Проблема с регистрацией долгосрочной аренды

Здравствуйте, Светлана. Насколько я понимаю, «большое» помещение стоит на кадастровом учете как единый объект недвижимости. Я Вам советую заключить договор аренды части помещения.

Согласно ч.5 ст.44 ФЗ «О гос. регистрации недвижимости» 

«Если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются».

Для этого должен быть подготовлен технический план здания с указанием части, передаваемой в аренду. Сделайте пока так, а когда проблема с разделением объекта на два решится, надо будет просто поставить на кадастровый учет 2 объекта в связи с разделением и внести изменения в договор аренды в части идентификационных признаков объекта, передаваемого в аренду.

Здравствуйте Светлана!

Единственное что вы сможете сделать это обратиться в росреестр раздела помещения и определения отдельного кадастрового номера помещения

5) кадастровый номер объекта недвижимости, из которого в результате раздела, выдела или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с объектом недвижимости (далее — исходный объект недвижимости) образован новый объект недвижимости (далее — образованный объект недвижимости);

Для этого вам необходимо составить технический план помещения. Обратитесь к кадастровому инженеру.

Если только в этом проблема.

Этот договор был зактючег на основании торгов.

Светлана Пронозова

Здравствуйте. Поскольку договор был заключен на основании торгов, по идее это должно быть надлежащим образом оформлено. Согласно ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным со сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. При этом насколько я Вас понял, у Вас уже есть проект и технический план арендуемого Вами помещения, подготовленный БТИ. 

Но вот уже февраль 2018, но документы никто не делает т.к якобы МФЦ им не предоставляет проектную документацию чтобы нам дать отдельный кадастровый номер.

Светлана Пронозова

МФЦ не предоставляет проектную документацию, он принимает документы для передачи их в Росреестр на регистрацию. Вы можете выложить договор, который Вы заключили на торгах, чтобы понять что указано относительно объекта аренды? 

Здравствуйте, Светлана.

Вам может быть полезны выводы, сделанные в Постановлении ФАС СЗО от 10.03.2011 по делу N А56-95597/2009:

Общество с ограниченной ответственностью «Центр АТР-Сайгон» (далее — Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – Комитет), оформленного уведомлением от 23.11.2009 № 6303, в реализации преимущественного права на выкуп нежилого помещения — подвала 1-Н площадью 223,8 кв.м, находящегося в здании с кадастровым номером 78:31:1286:4:5 по адресу: Санкт-Петербург, Малая Садовая ул., д. 1/25, литера А; об обязании Комитета заключить с истцом договор купли-продажи названного помещения по цене, равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с требованиями, предусмотренными Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 159-ФЗ).

Решением от 26.04.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.10.2010, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить, в удовлетворении заявления отказать.

По мнению подателя жалобы, часть здания, арендуемая Обществом, не может являться предметом приватизации, поскольку не прошла кадастровый учет и не имеет самостоятельного кадастрового номера, являющегося единственным способом идентификации объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации; с момента регистрации дополнительного соглашения от 15.03.2007 № 3 к договору аренды (с 04.05.2007) объектом аренды является часть здания площадью 223,8 кв.м, а не объект недвижимости (помещение 1-Н площадью 265,5 кв.м), который ранее был предметом договора аренды и имел самостоятельный кадастровый номер; кадастровый учет вторичного объекта недвижимости (помещения 1-Н площадью 265,5 кв.м) прекращен, указанный объект вошел в состав первичного объекта недвижимости — здания с кадастровым номером 78:31:1286:4:5.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал.

Суды обеих инстанций установили, что спорное помещение на момент заключения договора и после прекращения кадастрового учета помещения 1-Н с кадастровым номером 78:1286:0:5:23 как вторичного объекта недвижимости вследствие учета помещения как части здания с кадастровым номером 78:1286:4:5, являлось и является самостоятельным помещением, имеющим два отдельных входа, в том числе с улицы. Согласно справке государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» от 27.09.2010 № 2589/01-35 по архивным данным наружные границы помещения 1-Н с 2000 по 2009 годы не изменялись. На основании изложенного суды пришли к выводу, что арендуемая 

истцом часть здания может быть сформирована как отдельный объект недвижимости.

Поскольку Законом № 159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости, а доказательств невозможности формирования спорной площади в качестве обособленного объекта в материалы дела не представлено, суды обоснованно удовлетворили заявление Общества.

Как видно, суд кассационной инстанции отказал в удовлетворении жалобы КУГИ, а также поддержал требования общества.

В обосновании своей позиции суд указал, что:

 1. по делу установлена возможность формирования отдельного объекта;

 2. Законом N 159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости;

 3. доказательств невозможности формирования спорной площади в качестве обособленного объекта в материалы дела не представлено. 

Таким образом, на основании данного решения суда можно сделать следующие выводы:

 1. Бремя доказывания невозможности формирования отдельного объекта лежит на арендодателе.

2. Для реализации преимущественного права не имеет значения отсутствие кадастрового учета арендуемой части.

С Уважением,

Цатурян С.