Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Расторжение по инициативе наймодателя
Здравствуйте.
Арендовал квартиру через агентство. Агенту заплатил комиссию.
Договор аренды заключили на 11 мес.
Через пару недель хозяин квартиры сообщает, что через 20 дней я должен освободить квартиру.
По договору срок предупреждения о расторжении договора - 2 недели.
Также в договоре говорится о том, что в случае досрочного расторжения по инициативе наймодателя он должен выплатить неустойку в размере месячной платы.
Предупреждение за две недели считается досрочным расторжением? Арендодатель должен выплатить неустойку?
- 20171205_123927.jpg
Здравствуйте, Константин.
У Вас предусмотрено расторжение по соглашению сторон в случае письменного предупреждения одной из сторон за 2 недели.
Если Вы не согласны, Договор расторжению не подлежит.
Вас письменно уведомили?
Законом предусмотрены следующие основания для расторжения Договора найма по инициативе Наймодателя.
Гражданский кодекс
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте, Константин!
Пунктом 3.2 Вашего договора предусмотрено, что договор может быть прекращен досрочно на основании соглашения сторон с предупреждением в письменном виде второй стороны за две недели.
То есть данный пункте предусматривает досрочное расторжение договора не в одностороннем порядке по инициативе наймодателя, а по соглашению сторон.
У Вас такого взаимного соглашения, насколько я понимаю, нет.
Другими условиями договора не предусмотрено право наймодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке (за исключением пункта 3.3 — при виновном нарушении со стороны нанимателя).
Специальными нормами Гражданского кодекса РФ о расторжении договора найма жилого помещения также не предусмотрено одностороннее расторжение договора найма по инициативе наймодателя без каких-либо причин:
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
Нет, мне только позвонили.
Константин
Если Вас и письменно не предупредили о досрочном расторжении договора, то можете просто игнорировать устное требование.
И вообще ссылайтесь на статьи 309, 310 Гражданского кодекса РФ (о том, что обязательства должны исполняться, и односторонний отказ от обязательства не допускается), а также на то, что Вашим договором не предусмотрен односторонний отказ наймодателя от исполнения договора.
Если не согласен, пусть обращается в суд.
Здравствуйте. В данном случае да, срок 2 недели прописанный в найме это срок предупреждения о расторжении договора, а неустойка это плата за расторжение договора, штраф за неисполнение договора в полном виде.
Но у Вас расторжение по соглашению сторон возможно, то есть в данном случае не идёт речь об одностороннем расторжении.
Другое дело если Вы согласны (во избежания конфликтов) расторгнуть договор, тогда берёте неустойку и выселяетесь.
Нарушений условий договора с моей стороны не было.
Константин
Весь вопрос в том, будете ли Вы далее проживать в квартире и насколько серьёзно настроен собственник на выселение.
По данному договору Вы можете и дальше проживать, не проблема. Но вот если собственник настроен выселить, он просто выселит внесудебно, и далее уже Вам идти в суд и взыскивать неустойку с его, или пытаться вселиться обратно. Такие случаи есть и их много. Деньги какие то взыщите, но вот вселиться учитывая срок договора можете и не успеть. Суды у нас тянуться порой годами.
Здравствуйте, Константин!
Наймодатель не прав. Он может расторгнуть договор досрочно только по суду и только в определенных случаях.
ГК РФ
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
...
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
Другими условиями договора не предусмотрено право наймодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке (за исключением пункта 3.3 — при виновном нарушении со стороны нанимателя).
Берестов Сергей
В случае нарушений со стороны нанимателя договор расторгается только по суду. См. мой первый ответ. Нормы закона императивны, то есть не позволяют предусмотреть в договоре иные порядок и условия расторжения, чем те, что прописаны в законе.
Вы вправе обжаловать односторонний отказ от договора в суде, если заинтересованы проживать в данной квартире.
Довгопол Екатерина
Не вижу смысла обжаловать в суде филькину грамоту, коим является т.н. предупреждение о расторжении. Если наймодатель убежден, что такое предупреждение имеет юридическую силу, то пусть сам и обращается в суд с иском о выселении в связи с расторжением договора, а суд благополучно откажет.
Нанимателю нужно просто игнорировать провокации наймодателя и продолжать невозмутимо жить в этой квартире до окончания срока договора, выполняя свои обязательства.
Добрый день, Константин.
П. 3.2. и п. 3.3. договора противоречат ст. 687 ГК РФ. Вы вправе обжаловать односторонний отказ от договора в суде, если заинтересованы проживать в данной квартире.
ГК РФ Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Также в договоре говорится о том, что в случае досрочного расторжения по инициативе наймодателя он должен выплатить неустойку в размере месячной платы.
Константин
Неустойку возможно взыскать, если одностороннее расторжение не связано с нарушениями со стороны нанимателя.
ГК РФ Статья 330. Понятие неустойки
1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Добрый день, Константин. Срок Вашего договора — 11 месяцев, значит любое требование о расторжении договора до истечения 11-месячного срока является досрочным. Соответственно, Вы по п. 3.4 Договора имеете право на получение арендной платы за фактически непрожитое время и указанной там неустойки в размере месячной арендной платы. Условия обязательства должны быть выполнены надлежащим образом, а односторонний отказ от исполнения или одностороннее изменение условий обязательства не допустимы (ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ)
Добрый день. Является досрочным — если Вами соблюдены все условия договора. По инициативе наймодателя возможно только в случае нарушения Вами условий договора. Письменно возражайте и требуйте уплаты предусмотренной договором суммы в размере месячной платы.
Уважаемый Константин! Здравствуйте! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги:
по п.3.2 договора досрочное расторжение — по соглашению сторон (то есть согласны, пожалуйста, нет — извините, только через суд — см. ст.ст.450-453 ГК РФ),
при этом имейте в виду, что согласно ч.ч.2,3 ст.687 ГК РФ (см. в целом ст.687 ГК РФ):
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Касательно п.3.3 договора — явные сомнения, так как он не соответствует требованиям ГК РФ.
По п.3.4 договора — да.
Нет, мне только позвонили.
Нарушений условий договора с моей стороны не было.