Здравствуйте, Алексей!
Всё зависит от того, кто собственник и кто на стороне покупателя. Объясню почему.
Сделки с совместным имуществом супругов или сделки с долями в недвижимым имуществом подлежат нотариальному удостоверению.
Как Вы понимаете, с залоговым имуществом ни один нотариус без согласия кредитора работать не будет. Поэтому рассмотрим сначала вариант, при котором требуется нотариальное удостоверение.
— 2-х сторонний договор и регистрация через нотариуса.
Внесение денег в кассу или перевод (с любого счета из любого банка от покупателя на счет продавца). В назначение платежа указываем оплата квартиры.
далее происходит — выдача закладной банком после проведения процедуры списания средств.
Алексей
Я предположу, что нотариус задействован именно по закону, а не по прихоти сторон. Так вот — это самый оптимальный вариант.
Если же нотариус не нужен — имущество не совместное, продаваемая квартира не в долевой собственности, то предложу такой вариант.
Заключается предварительный договор, по условиям которого аванс в размере остатка основного долга по ипотечному кредиту перечисляется на кредитный счет продавца. После погашения кредита продавец совершает процедуру погашения записи об ипотеке в ЕГРН и уже чистый объект продаётся покупателю по основному договору. Вполне реальная сделка — она и без беготни, и без лишних финансовых затрат.
Для пущей уверенности в продавце можно также в предварительном договоре предусмотреть помещение денег в банковскую ячейку. И в основном договоре тоже отразить это.
И есть ещё третий вариант, но, на мой взгляд, он практически нулевой для Вас. Это привлечение кредитора, то, что предлагает продавец… Могу сказать из личного опыта, что банки дают согласие на такие сделки лишь в двух случаях?
— если у продавца (заемщика по кредитному договору) появилась просрочка и у банка есть риски перевода ссудной задолженности на внебаланс;
— если покупатель собирается оформлять в этом же банке ипотечный кредит на покупку этого жилья (повторная ипотека).
А по причине масштабного укрупнения банков и централизации и дистанционного обслуживания клиентов Ваши обращения в банк с заявлением о даче согласия на сделку будут рассмотрены где-то месяца через три...
Думаю, вариант с полным погашением кредита и снятием обременения Вам более всех подходит.
Удачи!
После получения одобрения банком, но перед проведением процедуры оплаты, рекомендуется заключить с продавцом предварительный договор купли-продажи — чтобы он не передумал заключать сделку после погашения ипотеки. В данном договоре вы прописываете все условия и сроки совершения сделки, В таком случае продавца можно будет принудить к заключению договора
А почему не сделать две ячейки, в одну из которых будут внесены деньги на погашение ипотеки и доступ к ней будет иметь только банк, а во вторую — деньги продавцу, к которой он будет иметь доступ после совершения сделки? Таким образом риска недобросовестности продавца получится избежать.
Вторая проблема таким образом тоже решается — банк по совершению сделки получает деньги на погашение ипотеки и снимает обременение