Анализ договора аренды со стороны арендатора

Здравствуйте.

Для начала следует сказать, что не вижу смысла в установлении 11 месячного срока действия договора даже при условии его пролонгации. Почему бы не заключить договор на срок, который может быть достаточным для того, чтобы капитальные затраты окупились?

Обратите внимание, что договором разрешено только 

Настоящим Договором Арендодатель разрешает Арендатору проведение косметического ремонта Помещения для целей, установленных пунктом 1.2 настоящего Договора в соответствии с предоставляемым Арендатором планом.

Если Вы занимаете не все здание, то вот это:

2.2.8. Содержать Помещение и прилегающую к нему территорию в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, в т.ч. проводить за свой счет необходимые мероприятия по дератизации Помещения, не допускать хранение тары и упаковочных материалов на территории, прилегающей к арендуемому Помещению.

может быть налагать на Вас излишние обязанности.

Учтите, что все неотделимые улучшения Арендатору не компенсируются и достаются Арендодателю бесплатно, если не учесть их в какой-то части арендной платы:

2.2.12. Освободить Помещение от своего имущества, отделимых улучшений и передать Арендодателю Помещение по акту приема-передачи не позднее 3 (трех) дней после прекращения Договора со всеми неотделимыми улучшениями в части системы энергоснабжения, общего освещения, отопления, кондиционирования и вентиляции. Стоимость всех неотделимых улучшений Помещения, в том числе системы освещения, отопления, кондиционирования, энергоснабжения, совершенные Арендатором, при прекращении настоящего Договора Арендатору не возмещается.

Уведомлять надо даже перед окончанием срока действия договора:

2.4. Арендатор обязан письменно сообщать Арендодателю не позднее, чем за 60 (шестьдесят) календарных дней о предстоящем освобождении Помещения, как по окончании срока Договора, так и при его досрочном расторжении.

Вот тут непонятно:

3.5. Арендатор перечисляет Арендодателю оплату за услуги организаций, указанных в п.1.5 Договора, на основании счета, выставляемого Арендодателем в течение 7 (семи) рабочих дней со дня получения счета. Сумма услуг рассчитывается исходя из показаний приборов учета на основании действующих тарифов городских служб и ресурсоснабжающих организаций и подтверждается счетами и актами выполненных работ (оказанных услуг) городских служб и ресурсоснабжающих организаций.

А как именно рассчитывается сумма, которая приходится именно на Вас? В договоре это не указано. Есть отдельные счетчики на все?

Изменить арендную плату в одностороннем порядке не получится.

3.11. Арендодатель имеет право в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, увеличить арендную плату на коэффициент инфляции за предыдущий год, рассчитанный на
основе индексов потребительских цен Федеральной службы государственной статистики от действующей ставки арендной платы в год, но не более, чем на 10% (десять процентов) в год. Первое повышение арендной платы возможно не ранее, чем через год с момента подписания Договора. При этом о предстоящем повышении Арендодатель обязан уведомить Арендатора письменно не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до предполагаемой даты повышения.

Все рано необходимо подписывать допсоглашение.

Обратите внимание, что

5.2. Арендодатель вправе в одностороннем порядке
без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора при следующих существенных нарушениях Договора

у Арендодателя есть возможность прекратить договор св случае если задержите уплату платежей по году не два раза подряд, а два раза за год аренды. Это важно. И это тем более пикантно, что вообще-то договор заключен на 11 месяцев. 

Уважаемый Кирилл! Здравствуйте! Так, если планируете заключить договор на три-пять лет, то лучше уж тогда на максимум, так как обязательно государственная регистрация (ст.ст.131,651 ГК РФ, федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.02.2018) «О государственной регистрации недвижимости»).

Соответственно следует скорректировать п.1.3 договора (хотя если хотите «уйти» от государственной пошлины, да, тогда перезаключение на каждый 11 месяцев).

На мой взгляд, также стоит указать кадастровый номер объекта аренды (п.1.1 договора).

Далее, из п.1.4 следует исключить слова: «в соответствии с Планом помещения» (а это здесь при чем?).

Можно подумать и над п.1.7: может без согласия Арендодателя.

Однозначно требует корреткировки п.п.2.2.2 в части:

«в случае наложения уполномоченными органами санкций, связанных с нарушением Арендатором требований Российского законодательства, Арендатор обязан компенсировать Арендодателю понесенные убытки и уплаченные штрафы в течение 10 (десяти) календарных дней со дня направления Арендатору соответствующего требования Арендодателя».

или исключить или скоректировать.

Стоит, на мой взгляд, и скорректировать п.п.2.2.10, так как несколько умаляет права и интересы Арендатора.

По обеспечительному платежу (п.3.6 договора) тоже бы не помешало сделать корректировку текста (не возврат Арендатору обеспечительного платежа должен быть максимально конкретизирован).

В п.3.8 договора очень большие пени для Арендатора.

Пункты 3.10 и 3.12 я бы исключил (п.3.12 на крайний вариант скорректировал).

В общем на такой договор Арендатору стоит выставить протокол разногласий по тем или иным пунктам с описанием свой редакции и правового обоснования.

Вы можете за составлением такого документа обратиться к любому из юристов сайта.

Здравствуйте. 

1. П. 2.1.4. Не по завершении, а  по окончании по юридической технике.

2. П. 2.1.5: «Не вмешиваться в течение срока действия Договора в деятельность Арендатора при условии использования Помещения в соответствии с настоящим Договором». Надо в конце указать мне кажется лучше: «при условии использования Помещения в соответствии с целями, указанными в п.1.1 настоящего договора».

3. П. 2.2.2: «В случае наложения уполномоченными органами санкций, связанных с нарушением Арендатором требований Российского законодательства, Арендатор обязан компенсировать Арендодателю понесенные убытки и уплаченные штрафы в течение 10 (десяти) календарных дней со дня направления Арендатору соответствующего требования Арендодателя». Тут надо не просто наложения, а после вступления данных штрафов в силу. Мало ли Вы их обжаловать будете.

4. П .1.5. Тут арендодатель как агент выступает.

5. П. 1.5. в нем указано: «иные услуги (электроснабжение, водопотребление, водоотведение, услуги ЖКХ,  и т.д.)». Мусор я так понимаю Вы будете за своё счёт вывозить? Просто это и т.д. широко трактовать можно.

6. П 2.2.5. Заинтересованные лица  — это кто? Возможно без согласования с соответствующими службами. И косметический ремонт поменять лучше на текущий. 

7.П .2.2.9. Заинтересованные лица  — это кто опять?

8 П. 2.4. 60 мне кажется много. Обычно 30 пишут. Но Вам виднее.

9. Передача показаний когда должна осуществляться? Это надо указать.

10. обратить внимание на п. 3.8 (большие пени) и 3.12 (можно искл). А по п. 3.11 только через ДС лучше.

11. П 4.4. А кто и как будет оценивать ущерб  и ухудшение?

Доброго времени суток!

Предлагаю скорректированную форму.

Согласен с коллегами о рассмотрении вопроса заключения договора на срок более 11 месяцев, с регистрацией в органах росреестра.