Юридическая консультация, экспертиза документов застройщика

1) Анализ ситуации и договора ДДУ и всех прилагающихся документов (разрешения, проектная декларация, страховки)

2) Обозначить риски

3) Юридически правильные рекомендации, заключение

Наталья

Добрый день,

Договор ДДУ абсолютно нормальный, никаких перекосов в пользу застройщика нет. Земля уже в собственности застройщика. Однако, обременена ипотекой банка, что впрочем, обычная практика в таких случаях.

Обязательства застройщика застрахованы, но как показывает практика, страхование само по себе не является гарантией возврата средств дольщику в случае возникновения проблем, так как страховщики банкротятся обычно вместе с застройщиком.

Нужен анализ не только ДДУ!, важны все документы в связке. Особое внимание уделить: земля в аренде, экспертиза НЕГОСУДАРСТВЕННАЯ, застройщик новый на рынке Питера,

Прошу отнестись к документам и застройщику крайне критически. Проверить самые узкие места (особенно как меняются условия со всеми новыми изменениями в ФЗ-214)

Наталья

Земля как я уже указал в собственности (но с обременением в пользу банка). 

В договоре указан

Плановый срок окончания строительства и ввода Многоквартирного дома в
эксплуатацию – 1 квартал 2020 года. По правилам должна быть указана конкретная дата. Иначе неустойку не получить в случае просрочки?

Наталья

В соответствии с договором указан конкретный срок -30 сентября 2020 года, так что в этом смысле все в порядке. Неустойку сможете и получить и начислить.

3.2. Объект должен быть передан Застройщиком Участнику после ввода
Многоквартирного дома в эксплуатацию в срок до 30 сентября 2020 года, но не ранее
полного выполнения Участником своих финансовых обязательств по Договору. 

Долгов и судебных разбирательств застройщик не имеет. 

В общем с юридической точки зрения претензий нет. Что касается реального положения дел, то учитывая малый возраст непосредственного застройщика, отсутствие построенных именно им объектов не позволяет делать выводы о надежности (или ненадежности).

По материалам сайта компания входит в Glorax Development, которая в свою очередь входит в ТОП-5 застройщиков Санкт-Петербурга. На сайте есть уже 7 реализованных проектов, можно найти в интернете форумы дольщиков данных проектов и посмотреть отзывы.

Здравствуйте,  Наталья.

Попробую ответить на Ваши вопросы.

1.  Не указание конкретной даты передачи объекта не противоречит закону и толкуется судами в Вашу пользу исходя из требований Закона о защите прав потребителей.

То есть, если указано, что срок 1 квартал 2020 года, то берется последний день 1-го квартала (31 марта 2020 года)  и с этой даты исчисляется срок передачи Вам объекта.

Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1
(ред. от 01.05.2017)
«О защите прав потребителей»

Статья 16. Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя
 
1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 31.12.2017)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
 
4. Договор должен содержать:

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

Гражданский кодекс

Статья 190. Определение срока
 
Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Статья 192. Окончание срока, определенного периодом времени
 
1. Срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.
К сроку, определенному в полгода, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами.
2. К сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года.
3. Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.

2.  Что касается негосударственной экспертизы.

Такая экспертиза допустима законом и именно поэтому было выдано разрешение на строительство от 11.01.2018 года.

Градостроительный кодекс

Статья 49. Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственная экологическая экспертиза проектной документации объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, на землях особо охраняемых природных территорий, на Байкальской природной территории
1. Проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3 и 3.1 настоящей статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы. Застройщик или технический заказчик по своему выбору направляет проектную документацию и результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу или негосударственную экспертизу, за исключением случаев, если в соответствии с настоящей статьей в отношении проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, предусмотрено проведение государственной экспертизы.

Более детальный анализ Договора и других документов предоставлю позднее, требуется больше времени на их изучение.

Пожалуйста не закрывайте Ваш вопрос и не торопитесь с оценками.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Уважаемые юристы, не закрывайте вопрос ранее 18.03. Так как клиенту требуется больше времени на изучение вопроса.