Завершение строительства многоквартирного жилого дома

Question

Добрый день! Вопрос про завершение строительства многоквартирного жилого дома "сданного в эксплуатацию" по решению суда. Вводные данные. 1. За разрешением на ввод объекта в эксплуатацию застройщик в администрацию города не обращался. 2. Застройщик обратился в суд и суд признал право собственности квартир в объекте за застройщиком. 3. Застройщик сообщает о своем намерении передать квартиры участникам ДС. 4. Строительная готовность дома - около 85% 5. Деньги у застройщика закончились и ждать от него достройки дома бессмысленно (объект долгострой, все сроки по договорам давно истекли). Теперь вопросы. 1. Может ли застройщик передавать квартиры дольщикам по акту не получив разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 2. Каким образом лучше принять объект от застройщика целиком (создать УК, ТСН, ТСЖ), с учетом вопроса, указанного ниже (№3). 3. Как после передачи квартир дольщикам собрать средства со всех дольщиков-собственников на достройку дома (согласно утвержденного проекта), сделав взнос легитимным и обязательным вплоть до взыскания сумм взноса с нежелающих его платить по исполнительному листу. Будем очень признательны за любую помощь в данном вопросе, заранее благодарные, более 1000 человек.

Дмитрий Мещеряков · Answer

Добрый день! Начну с первого вопроса: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Статья 8. Передача объекта долевого строительства 1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. (в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ , от 29.07.2017 N 218-ФЗ ) (см. текст в предыдущей редакции) 2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Юрий Колковский · Answer

1. Может ли застройщик передавать квартиры дольщикам по акту не получив разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Виталий Здравствуйте. По общему правилу акт приемки-передачи квартир осуществляется только после акта ввода в эксплуатацию. Согласно ст. 8 Закона 214-ФЗ Передача объекта долевого строительства 1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. 2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. Правда основано это на том, что до ввода дома в эксплуатацию просто не существует объектов, которые можно передавать. Но Вы указали, что 2. Застройщик обратился в суд и суд признал право собственности квартир в объекте за застройщиком. Виталий То есть имеется решение суда о том, что квартиры являются объектами права собственности? Этот момент бы хотелось выяснить подробнее. 2. Каким образом лучше принять объект от застройщика целиком (создать УК, ТСН, ТСЖ), с учетом вопроса, указанного ниже (№3). Виталий Если застройщик банкрот, то Вы можете создать ЖСК. Об этом можно прочитать вот тут: http://pravovsem59.ru/novosti/... Передачи незавершенного строительством объекта в ЖСК возможна при одновременном соблюдении следующих условий: 1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц — участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 статьи 201.10 Закона о банкротстве. При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве; 2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых арбитражным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве; 3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве; 4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения; 5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности; 6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве; 7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве. Но следует учесть, что данным механизмом можно пользоваться при нахождении застройщика в состоянии банкротства.

Сергей Зубков · Answer

Здравствуйте. 1. Нет, не может. Согласно ст.8 Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. Выдача разрешения предусмотрена ст.55 Градостроительного кодекса РФ, в которой указано, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. 2. Объект долевого строительства принимается участником, согласно договора которым является гражданин. 3. Собрать средства на достройку дома можно лишь на основании решения общего собрания дольщиков. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст.10 ФЗ). Кроме того, застройщик вправе страховать риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору (ст.15.6 ФЗ). Проверьте, застраховал ли застройщик свою ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору. Если да, то обращайтесь в страховую организацию за получением страхового возмещения.