Целесообразно ли переводить жилое в нежилое помещение для снижения налогов?

Добрый вечер, Олег.

При подсчете стоимости патента стоимость аренды жилого помещения так-же выше нежилого?

Здесь всё зависит то того, какая сумма предполагаемого дохода указана в перечне видов деятельности по патенту, утверждённых в соответствующем Законе каждого региона. Стоимость патента считается как 6% именно от суммы указанного там предполагаемого дохода по виду не деятельности, без привязки к рыночной или кадастровой стоимости помещения. Правда, там есть ещё разделение по метражу, чем больше площадь — тем больше предполагаемый доход, от которого рассчитывается стоимость патента.

Почему она ниже жилой?

Она далеко не всегда верная, многие оспаривают в судебном порядке.

Целесообразно ли переводить жилое в нежилое помещение для снижения налогов на недвижимое имущество?

Опять же всё  индивидуально, надо соизмерять затраты на перевод и смотреть, какие суммы предполагаемых доходов фигурируют в Законе о патентных видах деятельности на жилые и нежилые помещения соответствующей площади.  

С уважением, адвокат Сергей Нестеров.

Здравствуйте!

Оценил кадастровую стоимость нежилых помещений в нашем доме — она намного ниже жилых помещений!

Каким  образом  оценили, у  Вас  есть  отчет  об  оценке сделанный  оценочной  компанией.

Почему она ниже жилой?

Обычно  кадастровая  стоимость  нежилых  помещений  выше  чем  жилых. В  Вашем  случае  надо смотреть  параметры  этого  нежилого  помещения: площадь, месторасположения, и т.д.

Целесообразно ли переводить жилое в нежилое помещение для снижения налогов на недвижимое имущество?

Кадастровую  стоимость  жилого помещения  умножьте  на 0,1, а   нежилого  на 0,2, и  таким  образом  сравните, тогда  целесообразность  перевода  будет  очевидна.

Статья 406. Налоговые ставки

1. Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) в зависимости от применяемого порядка определения налоговой базы с учетом положений пункта 5 настоящей статьи.

2. В случае определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения налоговые ставки устанавливаются в размерах, не превышающих:

1) 0,1 процента в отношении:

жилых домов, жилых помещений;

объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом;

единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом);

гаражей и машино-мест;

хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства;

2) 2 процентов в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса, в отношении объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2настоящего Кодекса, а также в отношении объектов налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 миллионов рублей;

3) 0,5 процента в отношении прочих объектов налогообложения.

Добрый день. Добавлю к сказанному коллегами. Стоимость нежилого помещения может быть ниже в зависимотси от его функционального предназначаения. Что касается кадастровой стоимости — стоит просто установить стоимость объекта на уровне рыночной.  Изначально обратился бы с заявлением об этом  в комиссию при Росреестре. Быстрее рассмотрят, нет пошлины, не нужна будет судебная экспертиза. Если не пройдет, то предъявил бы данные требования  в судебном порядке.

Еще один важный момент 

НК РФ Статья 401. Объект налогообложения

1. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество:
1) жилой дом;
КонсультантПлюс: примечание.
С 1 января 2018 года Федеральным законом от 30.09.2017 N 286-ФЗ подпункт 2 пункта 1 статьи 401 излагается в новой редакции. См. текст в будущей редакции.

2) жилое помещение (квартира, комната);
3) гараж, машино-место;
4) единый недвижимый комплекс;
5) объект незавершенного строительства;
6) иные здание, строение, сооружение, помещение.
2. В целях настоящей главы дома и жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, относятся к жилым домам.
3. Не признается объектом налогообложения имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома.

Возможно, что разница в стоимости именно исходя из выделенного мною пункта. В данном случае, если нежилые помещения выделены в качестве отдельных объектов — скажем несколько отдельных кабинетов по отдельным свидетельствам в одном общем помещении, коридоры этого общего помещения не будут входить в объект налогобложения, поскольку будут отнесены к общему имуществу многоквартирного дома. Ну а в остальном, как Вам справедливо заметили, нужно просто считать. Из практики — у меня наоборот масса желающих перевести нежилые помещения  подведя их под жилые, выделить подвалы в отдельные объекты и т.д., с целью снижения налога. С уважением Евгений Беляев