Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Проверить ДДУ на слабые места и возможные последствия
Добрый день! Планируем приобрести апартаменты с отделкой в Москве, застройщик предлагает данный ДДУ. Какие в нем есть подводные камни и слабые места? При этом форму договора менять нельзя, но по слабым местам и возможным негативным последствиям можно задать вопросы отделу продаж до заключения договора. В предыдущий раз мы такую проверку не сделали и договор был не дду а паевой, и стройку задержали на 2 года. Хочется, чтобы больше такого не повторилось. Заранее спасибо за ответы! Шаблон договора прикрепляю.
- договор.pdf
Спасибо за ответы! Еще одно уточнение, является ли данный договор ДДУ предварительным или полноценным? Можно ли сразу переводить по нему деньги застройщику, или для безопасности на аккредатив до госприемки или получения ключей.
Здравствуйте
Договор у вас во многим типовой
п.4.1 — у вас там видимо только общая цена будет — хорошо бы чтоб была прописана цена и за 1 кв. метр- это удобно для расчетов, правда п. 4.10 у вас указывает что цена не подлежит изменению — то есть если даже если площадь объекта будет больше или меньше чем указано в договоре- вы доплачивать не будете, но и вам деньги застройщик не возвращает
п. 4.3 — расходы по регистрации договора- на вас- это нормально
п. 5.2.6- будьте внимательны- вы не обязаны заключать договор с фирмой (ук) которую предлагает застройщик- будете к этому готовы — но конечно в последствии ук люди выбирают
это так же ограничивает ваши права как потребителя на выбор организации по оказанию услуг- это прямо запрещено ст 16 закона о защите прав потребителей
5.2.7 — прямо нарушает закон (гк) — договора об уступке права требования- то есть цессии- по закону вы не обязаны с застройщиком согласовывать
Статья 388. Условия уступки требования
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)1. Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.
2. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.
3. Соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения.
4. Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него.
Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения.
5. Солидарный кредитор вправе уступить требование третьему лицу с согласия других кредиторов, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
а вот про договора передачи долга — да обязаны в силу закона
гк
Статья 391. Условие и форма перевода долга
1. Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.
В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.2. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.
Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга.
3. При переводе долга по обязательству, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, в случае, предусмотренном абзацем вторым пункта 1 настоящей статьи, первоначальный должник и новый должник несут солидарную ответственность перед кредитором, если соглашением о переводе долга не предусмотрена субсидиарная ответственность первоначального должника либо первоначальный должник не освобожден от исполнения обязательства. Первоначальный должник вправе отказаться от освобождения от исполнения обязательства.
К новому должнику, исполнившему обязательство, связанное с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, переходят права кредитора по этому обязательству, если иное не предусмотрено соглашением между первоначальным должником и новым должником или не вытекает из существа их отношений.
4. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 настоящего Кодекса.
п. 7.7 — установил штраф за такое не согласование указанное выше — в 20% от цены договора- это нереально много
а в случае с цессией- просто незаконно
п. 9.9. — в случае расторжения договора по вашей просьбе- они удерживают штраф в размере 20% — это незаконно — они вправе удерживать только фактически понесенные расходы и не более того
ст 32 закона о защите прав потребителей
Статья 32. Право потребителя на отказ от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг)
(в ред. Федерального закона от 21.12.2004 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) влюбое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
по закону о защите прав потребителей- претензии они обязаны рассматривать- 10 дн по ст 31 закона. а не 30 дн как они хотят по п. 11.1
Ольга, добрый вечер.
Во-первых п.5.1. Должен быть не 2 квартал 2020 года а конкретный срок – 20.06.2020 г. например.Почему? Потому, что квартал – понятие растяжимое и если застройщик тянет с передачей квартиры, то в суде вы будете оперировать точной датой в том числе и для расчёта пеней, а не расплывчатыми сроками.
Во-вторых, насторожил п.5.2.6. по нескольким причинам: 1) понуждение к заключению договора недопустимо (ст.421 ГК РФ) 2) Ст.16 ч.2 Закона о защите прав потребителей — Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). 3) Уж коль скоро речь зашла о заключении договора с управляющей компанией, нужно прописать пункт о том, с какого момента вы начинаете вносить квартплату, потому, что между передачей дома комиссии и фактическим получением вами квартиры может пройти длительный период времени и вы будете платить за услуги, которыми не пользуетесь.
Ну в третьих, п.11.1 явно ущемляет ваши права по сравнению с тем же ЗоЗПП, поскольку даёт застройщику право рассматривать вашу претензию в течение 30 дней (по ЗоЗПП — 10).
С уважением, адвокат Сергей Нестеров.
Здравствуйте, Ольга!
5.2.1 следует конкретизировать какие расходы еще должен нести участник долевого строительства.
5.2.4 положение о том, что качество объекта является надлежащим если объект передан в одностороннем порядке.
5.2.6 незаконный пункт и противоречит ст.16 Закона о ЗПП. Вы вправе сами выбрать УК.
5.2.7 тоже незаконный пункт согласовывать ничего не нужно.
5.3 добавить обязанность не осуществлять перепланировку объекта застройщиком и обязанность подачи документов в росреестр на регистрацию.
п.6.7 не только вправе устранить недостатки но и другие обязанности предусмотренные ст.7 214-ФЗ.
п.7.2, 7.3 хамство со стороны застройщика. он еще и устанавливает сроки в течение которых вы должны представить нотариальные документы. пункт ничтожный. противоречит законодательству.
п.7.7 тоже хамство. вы не обязаны согласовывать с застройщиком уступку.
п.9.9 не в вашу пользу
п.11.1 слишком большой срок ответа на претензию.
п.12.6 следует все-таки направлять лично участнику информацию.
В остальном в целом договор вполне нормальный. Правда застройщик немного самоуверен, раз устанавливает штрафа за непредоставление документов.
Желаю удачи!
Спасибо за ответ! Еще одно уточнение, является ли данный договор ДДУ предварительным или полноценным? Можно ли сразу переводить по нему деньги застройщику, или для безопасности на аккредатив до госприемки или получения ключей.
ще одно уточнение, является ли данный договор ДДУ предварительным или полноценным? Можно ли сразу переводить по нему деньги застройщику, или для безопасности на аккредатив до госприемки или получения ключей.
Ольга
Да. после регистрации вы обязаны перечислить деньги по этому договору.если не сделаете это в течение 2-х месяцев застройщик расторгнет договор в одностороннем порядке.
Спасибо за ответ! Еще одно уточнение, является ли данный договор ДДУ предварительным или полноценным? Можно ли сразу переводить по нему деньги застройщику, или для безопасности на аккредатив до госприемки или получения ключей.