Как продать ипотечную квартиру и что необходимо?

Хотел у вас проконсультироваться. У меня квартира находится в залоге у Сбербанка. Долг по ипотеке 1 200 000 руб. Хочу эту квартиру продать. Есть покупатель, который получил одобрение на ипотечный кредит тоже в Сбербанке. Может ли такой покупатель приобрести эту квартиру. Банк может переоформить документы по квартире с одного заёмщика на другого?

Константин

Константин, добрый день! Может, почему нет, вопрос только в погашении задолженности и переоформлении квартиры и залога после погашения долга.

Здравствуйте Константин.

1. Так как квартира обременена правами банка, то любая сделка в отношении данной квартиры может быть осуществлена только с согласия залогодержателя (банка). Так что с указанным предложением, в виде переоформления залогодателя, Вам нужно обратиться непосредственно в банк. Принудительно заставить банк совершить подобного рода сделку нельзя.

2. Если банк не будет согласен на подобную схему, тогда возможен другой вариант, Вы гасите остаток долга (к примеру другим кредитом), снимаете обременение, совершаете сделку, потом гасите кредит взятый на гашение ипотеки.

На Ваш вопрос отвечал адвокат Спиридонов Михаил Владимирович (г. Новосибирск).

здравствуйте! вы вправе знать одно правило — вы не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ). законодательно есть четыре способа продажи ипотечного жилья:

Досрочное погашение займа.
Самостоятельная продажа.
Продажа с помощью банка.
Продажа долговых обязательств.

Константин, здравствуйте!

Нет, переоформить кредитный договор с одного гражданина на другого банк не сможет — эти две разные сделки.

Продажа ипотечной квартиры регулируется ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон позволяет с согласия залогодержателя (банка) продать заложенное имущество.

В соответствии со ст. 353 ГК РФ при переходе права собственности на заложенное имущество на иное лицо залог сохраняется. Это означает, что если ипотечное жильё продаётся до погашения кредита, то залог переходит на покупателя в полном объеме. При этом кредитор дает согласие не только на отчуждение в виде продажи ипотечного жилья, но и на переход обязательств по кредитному договору на нового должника — на покупателя.

Иногда решение вопроса с кредитором может существенно затянуть решение вопроса с продажей жилья. В таких случаях возможно заключение сделки без согласия кредитора. Но в этом случае необходимо сначала исполнить обязательства по ипотечному кредиту, а уже потом распоряжаться свободным от обременения и прав третьих лиц жильем.

Как правило, в таких сделках оформляется договор, по условиям которого аванс за покупаемый объект недвижимости составляет сумму срочной задолженности по кредиту. Эта сумма вносится на ссудный счет заемщика по ипотечному кредиту в соответствии с условиями кредитного договора в части досрочного погашения кредита. Затем кредитор освобождает имущество от своих притязаний путем подачи соответствующего заявление в Росреестр о погашении записи об ипотеке. Дальнейшая сделка проводится уже без участия кредитора, поскольку объект недвижимости освобождается от обременения.

Если же у покупателя нет достаточной суммы на покупку ипотечного жилья, то банк может пойти навстречу заемщику и его покупателю и предоставить так называемый повторный кредит с переходом статуса залогодателя на покупателя. В этом случае заемщик освобождается от кредитных обязательств, а новый покупатель принимает их на себя.

Всего доброго!