартирным и вывести свою долю и оформить ее как квартиру?

Виктор Виль · Answer

Здравствуйте, Елена. Рекомендую Вам совместно с другими дольщиками обратиться в местную администрацию с заявлением об изменении разрешенного использования земельного участка на эксплуатацию многоквартирного жилого дома. Поскольку усатсок на ходится в соотвествующей зоне, препятсвий быть не должно. Как только изменение будет зарегистрировано, заключаете с соседями соглашение о выделе Вашей доли дома в натуре и оформляете ее как отдельную квартиру.

Артем Андреев · Answer

Здравствуйте. Согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47): «Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством». Кроме того, существует письмо Росреестра от 11.08.2016 N 14-06792/16: «В связи с изложенным, на наш взгляд, не должна осуществляться постановка на государственный кадастровый учет жилых и нежилых помещений в индивидуальном жилом доме как самостоятельных объектов недвижимости (по аналогии с квартирами в многоквартирном доме, комнатами в коммунальных квартирах), если такое помещение не представляет собой совокупность помещений, составляющих часть жилого дома (блок в жилом доме блокированной застройки); тем более, не может быть зарегистрировано одновременно право собственности и на жилой дом, и на помещение, расположенное в данном доме. Таким образом, если указанные в Решениях суда помещения являются частями жилого дома (блоками) и каждой такой части соответствует «свой» земельный участок, на наш взгляд, образованные в результате раздела жилого дома помещения можно квалифицировать как блоки жилого дома блокированной застройки либо такой жилой дом должен быть отнесен к многоквартирному дому (т.е. указанные в Решениях суда помещения будут являться квартирами в многоквартирном доме). Если жилой дом можно отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такового соответствует признакам индивидуального жилого дома, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания — жилого дома блокированной застройки. Кроме того, согласно действующему законодательству квартиры могут располагаться только в многоквартирном доме, который, в свою очередь, располагается на земельном участке, предусматривающем возможность размещения и эксплуатации многоквартирного дома. В этой связи, на наш взгляд, если помещениями, указанными в Решениях суда, являются квартиры, то также должен быть решен вопрос о приведении в соответствие назначения здания и вида разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено». К тому же с учетом разрешенного вида использования земельного участка – под жилую застройку индивидуальную – оформление индивидуального жилого дома в качестве многоквартирного невозможно. Если вам понадобится дополнительная консультация, рекомендую обращаться к юристам нашей компании.