Покупка дома на участке в аренде

Здравствуйте!

При покупке дома с участком обязательно требуется два договора: 

1. договор купли-продажи дома

2. Договор уступки права требования по договору аренды-по нему ВЫ стенете на место арендатора участка и будете владеть землей на законных основаниях.

Из минусов аренды участка-аренданая плата. Узнайте какой ее размер в администрации или непосредственно у продавца. Пусть он покажет Вам договор аренды.

Если откажитесь от  дома, то задаток не вернете.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком 

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. 

Здравствуйте, Галина!

Если земельный участок и дом находится в собственности одного лица, то земельный участок следует судьбе дома, то есть продать дом без земельного участка будет невозможным, и вы будете собственницей как дома так и земельного участка. Но в таком случае земельный участок будет обременен правами третьего лица — арендатора земельного участка, так как смена собственника земельного участка не прекращает договор аренды, вы автоматически становитесь арендодателем, и в будущем можете расторгнуть договор аренды с администрацией.

Какие могут быть проблемы в дальнейшем с землей? Как правильно оформить аренду?

Если вы дом купите, то договор аренды с администрацией можно изменить дополнительным соглашением, где прописывается новый собственник дома и земельного участка. Соответственно арендные платежи будете получать вы.

Был дан задаток за дом. Просто расписка о получении в качестве задатка 100000 руб за дом. Можно ли вернуть эти деньги, если я передумаю покупать дом?

Галина

В случае, если обеспеченно задатком обязательство будет не выполнено по Вашей вине, то вы можете потерять сумму задатка.

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
Позиции высших судов по ст. 381 ГК РФ >>>
 
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
КонсультантПлюс: примечание.
К предусмотренным пунктом 2 статьи 381 настоящего Кодекса мерам ответственности за неисполнение договора, обеспеченного задатком, применяются положения статьи 333 ГК РФ (Постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81).2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Галина, добрый день!

Расписка не является предварительным договором ДКП. На основании ст. 429 ГК РФ

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Если данные условия в расписке не соблюдены, то она не имеет силу предварительного договора купли-продажи, стороны не обязаны завершать сделку, а денежные средства могут быть возвращены. Что касается арендованной земли, то каких-либо проблем быть с ней не может. Право требования по данному договору переходят к новому владельцу, а в дальнейшем договор может быть расторгнут.

С Уважением, С.А. Шведов

Здравствуйте Галина.

Никаких проблем не будет, так как с продажей дома продавец должен передать Вам права и обязанности по договору аренду земельного участка. Обычно достаточно уведомление арендодателя (администрации) о передаче прав и обязанностей по договору. В самом договоре купли-продажи пропишите и передачу прав и обязанностей по договору аренды.

Здравствуйте! Если вы приобретёте и оформите этот дом, то право аренды земельного участка перейдёт к вам. Вы сможете переоформить её на себя в органе местного самоуправления. А в дальнейшем сможете приватизировать земельный участок.

С распиской надо разбираться. Всё зависит от того, как именно она оформлена. Если в ней указано, что это договор задатка, то в случае, если вы откажетесь от покупки дома, продавец имеет право оставить задаток себе (ст. 381 ГК РФ). В то же время, если продавец откажется продавать вам дом, вы получите право требовать возвращение задатка в двойном размере.

Если же из содержания расписки следует, что это не договор задатка, а предварительный договор купли-продажи с авансовым платежом, то вы можете отказаться от покупки и требовать возврата денег. Это спорный вопрос, нужно знать содержание расписки, чтобы её проанализировать.