У квартиры три собственника. Один продаёт второму свою долю. Требуется ли нотариально заверенный отказ третьего собственника?

Добрый день!

Мой вопрос: нужно ли мне получить от него нотариально заверенный отказ (что мой брат отказывается от выкупа дедушкиной доли), чтобы себя обезопасить?

Мария

Считаю, что отказ не нужен, так как отчуждение доли происходить одному из собственников квартиры, а не третьему лицу:

ст. 250 ГК РФ:1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Здравствуйте, Мария!

Если долю Выкупаете Вы, как собственник дои в общей долевой собственности, то нотариально удостоверенный отказ от брата необязателен.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «О государственной регистрации недвижимости»

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

 1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

4. При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Сделка в данном случае не может быть признана недействительной на том основании, что доля продана Вам без извещения брата.

Перевести права и обязанности по сделке с Вас к брату  не получится, поскольку ВЫ также собственник доли.

Я выкупаю эту долю. У нас в ближайшие две недели сделка. Мой брат против этой ситуации: выкупать долю не собирается, вообще считает, что никто ничего продавать или выкупать не должен. Возможно впоследствии он попытается оспорить мою с дедушкой сделку. Мой вопрос: нужно ли мне получить от него нотариально заверенный отказ (что мой брат отказывается от выкупа дедушкиной доли), чтобы себя обезопасить?

Мария

Мария, добрый день! Если вы также являетесь собственником то нежелание брата выкупать долю на ситуацию никак не влияет поскольку порядок уведомления остальных сособственников о продаже доли, определенный ст. 250 ГК касается ситуаций когда доля отчуждается постороннему. Нотариально заверенный отказ в любом случае не требуется

Здравствуйте Мария! В Вашем случае нотариус скорее всего самостоятельно направит извещение о продаже доли Вашему брату. 

Методические указания для нотариусов

Удостоверение договора купли-продажи нотариусом усложнило процедуру уведомления других участников долевой собственности.

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НОТАРИАЛЬНАЯ ПАЛАТА

ПИСЬМО

от 31 марта 2016 г. №1033/03-16-3

2.5. Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:

— свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;

— выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. Полная версия документа

Необходимым условием для удостоверения договора купли-продажи будет истечение одного месяца, с момента вручения вашего почтового отправления с описью, адресату.

Либо участники долевой собственности должны оформить отказ от покупки у нотариуса. Тогда он удостоверит договор купли-продажи сразу.

В части,

Мой брат против этой ситуации: выкупать долю не собирается, вообще считает, что никто ничего продавать или выкупать не должен.

Мария

Принудительно заставить брата, что либо оформлять у нотариуса (тем более отказ) Вы не сможете. В связи с чем, 

Мой вопрос: нужно ли мне получить от него нотариально заверенный отказ (что мой брат отказывается от выкупа дедушкиной доли), чтобы себя обезопасить?

Что бы себя обезопасить  — оптимальный вариант: направление нотариусом уведомления о продаже доли в квартире   Вашему брату.

Добрый день. В соответствии с 

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Таким образом нотариальная форма отказа не требуется, но, по желанию сторон, она может быть соблюдена. При этом в соответствии с 

Федеральный закон от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Статья 2

Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594; 2001, N 11, ст. 997; 2004, N 35, ст. 3607; 2005, N 1, ст. 22; 2016, N 1, ст. 11) следующие изменения:

1) в статье 24:

а) пункт 1 изложить в следующей редакции:

«1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце третьем настоящего пункта.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.»;

Поэтому сделка по отчуждению будет проходить у нотариуса. С уважением Евгений Беляев

Здравствуйте, Мария.

В соответствии со ст 246 ГК РФ  Ваш дедушка вправе продать Вам свою долю.

ГК РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 250 он должен письменно уведомить о продаже Вас и Вашего брата в с указанием цены и в случае не согласия выкупать долю, получить письменный отказ.

Вопрос в том, что если Ваш брат готов дать письменный отказ, то лучше конечно его заверить нотариально, хотя такого условия закон не предусматривает. Такой отказ будет практически не возможно оспорить в суде в дальнейшем. Отказ  полученный в простой письменной форме без заверения может быть оспорен. 

Если отказ получить проблематично, то возможно осуществить отчуждение доли путем договора дарения, тогда Вам не потребуется согласие брата, т.к. согласие необходимо только на возмездное отчуждение.