Выписка из ЕГРН у нее чистая (собственник) в подвал отдельный вход, дело производств на данный момент ни в отношении ее ни в отношении этого помещения нет

Question

В 2018 году, ДЕПАРТАМЕНТ УИИЗР реализовал на торгах, подвал 300 кв.м. в МКД (5 этажка 1978 г.) как ПСН. Гражданка Н выкупила это помещение, после как оказалось в этом помещении находится что-то на подобии бомбоубежища или бункера (PS на чертежах его не было, и в последствии нигде не отображается что там есть бомбоубежище), регистрация прошла успешно. Сейчас 2025 г. Я хочу купить это помещение у гражданки Н. И не понимаю где тут могут быть подводные камни, хотя они очевидно тут есть ! Выписка из ЕГРН у нее чистая (собственник) в подвал отдельный вход, дело производств на данный момент ни в отношении ее ни в отношении этого помещения нет. Если тут есть специалисты в этом вопросе, пожалуйста, проконсультируйте меня, стоит ли с этим связываться ? И какие могут быть проблемы ?

Артем Троянов · Answer

Здравствуйте! В 2018 г. на момент торгов такие помещения часто реализовывались как освобожденные от статуса ГО, если они не были в реестре МЧС. Однако с 2022гг. в связи с геополитической ситуацией активизировались проверки и требования по подготовке ЗС ГО, что усиливает риски для собственников. Если статус бомбоубежища подтвердится, помещение может быть признано федеральной собственностью, и сделка как прошлая, так и ваша — оспорена. Доводы кассационной жалобы о наличии оснований для снятия объектов гражданской обороны с учета, в том числе с учетом того, что муниципальное образование не отнесено к какой-либо категории по гражданской обороне, не могут являться основанием для отмены судебных актов, поскольку доказательств отсутствия потребности в спорных объектах гражданской обороны, а равно доказательств снятия их с учета в ходе рассмотрения дела не представлено, не приведено также таких доказательств в кассационной жалобе. www.consultant.ru/law/podborki/snyatie_s_ucheta_obekta_grazhdanskoj_oborony/ © КонсультантПлюс, 1992-2025 Постановление Правительства РФ от 29.11.1999 N 1309 «О Порядке создания убежищ и иных объектов гражданской обороны» 12. Создание объектов гражданской обороны осуществляется путем: приспособления зданий, сооружений (включая метрополитен) и других сооружений подземного пространства для укрытия населения; Если будет доказано справкой МЧС, актом обследования, старым паспортом объекта ГО и т.д., что помещение является защитным сооружением гражданской обороны, оно является федеральной собственностью. По данному факту нужно делать дополнительные запросы в МЧС и в Росимущество. Если есть возможность, лучше отказаться от такой сделки. То что проблемы могут возникнуть в будущем свидетельствует и В Ленинградской области будут изымать подвалы зданий под укрытия tass.ru/obschestvo/22463903

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Максим. Кроме риска указанного коллегой Трояновым есть еще риск обращения с иском любого из собственников помещений МКД о признании права собственности отсутствующим и включении подвала в состав общего имущества МКД. Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 ПРАВИЛА СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ 2. В состав общего имущества включаются: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); Можно будет конечно спорить что подвал не относится к общему имуществу если в нем нет инженерных коммуникаций. Можно также заявлять о пропуске срока исковой давности. Но указанные риски имеются. С уважением! Г.А. Кураев

Лилия Суровцева · Answer

Здравствуйте! Сейчас 2025 г. Я хочу купить это помещение у гражданки Н Категорически не рекомендую этого делать, поскольку защитные сооружения гражданской обороны относятся к исключительно федеральной собственности ( Приложение №1 к Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 , <Письмо> МЧС России от 20.01.2022 N 43-233-11 ). Департамент не имел права распоряжаться федеральным имуществом. Если подвал является ЗС ГО, сделка 2018 года является ничтожной (ст. 168 ГК РФ). Росимущество или Прокуратура могут подать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Срок исковой давности для них начнет течь не с 2018 года, а с момента, когда они узнали о нарушении (например, после очередной инвентаризации). Вы указали, что в подвале есть коммуникации. Согласно ст. 36 ЖК РФ, подвалы с инженерными коммуникациями, обслуживающими более одного помещения, являются общей долевой собственностью жильцов МКД. Данное право возникает в силу закона и не зависит от регистрации в ЕГРН. Приватизация таких помещений запрещена. Если в подвале находятся запорные арматуры, стояки отопления или водоснабжения, к которым нужен доступ, суды признают право собственности города (и последующих покупателей) отсутствующим. Жильцы (или ТСЖ) могут подать иск (о признании права отсутствующим). На такие иски исковая давность не распространяется, если жильцы имеют хотя бы частичный доступ к подвалу или коммуникациям. Конституционный Суд в Определении № 907-О/2025 указал, что если имущество выбыло из владения собственника помимо их воли, оно может быть истребовано даже у добросовестного приобретателя. Иск будет предъявлен к текущему собственнику (Вам) об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301, 302 ГК РФ) и признании отсутствующим зарегистрированного права. Суд запросит архивные данные из фонда данных по ЗС ГО (МЧС). Если найдется паспорт убежища любого года — статус будет подтвержден. Отсутствие объекта на планах БТИ не отменяет его статус. Далее будет назначена строительно-техническая экспертиза для определения назначения коммуникаций (транзитные или обслуживающие дом). Вы заявите о пропуске СИД, а истец заявит, что узнал о нарушении только сейчас (при проверке). И суд с большей долей вероятности встанет на сторону истца. Если статус убежища подтвердится, суд изымет помещение. Вы, как покупатель, сможете лишь подать иск к гражданке Н. о взыскании уплаченных денег. Но если у неё к тому моменту не будет денег, Вы останетесь с исполнительным листом, но без денег и помещения.

Елена Усольцева · Answer

Здравствуйте! Первое, на что обратить внимание, — статус помещения, которое было приобретено гражданкой Н. Из вашего описания неясно, имелись ли в документах основания считать данное помещение нежилым объектом, предназначенным для самостоятельной эксплуатации. Покупка такого типа помещений должна сопровождаться проверкой юридической чистоты сделки и выяснением особенностей правового режима объекта. Если помещение изначально проектировалось как техническое пространство общего пользования (например, размещение коммуникаций или инженерных сетей), оно не могло быть предметом приватизации. Такое имущество относится к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома. Этот момент важен, так как продажа подвала без согласия остальных владельцев может оказаться ничтожной сделкой (см. статья 36 Жилищного кодекса РФ). Если в помещении находятся инженерные сети, предназначенные для обслуживания всего дома, приобретение этого помещения может привести к конфликтам с соседями, так как возникнет потребность согласовывать любое вмешательство в общее имущество. Информация о наличии какого-то сооружения типа бомбоубежища заслуживает отдельного изучения. Возможно, что такие объекты подлежат особому государственному контролю и принадлежат государству, несмотря на проведенную приватизацию.