Возможно ли перевести часть жилого дома в нежилое помещение, если есть отдельный вход?

Для перевода в нежилой фонд потребуется  собрать пакет документов, который в последующем будут представлены в Департамент управления имуществом, где межведомственная комиссия будет решать вопрос о разрешении перевода жилого помещения в нежилое.

Прежде всего, нужно получить в БТИ экспликацию и выписку из кадастровых документов (поэтажный план). 

После этого необходимо пригласить лицензированного архитектора, который составит проект и эскиз переустройства жилого помещения в нежилое, если требуется переустройство. 

Полученные документы (экспликацию, выписку из кадастра, проект и эскиз переоборудования, паспорт заявителя и правоустанавливающий документ) необходимо направить в районный отдел архитектуры, где собственнику будет выдан акт согласования, необходимый для оформления перепланировки, предшествующей переводу помещения в нежилой фонд.

Необходимость согласования данного акта предусмотрено в Административном регламенте предоставления муниципальной услуги «Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения», издаваемого администрациями субъектов РФ.

Готовый акт нужно подписать в станции СЭС, пожарной охране, организациях, которые предоставляют энергоресурсы, в коммунальных системах, а также районной администрации.  

ЖК РФ Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 

 2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

 3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Вывод можно сдавать помещение с отдельным входом в аренду для парикмахерской без перевода в нежилое. 

Перевести жилое помещение в нежилое можно, если соблюдаются следующие условия:
1) помещение принадлежит вам на праве собственности и расположено на первом этаже здания. Помещение, находящееся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилое, только если ниже расположены нежилые помещения (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ);
2) помещение имеет отдельный вход, изолированный от лестничных площадок и входа в подъезд. Если отдельного входа нет, то должна существовать возможность его построить;
3) в помещении никто не зарегистрирован и не проживает;
4) помещение не обременено правами иных лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды и т.п.).
  
Для перевода жилого помещения в нежилое в г. Москве рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
 
1. Подготовьте проект переустройства и (или) перепланировки помещения
Переустройство и (или) перепланировка помещения могут понадобиться для выполнения санитарных и противопожарных требований к будущему нежилому помещению, а также для оборудования отдельного входа.
Консультацию о санитарных и противопожарных требованиях к помещению после его перевода в разряд нежилых для использования, например, в качестве магазина или офиса вы можете получить в отделении Роспотребнадзора и Госпожнадзора по месту нахождения помещения.
Разработку проекта переустройства (перепланировки) можно заказать в специализированной организации (или у ИП), являющейся членом СРО. При разработке проекта исполнитель (организация или ИП) должен согласовать его в компетентных органах (Роспотребнадзоре, Главном архитектурно-планировочном управлении, Госпожнадзоре) и получить соответствующие разрешения (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).
 
2. Подготовьте документы
Для перевода жилого помещения в нежилое потребуются следующие документы (ч. 2, 2.1 ст. 23 ЖК РФ; п. 2.5.1.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП):
1) запрос (заявление) на предоставление государственной услуги о переводе жилого помещения в нежилое;
2) документ, удостоверяющий личность заявителя, или документы, удостоверяющие личность и полномочия представителя заявителя;
3) правоустанавливающие документы на помещение, права на которое зарегистрированы до 31 января 1998 г. (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
4) проект переустройства и (или) перепланировки помещения (в случае необходимости);
5) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К протоколу следует приложить: уведомления о проведении собрания, документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику, лист регистрации участников собрания, решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, списки собственников, доверенности (если в голосовании на общем собрании собственников принимали участие представители);
6) решение органа опеки и попечительства, подтверждающее полномочия законного представителя, — если собственником переводимого помещения является несовершеннолетний;
7) документ, удостоверяющий личность представителя, и нотариально удостоверенная доверенность — если документы подает представитель.
 
3. Обратитесь в уполномоченный орган за получением государственной услуги
Подать заявление и документы в Департамент городского имущества можно лично через МФЦ или в электронной форме через Интернет (п. 2.3.2 Административного регламента). Узнать адрес ближайшего МФЦ можно в органе местного самоуправления или в Интернете.
Общий срок предоставления государственной услуги не может превышать 48 рабочих дней (п. 2.7.1 Административного регламента).
В течение трех рабочих дней с момента принятия решения уполномоченный орган выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через МФЦ заявителю уведомление о переводе помещения или об отказе в переводе (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).
В случае несогласия с решением об отказе в переводе его можно обжаловать в суд в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении ваших прав (ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).
 
4. Проведите переустройство и (или) перепланировку и получите акт приемочной комиссии
Если необходимо проведение работ по переустройству (перепланировке), о чем должно быть указано в решении о переводе жилого помещения в нежилое, то окончанием перевода помещения является акт приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод жилого помещения в нежилое. Приемочная комиссия должна оформить акт о завершенном переустройстве (перепланировке) помещения в течение 10 дней с даты подачи заявителем соответствующего заявления (п. 2.17 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП).
Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода жилого помещения в нежилое и является основанием использования помещения в качестве нежилого (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ).
 
5. Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки технического плана перепланированного помещения
  6. Дождитесь внесения сведений в ЕГРН
7. Получите выписку из ЕГРН
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

Как собственник помещения (жилого или нежилого) вы обязаны уплачивать налог на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).
Источник:  «Электронный журнал „Азбука права“, 28.11.2017
Если вам понадобится дополнительная консультация, рекомендую обращаться к юристам нашей компании.

Добрый день!

я хочу перевести под нежилое могу ли я перевести только часть и что для этого нужно сделать?

Игорь

Возможно попробовать, но препятствие может быть в том, что помещение находится на участке ИЖС, т. е. для размещения жилого дома, остальная часть дома остается жилой соответственно возможно попробовать через администрацию установить у основному разрешенному использованию земельного участка, дополнительное — для коммерческого использования.

Подскажите могу ли сдавать в аренду это помещение с отдельным входом в аренду для парикмахерской без перевода в нежилое. Спасибо

Игорь

Считаю, что нет, так как в таком случае земельный участок у Вас будет использоваться не по назначению, а в коммерческих целях.

Здравствуйте,  Игорь.

Перевод возможен при соблюдении следующего главного условия.  Что в частном жилом доме, который планируется использовать в том числе для проживания, крайне непросто.

Жилищный кодекс

Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

 
1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Соответственно ответ отрицательный и по сдаче в аренду под нежилое помещение без перевода.

С уважением!  Г.А. Кураев

Здравствуйте Игорь.

Все зависит от Ваших целей по использованию данного здания. Как я понял Вы его еще на кадастровый учет не ставили и право не регистрировали. Если Вы введете его как нежило здание, тогда можете сдавать. Если как индивидуальный жилой дом, то нет так как он не предназначен для раздела на помещения.

п. 7 ст. 41 Федерального закона  от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.

Однако, если арендатор не против можно заключить 11-и месячный договор на часть жилого дома без регистрации права в ЕГРН.

Насчет ч. 2 ст. 17 ЖК РФ

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Тут ясно сказано, что законно проживающими. А арендатор  в нем не живет.