Может ли договор найма содержать условия, ухудшающие положение сторон по сравнению с ГК РФ?
Может ли договор найма содержать условия, ухудшающие положение сторон по сравнению с ГК РФ? Или же в связи со свободой договора стороны вольны договориться о любых условиях, в том числе ухудшающих положение одной из сторон?
Конкретная ситуация. Предположим, есть наймодатель и его друг агент по недвижимости, которые хотят подзаработать на квартире наймодателя. Они выставляют объявление по стоимости 30 000 руб., при этом наниматель будет оплачивать комиссию агенту в размере 80% (24 000 руб.), а также залог 30 000 руб. за сохранность имущества в квартире. Стороны заключают договор на 11 месяцев, в котором указано: «При досрочном прекращении найма и расторжении настоящего Договора, каждая сторона обязана письменно предупредить другую сторону не позднее, чем за тридцать календарных дней до даты предполагаемого прекращения найма». Наниматель заселяется, через один день Наймодатель его информирует, что обстоятельства изменились, и Нанимателю необходимо съехать. Нанимателю необходимо заново искать квартиру и оплачивать за новую квартиру еще 30 000 руб. за проживание за первый месяц, 30 000 руб. залог и 24 000 руб. комиссию. При этом на данной квартире Наймодатель и его друг агент получили 30+24 тыс. руб. за один месяц, то есть 54 000 руб. при стоимости квартиры 30 000 руб. При этом они могут снова заселить нового жильца, через день его проинформировать о съезде за 30 дней и снова заработать 54 тыс. руб. вместо рыночной цены квартиры 30 тыс. руб. в месяц. В данной ситуации считаем, что Наниматель исправно платит в срок арендную плату, коммунальные платежи, соблюдает правила пользования помещением и условия договора.
Вопросы:
1) Будет ли действовать в случае таких действий Наймодателя Договор, или будет действовать ГК РФ: Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения? Согласно данной статье, насколько я понимаю, Наймодатель вообще не может без нарушения Нанимателем правил вынудить его расторгнуть договор, а может это сделать только в судебном порядке, либо дожидаться окончания срока действия договора (11 месяцев).
2) Считается ли SMS-сообщение от Наймодателя Нанимателю о необходимости съехать - письменным способом информирования?
3) Попадают ли указанные действия Наймодателя и агента под статью УК РФ «Статья 165. Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием», либо статью «Мошенничество», либо иные статьи? (Именно в связи с серией данных действий по отношению к нескольким Нанимателям).
4) Если Наниматель не согласен расторгать договор через 1 месяц после заселения в квартиру и готов исправно производить оплату, выполнять договор и соблюдать порядок в квартире, то на какую норму права он может ссылаться?
5) Согласно ст.678, «Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя». Имеет ли право Наниматель для защиты своего права продолжения проживания (если такое право имеется) сменить замки без предоставления ключа Наймодателю (на время действия договора)? Попадает ли смена замков под «переустройство и реконструкцию»? Имеются ли иные нормы права в законодательстве, согласно которым доступ Наймодателю в его собственность (сданную внаём по договору) не может быть ограничен? То есть, если смена замка это не переустройство, то Наниматель вроде как имеет право поменять замок, но есть ли норма права, обязывающая выдать комплект ключей Наймодателю?
Заранее спасибо, очень надеюсь на Ваш подробный ответ со ссылками на нормативно-правовые акты, а также на имеющуюся судебную практику!
Поменять может, но обязан предоставить комплект ключей Наймодателю, в противном случае нарушается право собственности Наймодателя.
ГК РФ Статья 209
Переустройством и реконструкцией это не является. Если собственник пытается незаконно выгнать из квартиры, то нужно обращаться в полицию и показывать договор.