ИЖС, дом на двух хозяев

Здравствуйте.

1. Можно ли считать что создан «вновь созданный объект недвижимости»?

Дмитрий Владимирович

Если документально нет и изменения не зарегистрированы в Росреестре то нельзя считать.

2. Можно ли считать, что дом стал многоквартирным и сейчас местная районная администрация имеет право предъявить нам претензии ?

Дмитрий Владимирович

Так же должно быть подтверждено документально.

Статья 252. Раздел имущества,
находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может
быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выделасвоей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности
соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного
из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать
выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или
невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей
собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости
его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества,
выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей
статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей
денежной суммы или иной компенсацией.Выплата участнику долевой собственности остальными
собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его
согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть
реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего
имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать
остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.5. С получением компенсации в соответствии с настоящей
статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Если Вы с другом заключите соглашение о разделение долей вызовите БТИ для для оформлении тех паспорта на части дома, а также кадастрового инженера   земельных участков.И в дальнейшем представите  в Россреестр на регистрацию как на отдельный объект права. То потом дом будет многоквартирным.

Здравствуйте!

В соответствии с п. 6  Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47  «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»  Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Таким образом, Ваш дом может считаться многоквартирным. Надо узаконить реконструкцию.

Добрый день. В данном случае имеет место не создание нового объекта недвижимости, а действия сособственника по перепланировке и переустройству ранее существующего дома. Он как был, так и продолжает находится в Вашей совместной собственности до тех пор, пока раздел в натуре не будет зарегистрирован и пока не будут вуданы два отдельных кадастровых плана на каждый объект. Таким образом, в соответствии со 

ГК РФ Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

 
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Вы начали действия по разделу дома в натуре, но при этом не получили соответствующих согласований и разрешений. В связи с этим данный раздел до конца не довелен, дом продолжает находится в долевой собственности и двух отдельных объектов, а тем более многоквартирного дома в Вашем случае нет. Единственное что может предъявить Вам администрация — незаконная перепланировка строения. С уважением Евгений Беляев

Дмитрий Владимирович, добрый день.
 
 

1. Можно ли считать что создан «вновь созданный объект недвижимости»?

Дополню ответы коллег.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указывает в п.52 о том, что
государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, в вашем случае объект не будет вновь созданным
 

2. Можно ли считать, что дом стал многоквартирным и сейчас местная районная администрация имеет право предъявить нам претензии?
 

ГОСТ Р 51929-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения в п.3.21 определяет многоквартирный дом как  

Оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом, объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).

Если дом соответствует данным условиям ГОСТ и условиям, которые выше указали коллеги, то будет многоквартирным.
С уважением, адвокат Сергей Нестеров.

Здравствуйте, Дмитрий Владимирович.

На мой взгляд, у администрации могут возникнуть претензии. И вот почему. На момент приобретения Вами дома он представлял собой жилой дом, зарегистрированный в установленном порядке на кадстровом учете. В результате проведенных Вами действий образовались изолированные друг от друга помещения, или иначе квартиры, как они именуются в ст.16 ЖК РФ. А значит и бывший индивидуальный жилой дом стал многоквартирным.

В силу ст.16 ЖК РФ 

1. К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Поэтому соглашаюсь с коллегой Искибаевой Еленой в том, что 

В соответствии с п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.Таким образом, Ваш дом может считаться многоквартирным. 

Искибаева Елена

Здравствуйте Дмитрий Владимирович.

1. Можно ли считать что создан «вновь созданный объект недвижимости»?

На данный момент нет, так как в законодательстве не закреплено понятие «образование»(так как в Вашем случае проведено именно образование двух ОКС путем реконструкции, а не «создание») ОКС.

Мнение МЭР РФ по этому поводу

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
ПИСЬМО
от 7 апреля 2017 г. N Д23и-1918
 
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости), рассмотрев обращение, сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее — Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
К сожалению, информации, содержащейся в обращении, недостаточно для подготовки ответа по существу вопроса, в том числе в связи с отсутствием сведений, идентифицирующих описываемые в обращении объекты недвижимости, в связи с чем запросить в Росреестре конкретную информацию о данных объектах не представляется возможным.
Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.
Градостроительный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иные нормативные правовые акты не содержат положений, регламентирующих порядок раздела объектов капитального строительства (в отличие от порядка раздела земельных участков, в отношении которых, кроме того, установлены требования к образуемым земельным участкам).

В рамках исполнения поручения Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2016 г. N ИШ-П13-8143 Минэкономразвития России осуществляет разработку проекта федерального закона, положения которого в том числе устанавливают порядок образования нового объекта недвижимости из существующих объектов недвижимого имущества путем раздела, объединения, выдела этих объектов, а также посредством введения единообразного подхода к вопросу образования объектов недвижимости.

1. Согласно части 3 статьи 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) реестровая ошибка — это воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном Законом N 218-ФЗ. Порядок исправления реестровой ошибки определен статьей 61 Закона N 218-ФЗ.
В связи с изложенным следует учитывать, что осуществление государственного кадастрового учета в отношении здания (многоквартирного дома) как одного (единого) объекта недвижимости может рассматриваться в качестве реестровой ошибки лишь в случае, если из технического паспорта, изготовленного до 1 января 2013 г., или проектной документации, разрешения на ввод в эксплуатацию (акта приемочной комиссии) (постановление Совмина СССР от 23 января 1981 г. N 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов» (далее — Постановление Совмина СССР)) следует, что здания (ошибочно включенные в ЕГРН в качестве одного объекта) изначально возводились как самостоятельные объекты недвижимости (то есть каждый имеет собственную проектную документацию, самостоятельно вводился в эксплуатацию, принимался в эксплуатацию приемочной комиссией).
Другими словами, если из указанных документов не следует, что описываемые здания являются отдельными объектами капитального строительства, изменение сведений ЕГРН в порядке исправления реестровой ошибки не представляется возможным.
Также полагаем возможным отметить, что с учетом положений Градостроительного кодекса Российской Федерации (статьи 48, 51, 52, 55), а также пункта 8 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. N 87 (далее — Положение N 87), здание может быть разделено сообразно выделению в проектной документации этапов его строительства.
Одновременно обращаем внимание, что осуществление государственного кадастрового учета в отношении того или иного объекта недвижимости в силу части 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ не может зависеть от порядка управления таким объектом недвижимости, как объект жилищного фонда.

2. Следует отметить, что законодательство Российской Федерации о градостроительной деятельности предусматривает особенности проектирования и строительства объектов блокированной застройки, в том в части архитектурно-конструктивной и инженерной автономности входящих в состав дома блокированной застройки блоков. В этой связи, по мнению Департамента недвижимости, многоквартирные дома, законченные строительством в 70 — 80-х годах XX века, проектировались и строились в общем порядке и не могут соответствовать требованиям к жилым домам блокированной застройки, установленным Градостроительным кодексом Российской Федерации (начало действия редакции — 30 декабря 2004 г.).
3. Порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, урегулирован главой 7 Закона N 218-ФЗ и, по мнению Департамента недвижимости, дополнительного регулирования не требует.
 
Заместитель директора
Департамента недвижимости
А.И.БУТОВЕЦКИЙ

2. Можно ли считать, что дом стал многоквартирным и сейчас местная районная администрация имеет право предъявить нам претензии ?

Нет, так как, как указано выше, в результате реконструкции были фактически образованы два блока дома блокированной застройки, а не квартиры МКД.

Опять позиция МЭР по этому поводу. В нем же указан порядок, ввиду отсутствия регулирования, допустимый для постановки на кадастровый учет блоков.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
ПИСЬМО
от 14 марта 2017 г. N Д23и-1328
 
О ЖИЛЫХ ДОМАХ БЛОКИРОВАННОЙ ЗАСТРОЙКИ
 
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение о порядке формирования земельного участка под жилым домом блокированной застройки, а также по вопросу подготовки технического плана для такого дома и в части установленной компетенции сообщает.
Согласно пункту 12.4 Типового регламента внутренней организации федеральных органов исполнительной власти, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 июля 2005 г. N 452, разъяснение законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также толкование норм, терминов и понятий осуществляются федеральными органами исполнительной власти в случаях, если на них возложена соответствующая обязанность.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации в данной части.
В этой связи полагаем возможным отметить следующее.
1. В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Вместе с тем в соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Таким образом, определение жилого дома блокированной застройки не в полной мере соотносится с определением жилого дома, закрепленным в Жилищном кодексе.
В этой связи, в настоящее время Минстроем России проводятся комплексные мероприятия по разработке проектов нормативных правовых актов, в том числе определяющих понятия «многоквартирный дом», «жилой дом блокированной застройки», «жилой блок».
2. В отношении образования земельных участков, занятых блоками жилого дома блокированной застройки, отмечаем, что согласно определению, содержащемуся в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.
3. В соответствии с частью 10.1 статьи 55 Градостроительного кодекса обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
По информации, представленной Росреестром письмом от 6 марта 2017 г. N 14-02689-ГЕ/17 (копия прилагается), с учетом Свода правил «СП 55.13330.2011. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», введенных в действие с 20 мая 2011 г. приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. N 789, при вводе жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию, постановка на государственный кадастровый учет каждого блока в таком доме осуществляется в качестве отдельного здания с назначением «жилое».
Кроме того, по мнению Росреестра, количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков. При этом необходимо, чтобы количество земельных участков соответствовало количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.
Таким образом, при постановке на государственный кадастровый учет блоков в жилом доме блокированной застройки, разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию, а также технические планы, оформленные в отношении каждого блока в отдельности, будут являться основанием для такого учета.
Дополнительно отмечаем, что в соответствии с пунктом 1 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства и градостроительства (за исключением территориального планирования), а также в сфере жилищной политики.
 
Врио директора
Департамента недвижимости
В.А.СПИРЕНКОВ

. Можно ли считать что создан «вновь созданный объект недвижимости»?

Дмитрий Владимирович

Это не вновь созданный объект

2. Можно ли считать, что дом стал многоквартирным и сейчас местная районная администрация имеет право предъявить нам претензии ?

Дмитрий Владимирович

Ваш дом не является многоквартирным домом, т.к. его статус — жилой дом, который принадлежит вам на праве долевой собственности. Жилые помещения, которые вы называете квартирами, являются частями одноэтажного дома. Ваши квартиры расположены на 1-м этаже одноэтажного дома, индивидуально разделены, имеют различные входы, системы отопления, и не имеют вспомогательных помещений общего пользования.

Понятие части жилого дома раскрывается в разъяснениях, содержащихся в Постановлении Пленума ВС СССР «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» от 31.07.1981 г. Согласно п. 11 указанного Постановления часть жилого дома представляет собой ее изолированную часть, имеющую отдельный вход.

Вам не нужно менять статус вашего дома. Ваше домостроение,  представляет собойобъект индивидуального жилищного строительства — жилой дом, состоящий из двух самостоятельных жилых помещений, имеющих два отдельных входа. В связи с этим вам необходимо обратиться в Администрацию с заявлением о присвоении почтовых адресов частям жилого дома.

Не нужно вам устанавливать статус многоквартирного дома, т.к. это вам помешает закрепить за собой доли земельного участка, на котором стоит ваш дом сейчас.