Договр аренды земельного участка, и статус ИП

Здравствуйте,  Александр.

Позиция ФАС не бесспорна, но я с нею согласен, поскольку в Договоре аренды гражданин выступал не как физическое лицо, а как предприниматель.

Разграничение действительно верное установлено ФАС

Письмо Федеральной антимонопольной службы от 12 декабря 2013 г. N АД/50427/13«Об оказании методической помощи»

Согласно статье 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

Поскольку статус индивидуального предпринимателя неразрывно связан с личностью гражданина и отнесен к личным неимущественным правам гражданина, которые в силу статьи 1112 ГК РФ наследованию не подлежат, обязательство по договору аренды прекращается смертью арендатора.

Таким образом, по мнению ФАС России, в случае, если арендатор обладал статусом индивидуального предпринимателя, право аренды государственного или муниципального имущества не входит в состав наследственной массы и не может быть передано наследникам гражданина.

С учетом изложенного, переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества в таком случае должен быть осуществлен в порядке, установленном статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

Посмотрю судебную практику по этому поводу, выложу немного позднее.

С уважением!   Г.А.  Кураев

Вопрос наследуется ли в данном случае права по аренде или в данном случае обязательства неразрывно связны с личностью ?

Александр Федоров

Здравствуйте. Госорганы действительно считают, что тут правопреемства нет.

ФЕДЕРАЛЬНАЯ АНТИМОНОПОЛЬНАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО

от 12 декабря 2013 г. N АД/50427/13

ОБ ОКАЗАНИИ МЕТОДИЧЕСКОЙ ПОМОЩИ

Во исполнение поручения Заместителя руководителя Федеральной антимонопольной службы А.Х. Цыганова о выполнении Плана оказания методической помощи территориальным органам ФАС России в 2013 году, утвержденного приказом ФАС России от 19.03.2013 N 169/13 (далее — План) в целях исполнения пункта 11 Плана ФАС России сообщает.

В соответствии со статьей 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ ) при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил ГК РФ не следует иное.

Наследование регулируется ГК РФ и другими законами, а в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами.

Согласно статье 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими законами.

Пунктом 1 статьи 1116 ГК РФ установлено, что к наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства.

К наследованию по завещанию могут призываться также указанные в нем юридические лица, существующие на день открытия наследства.

Порядок заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, определен статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции), в соответствии с которой заключение любых таких договоров может быть осуществлено только по результатам проведения торгов за исключением установленных в частях 1, 3.1, 3.2 и 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции случаев.

В соответствии с пунктом 2 статьи 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Согласно статье 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

Поскольку статус индивидуального предпринимателя неразрывно связан с личностью гражданина и отнесен к личным неимущественным правам гражданина, которые в силу статьи 1112 ГК РФ наследованию не подлежат, обязательство по договору аренды прекращается смертью арендатора.

Таким образом, по мнению ФАС России, в случае, если арендатор обладал статусом индивидуального предпринимателя, право аренды государственного или муниципального имущества не входит в состав наследственной массы и не может быть передано наследникам гражданина.

С учетом изложенного, переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества в таком случае должен быть осуществлен в порядке, установленном статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

Обратите внимание, что это утверждение изложено как мнение, то есть ФАС в этом не уверен, но имеет такое предположение. Однако суды с такой постановкой вопроса не согласны. Вот как обосновывается эта позиция:

ФАС УО в Постановлении от 01.06.2012 N Ф09-3396/12 по делу N А60-21615/2011 отклонил довод администрации (ответчика), что заключение договора аренды с предпринимателем обусловлено ее личными качествами. 
Суд возразил: деловая репутация субъекта предпринимательской деятельности не является личным качеством в смысле, придаваемом этому понятию П. 2 ст. 617, 1112 ГК РФ. Арбитры приняли во внимание доводы истца (наследника умершей предпринимательницы), что до смерти наследодателя они совместно осуществляли предпринимательскую деятельность, в том числе и в спорном помещении, а после смерти матери сын принял на себя обязательство по исполнению условий договора аренды, внося арендную плату. При таких обстоятельствах, установив, что обязательства арендатора в рамках спорного договора не обусловлены личными качествами умершей и являются типовыми для подобных сделок, суд признал за наследником арендатора право аренды здания.
Арбитры отклонили довод ответчика о нарушении положений ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ о необходимости проведения конкурсов или аукционов на право заключения договора аренды, отметив, что в рассматриваемом случае имеет место вступление в права наследования в силу закона, в связи с чем спорные правоотношения регулируются нормами наследственного права.
Также суд не принял ссылку администрации на то, что организатор торгов по продаже права аренды спорного нежилого помещения в силу П. 3 ст. 448 ГК РФ был не вправе отказаться от проведения аукциона, так как заявление наследника о переводе на него прав и обязанностей по договору аренды поступило в администрацию за два дня до проведения торгов. Арбитры указали: это обстоятельство не имеет значения для рассмотрения спора, поскольку в данном случае администрация не вправе была объявлять и проводить аукцион по продаже права аренды.
Решения в пользу наследников вынесены также в постановлениях ФАС МО От 15.02.2013 по делу N А41-8426/12, ФАС ЦО От 08.07.2014 по делу N А54-5117/2013 и др

 http://economic24.ru/individualnyj-predprinimatel-arendoval-municipalnoe-imushhestvo-srok-dejstviya-dogovora-arendy-ne-istek-individualnyj-predprinimatel-umer-arendodatel-pismom-uvedomil-zhenu-ip-o-prekrashhenii-arendy-i/

В случае, если передается права по договору, то они передаются в полном объеме в том числе и с возможностью выкупа по закону через три года.

Александр Федоров

Т есть реальная возможность доказать, что права по договору входят в состав наследуемого имущества есть, но безусловно если арендодатель не согласится этот вопрос может быть разрешен только судом. 

Что касается перехода прав, то если суд их подтвердит, то естественно они будут переданы в полном объеме.

Александр, добрый день!  дополнение к сказанному коллегами добавлю, что по аналогичной с вашей ситуации есть положительная судебная практика

Постановление ФАС Уральского округа от 01.06.2012 N Ф09-3396/12 по делу N А60-21615/2011

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили,что истец является наследником предпринимателя Зеркаловой Т.П., им выражено волеизъявление на принятие прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 07.06.2008 N 682, заключенному между администрацией и предпринимателем Зеркаловой Т.П.
При этом суды отклонили доводы ответчика о том, что заключение договора аренды с предпринимателем Зеркаловой Т.П. обусловлено ее личными качествами. Суды верно указали, что деловая репутация субъекта предпринимательской деятельности не является личным качеством в смысле, придаваемом этому понятию п. 2 ст. 617, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, суды приняли во внимание доводы истца о том, что до смерти наследодателя они совместно осуществляли предпринимательскую деятельность, в том числе и в спорном помещении, а после смерти предпринимателя Зеркаловой Т.П. истец принял на себя обязательство по исполнению условий договора аренды от 07.06.2008 N 682, внося арендную плату. Доказательств, опровергающих эти доводы истца, ответчиком не представлено.
При таких обстоятельствах, установив, чтообязательства арендатора в рамках спорного договора не обусловлены личными качествами умершей Зеркаловой Т.П. и являются типовыми для подобных сделок, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении иска.
Довод заявителя кассационной жалобы о нарушении судами положений ст. 17.1 Федерального закона от 28.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции», согласно которой заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку в рассматриваемом случае имеет место вступление в права наследования в силу закона, в связи с чем спорные правоотношения регулируются нормами наследственного права.
Ссылка администрации на то, что организатор торгов по продаже права аренды спорного нежилого помещения в силу п. 3 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации не вправе был отказаться от проведения аукциона, так как заявление предпринимателя Зеркалова В.В. о переводе на него прав и обязанностей по договору аренды поступило в администрацию за 2 дня до проведения торгов, судом кассационной инстанции не принимается. Данное обстоятельство не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку в рассматриваемом случае ответчик не вправе был объявлять и проводить аукцион по продаже права аренды.
Иные доводы администрации, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных судами первой и апелляционной инстанций на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые решение Арбитражного суда Свердловской области и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 07.11.2011 по делу N А60-21615/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации городского округа Ревда — без удовлетворения.

Добрый день,

согласен с коллегами, практика противоречивая, в вашем случае главным является — опровержение п. 2 ст. 617 ГК РФ:

ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Таким образом нужно представить доводы, отрицающие заключение договора, обусловленное личными качествами арендатора (в том числе статусом ИП). Как уже указывалось выше в судебной практике, можно ссылаться на совместную деятельность наследника и наследодателя по пользованию имуществом, на отрицание того момента, что ЗУ сдавался в аренду исключительно исходя из личных качеств наследодателя, а следовательно был типовым, не привязанным к личным качествам.

Кроме того, по моему мнению, тот факт, что участок был передан по договору цессии от физического лица (лиц) к ип, сам по себе может служить доводом отсутствия обусловленности сдачи в аренду исходя из личных качеств арендатора, что соотносится с п. 9, ст. 22 ЗК РФ:

Земельный кодекс, ст. 22:

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, в соответствии с вышесказанным, данный договор аренды можно считать типичным, не связанным с личными качествами арендатора.

С уважением, Логинов Сергей