Покупка квартиры от задолжника по ипотеке

Добрый день. ФЗ «ОБ ипотеке (залоге недвижимости)

Статья 9. Содержание договора об ипотеке

1.1. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.
.............»

То есть, возможна реализация и до суда, и после суда в зависимости от договора ипотеки. Лучше изучите его. 

Здравствуйте, Александр. Отвечу по порядку:

1.

Инициирована-это что? По суду должны лишить квартиры? Или не по суду?

Согласно ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное имущество

1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, указанных в настоящем пункте и вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
4. В случаях, предусмотренных настоящей статьей, статьями 12, 35, 39, 41, 46 и 72 настоящего Федерального закона либо другим федеральным законом, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой
обязательства, а при невыполнении этого требования — обращения
взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо
ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.5. Особенности обращения взыскания на имущество, находящееся в ипотеке в силу закона в соответствии с Федеральным законом
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные
акты Российской Федерации», определяются указанным Федеральным законом.

Статья 51. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество
Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Согласно ст. 55

Статья 55. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке

1. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной, закладной.

Таким образом, в случае неисполнения обязательств по договору залога квартиры банк может обратить взыскание либо через суд, либо напрямую, если это оговорено в договоре с должником.

В вашем случае рекомендую обратиться в банк-залогодержатель квартиры за предоставлением информации о возможности взыскания данной квартиры без обращения в суд. Если такая возможность действительно есть — предложение агентства актуально.

2.

А вдруг хозяин появится, а я уже как пару месяцев жду, когда банк или агенство ее полностью заберет(например человек в больнице и принесет справку что не мог платить, с него снимут продажу его квартиры? Или он возьмет и погасит долг? наверно еще какие-то варианты есть) И суды с ним могут длиться долго или они регламентированы?

Если имеется справка о том, что он не может платить, но договором оговорена возможность взыскания без суда в случае неплатежа- ничего с вашей квартирой не будет, сделку тяжело оспорить.

В случае продажи квартиры вам — долг уже будет погашен перед банком, разницу вернут должнику.

Добрый день. Сложно консультировать, когда не очень понятно о чем идет речь. То ли банк договорился с должником о продаже имущества. То ли на этапе исполнительного производства пристав будет обращать взыскание на данное жилье и реализовывать его на торгах. То ли банк уже забрал себе данную квартиру и теперь ищет покупателей. В последнем случае как-то слабо верится, что на данное имущество будут предоставлены существенные скидки. Вы абсолютно верно опасаетесь оказаться в этой «истории» крайним. Банку главное быстро денежные средства от Вас получить, а разбираться с предыдущими собственниками придется Вам. Поэтому нужно для начала не бездействовать, а изучить решение суда, которым взыскан долг и обращено взыскание на квартиру, а также иные принятые судом определения в рамках данного дела. Если в документах имеются какие-то фразы о том, что члены семьи собственника получили отсрочку в выселении или же выселение предыдущих жильцов вообще не рассматривалось судом, то надо понимать, что вместе с квартирой Вы купите и возможный конфликт с людьми, которым банально некуда идти. А значит придется выселять их в судебном порядке, а это не один месяц судов, а кроме того, если там есть дети — суд может и отсрочку в выселении им предоставить. Так что Вам нужно изучить эту ситуацию по-максимуму.

Здравствуйте! В данном случае банк (залогодержатель) мог обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке как в судебном порядке так и во внесудебном, все зависит от содержания договора. 

Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное имущество

 
1.Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, указанных в настоящем пункте и вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
2. Утратил силу. — Федеральный закон от 30.12.2008 N 306-ФЗ.

3. Утратил силу. — Федеральный закон от 06.12.2011 N 405-ФЗ.

4. В случаях, предусмотренных настоящей статьей, статьями 12, 35, 39, 41, 46 и 72 настоящего Федерального закона либо другим федеральным законом, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования — обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.

5. Особенности обращения взыскания на имущество, находящееся в ипотеке в силу закона в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», определяются указанным Федеральным законом.

Статья 51. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

 
Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Статья 55. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке

 

1. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной, закладной.
Обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Если права залогодержателя удостоверены закладной, удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается, если условие об обращении взыскания во внесудебном порядке содержится как в закладной, так и в договоре об ипотеке или договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, на основании которых выдается закладная. Такие договоры должны быть нотариально удостоверены....

Добрый день, Александр.

В соответствии с :

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 25.11.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру

1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

2. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона.

То есть вам нужно выяснить в первую очередь есть ли судебное решение в пользу банка или взыскание происходит во внесудебном порядке. Если есть судебное решение, то вы как новый собственник объекта недвижимого имущества вправе будете подать в суд иск о выселении всех проживающих в данной квартире лиц, независимо от их возраста, пола и наличия льготной категории.

Поэтому я бы рекомендовал все выяснить в банке предоставившим ипотеку прежде чем что то предпринимать.