Возможна ли покупка квартиры у застройщика, которая находится в залоге у банка?

добрый день!

подскажите пожалуйста, есть возможность купить квартиру у застройщика АГИАСМА в введённом доме в эксплуатацию(жк ленинградский, химки). однако квартира находится в залоге у банка. агент со стороны застройщика предлагает поступить так: 1) заключение агентского договора с одновременной подачей заявки на ипотеку - результатом будет инициация процесса вывода квартиры из залога у банка застройщиком + бронь квартиры за мной 2) застройщик выводит квартиру из залога - результатом будет снятие обременений с квартиры. сам агент обещает что делается за счёт средств застройщика, но думаю всё таки это будет за счёт моих средств и как бы там ни 100% оплата. при этом агент обещает что в течении месяца это будет сделано, в чём я очень сомневаюсь 3) выход на сделку с подписанием ДКП, оплата с моей стороны - результатом будет регистрация права собственности за мной как за владельцем квартиры

сейчас очень смущает прозрачность пункта 2, а так же отсутствие предварительного договора, в котором указывается цена покупки на шаге 3 - дело в том, что по предварительному договору у меня будет возможность получить ипотеку на более выгодных условиях(программа ВТБ на первый год, льготные ставки). так же не понимаю, за что я должен платить на шаге 1, если они со своей стороны ничего не сделали.

дом сдан и введён в экплуатацию в 4q2017.

прошу совета профессионалов. подскажите, как поступить, что почитать, куда посмотреть.

благодарю!