Можно ли в данной ситуации избежать подоходного налога

Здравствуйте.

Согласно Вашей ситуации, недавно было разъяснение МинФина

Об НДФЛ при продаже квартиры, полученной по договору мены. (Письма Минфина России от 11.07.2017 N 03-04-05/43917, от 14.02.2017 N 03-04-05/7980)

Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
…
Вместе с тем в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже квартиры.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при отсутствии стоимости в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры.
Рыночная стоимость обмениваемого жилого помещения (квартиры) может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
 

Соответственно,

1) Вы можете уменьшить сумму налогооблагаемого дохода на 1000 000 рублей

ИЛИ

2) Или же Вы можете уменьшить сумму налогооблагаемого дохода на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. (смотрите выделенный текст).

Выбирать Вам как подать декларацию, но совсем избежать налога не получится.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна

Добрый день, Анна!

В соответствии с налоговым кодексом, а именно статьей  217.1. «Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества» Налогового кодекса РФ:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Так как, недвижимость была оформлена по договору мены после 01.01.2016, налоговая база будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости только в том случае если в договоре купли продажи указана сумма меньше чем кадастровая стоимость квартиры.

Кадастровая стоимость недвижимости у Вас обозначена на квартиру в новостройке?

Если сумма кадастровой стоимости выше чем 1,5 млн, которые вы получили по договору купли продажи, то налогооблагаемая база, если ниже чем 1,5 млн, то налог рассчитывается исходя из договора купли-продажи.

Также, Вы вправе применить имущественный налоговой вычет в соответствии со статьей 220 НК РФ:

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

То есть налог будет рассчитан следующим образом: (1,5 млн — 1млн) * 13% = 65 000 (но это только в том случае если 70% от кадастровой стоимости не превышает 1,5 млн).

Также. необходимо ответить, что если вы не пользовали свое права на имущественный налоговый вычет, связанный с расходами на приобретение жилья и планируете купить квартиру в этом же налоговом периоде, когда была осуществлена сделка по продаже недвижимости, то вы вправе использовать свое право на имущественный налоговый вычет предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ:

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:
3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
…
имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.

В данном случае налог может быть существенно снижен или быть равен нулю.

С уважением, Дарья Кузьмина!

Добрый день. Соглашаюсь в целом с предыдущими ответами коллег, но немного добавлю.

1. По той квартире, которая принадлежала Вам более 10 лет налога не будет в связи с тем что вышел срок владения квартирой, необходимый для предоставления налогового вычета в 100% размере  от ее продажи- ст.220 НК

2. По второй квартире практика уже давно исходит из следующего - 

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО 
от 18 февраля 2009 г. N 03-04-05-01/65

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов налогоплательщика при приобретении и продаже недвижимого имущества в 2007 г. и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, в частности, в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, в сумме, израсходованной им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, но не более 1 000 000 руб.

Из вышеизложенного следует, что если Вы в одном налоговом периоде приобрели квартиру и затем продали ее, Вы можете воспользоваться каждым из вышеупомянутых имущественных налоговых вычетов, при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса, Вы не пользовались и имели доходы, подлежащие налогообложению, по которым налоговая база уменьшается на сумму имущественного налогового вычета.

Заместитель директора 
Департамента налоговой 
и таможенно-тарифной политики 
С.В.РАЗГУЛИН

так же 

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО 
от 29 апреля 2010 г. N 03-04-05/9-239

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 руб.

В соответствии с абз. 22 пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса правоустанавливающим документом, необходимым для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры (или доли в ней) в строящемся доме, является акт о передаче квартиры.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, в частности, в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, независимо от срока нахождения вышеуказанного имущества в собственности налогоплательщика.

Если налогоплательщик в одном налоговом периоде приобрел новую квартиру и продал ее в том же налоговом периоде, то он вправе воспользоваться каждым из упомянутых имущественных налоговых вычетов, при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса, не пользовался.

Заместитель директора 
Департамента налоговой 
и таможенно-тарифной политики 
С.В.РАЗГУЛИН

Не смотря на то, что эти письма касаются нормы ст.220 НК в старой редакции ( налоговый вычет при покупке квартиры не 2 000 000 как сейчас, а 1 000 000), они продолжают действовать - 

https://normativ.kontur.ru/doc...

https://normativ.kontur.ru/doc...

Сам принцип остался неизменным. Вы вправе воспользоваться обоими налоговыми вычетами по полученной и проданной Вами квартире.

Таким образом, во избежание налогов Вы:

1. Подаете декларацию 3 НДФЛ, справку 2 НДФЛ, договор по которому Вам досталась квартира и  заявляете о налоговом вычете в сумме потраченной на ее приобретение — 800 000 рублей, предоставляя документы об оценке и передаче старой квартиры взамен новой. Сумма возврата Вам налога составит — 104 000 рублей( 800 000* 13% =104 000)

2.Подаете декларацию 3НДФЛ, договор продажи квартиры и заявляете о налоговом вычете в размере 1 000 000 рублей при продаже новой, полученной квартиры. Налогооблагаемая сумма составит — 1 500 000 — 1 000 000 = 500 000. Сумма  налог к уплате составит  65 000 рублей. ( 500 000* 13%= 65 000)

Таким образом у Вас произойдет зачет сумм которые Вы должны уплатить и сумм, которые Вам должно вернуть государство. При этом, государство должно будет вернуть Вам еще 39 000 рублей( 104 000 — 65 000 = 39 000).

Но данный расчет действителен лишь в случае, если кадастровая стоимость квартиры не превышает 2 142 500 руб, поскольку только в этом случае, как справедливо отметила коллега Кузьмина, сумма продажи будет менее 0,7 от кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость будет больше, то принята будет, не зависимо  от стоимости продажи, сумма в 0,7 от кадастровой стоимости. В этом случае возможно поставить вопрос об изменении кадастровой стоимости, либо покупать новую квартиру, применяя вычет по покупке уже по ней. Самое основное, почему я решил дополнить ответы коллег — показать, что в принцип одновременного применения 2 видов налоговых вычетов по новой доставшейся Вам квартире — при ее приобретении и при ее продаже в одном налоговом периоде в Вашем случае возможен. Все остальные варианты нужно просто считать.  С уважением Евгений Беляев