Стоит ли покупать квартиры, полученной по договору мены с городом с собственностью менее 3-х лет

Добрый день. Налог они действительно заплатят. При этом у них есть право на получение имущественного вычета по ст. 220 НК РФ в сумме 1 млн. руб., т.е. доход от продажи они могут уменьшить на 1 млн. руб. и с разницы заплатят НДФЛ. При этом если каждая доля будет продана отдельным договором, то каждый из собственников сможет при продаже получить вычет в сумме 1 млн. руб., а если будет продажа одним договором, то у них будет вычет в сумме 1 млн. руб. на троих.

Вам я ни в коей мере не советую заключать с ними договор по заниженной сумме. Мало того, что это будет притворная сделка, заключать которые запрещено. Помимо прочего, если сделка будет по какой-то причине расторгнута — Вам вернут только то, что Вы заплатили по договору.

В-принципе купить такое жилье можно, т.к. понятно, что вопрос передачи Вам права собственности в данном случае скорее всего не будет никем оспариваться.

В качестве дополнительных документов могу посоветовать потребовать справки из ПНД по всем жильцам. Обязательно посмотрите Выписку из ЕГРН, чтобы в ней не оказались какие-то еще лица, имеющие какие-то права в отношении данного имущества (включая сведения об ипотеке и прочее)…

Здравствуйте,  Марина.

Риск минимален, но он имеется если есть лица, которые подлежали включению в Договор мены, имели право пользования старым жилым помещением.

Никто не отказывался от приватизации старого жилого помещения?

Нужно это выяснить, запросить домовую книгу и поквартирные карточки на старую квартиру.

От уплаты НДФЛ указанные лица не освобождаются, так как получили квартиру не безвозмездно, а по Договору мены.

Налоговый кодекс

 
Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Гражданский кодекс
Статья 567. Договор мены
 
1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

С уважением!     Г.А.  Кураев

Здравствуйте, Марина!

Рассматриваю вариант покупки квартиры, стоит ли покупать и каковы риски, необходимые дополнительные документы для проверки квартиры,

Марина

Если право собственности продавцов на указанную квартиру зарегистрировано в реестре недвижимости (ЕГРН), то оснований для опасения у вас нет.

будет ли браться налог с продавцов, если они укажут полную стоимость указанную в договоре мены.

Марина

Здесь все зависит от выбранного ими варианта, который будет использоваться при исчислении налога.

1. Они вправе заявить имущественный налоговый вычет (его максимальный размер — 1 млн. рублей). Чтобы вычетом в таком размере мог воспользоваться каждый собственник, лучше продавать квартиру по отдельным договорам на каждую долю. Если так не сделать, вычет в размере 1 млн. рублей будет распределен на троих.

2. Возможен вариант исчисления налога с разницы между ценой при покупке квартиры (в их ситуации — ценой, указанной в договоре мены) и ценой при продаже вам.

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:1) имущественный налоговый вычет предоставляется:в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

При этом продавцам необходимо иметь в виду, что цену при продаже они не могут указывать ниже 70% кадастровой стоимости квартиры.

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Здравствуйте!

 Эта квартира получена от города по договору мены взамен старой квартиры в доме предназначенном под снос в г. Щербенке 47 кв.м. с признанием равноценного обмена, 

Квартира приватизирована, т.е. квартира передана в собственость продавца муниципальным образованием. Покупка такой квартиры не отличается от покупки како-либо другой квартиры. 

Вам нужно обязательно ознакомиться с выпиской из ЕГРП. Обратите внимание на то, ктособственники квартиры, кто имеет правопожизненного пользования квартирой (если есть)- в выписке должно быть указано.

Требуйте справку о наличии задолженности по коммунальным услугам.

При передаче Вам квартры (ключей от квартиры) обязательно составьте акт приема-передачи, в котором зафиксируйте показания приборов учета, исправность сантехнического оборудования.

В данном случае думаю, что НДФЛ платить не придется, поскольку новая квартра получена взамен старой изъятой квартиры, которая находилась в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу.Соответственность срок владения старой квартирой засчитывается в срок владения новой квартирой.

Марина, добрый день! К сказанному коллегами добавлю по поводу налогообложения дохода от продажи квартиры, который уплачивают продавцы.  В данном случае, поскольку в договоре мены была указана стоимость квартиры и обмен признан равноценным они вправе уменьшить налогооблагаемую базу от продажи квартиры не на 1 млн. налогового вычета а на 7 млн. стоимости отданной по договору мены своей ранее приобретенной в процессе приватизации квартиры, напр. см.

Письмо Минфина России от 15.12.2016 N 03-04-05/75124

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи квартиры и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
Вместе с тем в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже квартиры.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при отсутствии стоимости в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры.

при продаже они не могут указывать ниже 70% кадастровой стоимости квартиры.

Мысовский Виталий

ну и в цене продажи собственников никто не ограничивает, хоть за 1 рубль могут продавать, только налог будут платить в соот. с приведенным коллегой порядке. Ну и чем дороже будет цена в договоре КП тем на большую суммы Вы как новый собственник в случае продажи этой квартиры ранее пяти лет владения сможете уменьшить доход от ее продажи