Как правильно оформить сделку покупки в ипотеку квартиры с миллионным долгом?

Добрый день!

Риск есть всегда. Для начала убедитесь в том, что банк дает согласие продавцу продать квартиру.
Затем закажите выписку из ЕГРН, и выясните, на кого оформлена квартира, возможно что квартира оформлена на детей, если они есть. В таком случае, без разрешения органов опеки и попечительства квартиру не возможно будет продать. 

Нотариальное согласие супруга супруги, если есть.

Если все таки надумайте заключать предварительный договор, то укажите в договоре, что денежные средства перечисляются продавцу на специальный счет, и укажите реквизиты такого счета, если нет счета, пусть откроет временный счет, и переведите туда денежные средства по предварительному договору.

Не лишним будет указать, что передаваемые денежные средства являются авансом, и что в случае не заключения основного договора по вине продавца, либо по иным не зависящим от вас обстоятельствам, продавец возвращает вам сумму аванса и уплачивает штраф. Укажите сами сумму штрафа.

Стас, здравствуйте!

Продажа ипотечной квартиры регулируется ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон позволяет с согласия залогодержателя (банка) продать заложенное имущество.

В соответствии со ст. 353 ГК РФ при переходе права собственности на заложенное имущество на иное лицо залог сохраняется. Это означает, что если ипотечное жильё продаётся до погашения кредита, то залог переходит на покупателя в полном объеме. При этом кредитор дает согласие не только на отчуждение в виде продажи ипотечного жилья, но и на переход обязательств по кредитному договору на нового должника — на покупателя.

Иногда решение вопроса с кредитором может существенно затянуть решение вопроса с продажей жилья. В таких случаях возможно заключение сделки без согласия кредитора. Но в этом случае необходимо сначала исполнить обязательства по ипотечному кредиту, а уже потом распоряжаться свободным от обременения и прав третьих лиц жильем.

Как правило, в таких сделках оформляется договор, по условиям которого аванс за покупаемый объект недвижимости составляет сумму срочной задолженности по кредиту. Эта сумма вносится на ссудный счет заемщика по ипотечному кредиту в соответствии с условиями кредитного договора в части досрочного погашения кредита. Затем кредитор освобождает имущество от своих притязаний путем подачи соответствующего заявление в Росреестр о погашении записи об ипотеке. Дальнейшая сделка проводится уже без участия кредитора, поскольку объект недвижимости освобождается от обременения.

Если же у покупателя нет достаточной суммы на покупку ипотечного жилья, то банк может пойти навстречу заемщику и его покупателю и предоставить така называемый повторный кредит с переходом статуса залогодателя на покупателя. В этом случае заемщик освобождается от кредитных обязательств, а новый покупатель принимает их на себя.

 Всего доброго!