Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Что является ценой данного договора уступки, если в договоре она не определена?
Юрлицо-1 купило у Застройщика 10 квартир по ДДУ.
Спустя время Юрлицо-1 уступило права требования на эти 10 квартир Юрлицу-2 по договору уступки.
Физлицо хочет купить данную квартиру у Юрлица-2 по договору уступки за 4 601 210 р. (это дороже на 51 924,84 р. чем Юрлицо-2 купило у Юрлица-1 данную квартиру).
В договоре уступки между Юрлицом-2 (Сторона-1) и физлицом (Сторона-2) в разделе Предмет договора указано следующее:
1.1. Сторона-1 передает, а Сторона-2 принимает принадлежащие Стороне-1 права и обязанности по Договору участия в долевом строительстве в части Объекта долевого строительства – квартиры, расположенной в многоквартирном индивидуальном жилом доме поз. К-1 с подземным паркингом по строительному адресу: (адрес и параметры квартиры).
В этом же договоре уступки в разделе Порядок исполнения договора указано следующее:
2.2. За передачу прав и обязанностей, указанных в п. 1.1. настоящего Договора уступки, Сторона-2 обязуется перечислить Стороне-1 денежные средства в размере 4 601 210,00 (Четыре миллиона шестьсот одна тысяча двести десять) рублей 00 копеек, НДС не облагается.
- договорная стоимость уступаемых прав и обязанностей, указанных в п.1.1 настоящего Договора уступки, в размере 51 924,84 (Пятьдесят одна тысяча девятьсот двадцать четыре) рубля 84 копейки, в том числе НДС 18% в размере 7 920,74 (Семь тысяч девятьсот двадцать) рублей 74 копейки.
Меня настораживает формулировка : - договорная стоимость уступаемых прав и обязанностей, указанных в п.1.1 настоящего Договора уступки, в размере 51 924,84 (Пятьдесят одна тысяча девятьсот двадцать четыре) рубля 84 копейки, в том числе НДС 18% в размере 7 920,74 (Семь тысяч девятьсот двадцать) рублей 74 копейки.
Продавец утверждает, что договорная стоимость уступаемых прав и обязанностей, указанных в п.1.1 настоящего Договора уступки, в размере 51 924,84 - это прибыль продавца за уступаемую квартиру (так как продавец купил данную квартиру по ДДУ у застройщика дешевле чем уступает на 51 924,84 р.) и эта информация должна быть обязательно указана в договоре уступки для юрлица по требованию налоговой, так как сумма 51 924,84 р. является налогооблагаемой базой, с которой продавец (юрлицо) должен после уступки уплатить НДС 18%.
Я понимаю, что договорная стоимость уступаемых прав и обязанностей это сумма которую Сторона-2 обязуется перечислить Стороне-1 за передачу прав и обязанностей, указанных в п. 1.1. настоящего Договора уступки - 4 601 210 р., или же я ошибаюсь?
Вопросы:
1) Что является ценой данного договора уступки, если в договоре она не определена в явном виде, а есть только порядок исполнения договора где прописано что Сторона-2 обязуется перечислить Стороне-1 денежные средства в размере 4 601 210,00?
2) Что такое договорная стоимость уступаемых прав и обязанностей 51 924,84 р. в контексте данного договора уступки? Требуется ли указывать эту информацию в договоре уступки и на каком основании?
3) На каком основании может быть расторгнут данный договор уступки со стороны продавца?
4) Какой размер денежных средств должен вернуть продавец покупателю согласно условиям данного договора (4 601 210,00 или 51 924,84 ), если в договоре уступки прописано:
2.2. За передачу прав и обязанностей, указанных в п. 1.1. настоящего Договора уступки, Сторона-2 обязуется перечислить Стороне-1 денежные средства в размере 4 601 210,00 (Четыре миллиона шестьсот одна тысяча двести десять) рублей 00 копеек, НДС не облагается.
- договорная стоимость уступаемых прав и обязанностей, указанных в п.1.1 настоящего Договора уступки, в размере 51 924,84 (Пятьдесят одна тысяча девятьсот двадцать четыре) рубля 84 копейки, в том числе НДС 18% в размере 7 920,74 (Семь тысяч девятьсот двадцать) рублей 74 копейки.
5) Какие документы после уступки продавец передает покупателю, если по договору уступки физлицо покупает только одну квартиру у Юрлица-2, а остальные девять квартир остаются за Юрлицом-2). Продавец готов предоставить копии ДДУ, договор уступки между Юрлицом-1 и Юрлицом-2, акты о взаиморасчетах на все 10 квартир! Этого достаточно, что бы потом заявить Застройщику свои права требования на куленную по договору уступки квартиру?
- image.png
- УДДУ МЦМ образец.docx
Доброго дня. Ваш вопрос достаточно обширен. Приведу лишь некоторые разъяснения. Для исчисления НДС по договорам уступки в соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.
Например: у застройщика приобретены имущественные права на квартиру по ДДУ стоимостью 10 руб., НДС не облагается (в счет оплаты генподрядных работ 10 руб., в том числе НДС 18%). В договоре уступки права требования по ДДУ с физическим лицом стоимость уступки права составит 15 руб., НДС не облагается. Для исчисления НДС производим расчет налогооблагаемой базы как разницу между стоимостью передаваемых имущественных прав и расходами на приобретение указанных прав: то есть 15 руб. — 10 руб. = 5 руб.; 5 руб. x 18 / 118 = 0,76 руб. — сумма НДС 18%. Следовательно, в договоре уступки права требования прописывается стоимость уступки права и выделяется НДС 18% только с разницы, которую рассчитали выше (а именно 0,76 руб.) путем указания «в том числе НДС 18% — 0,76 руб. согласно ст. 155 п. 3 НК РФ». В случае если стоимость уступки права требования ниже или равна расходам на их приобретение, налогооблагаемой базы не возникает, в связи с чем НДС не начисляется и не уплачивается. Следовательно, в вашем случае цена приобретения имущественного права — это цена объекта долевого строительства, указанная в ДДУ.
В соответствии с п. 8 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы является день уступки требования новому кредитору. Поскольку договор об уступке прав требований по ДДУ подлежит государственной регистрации, таким днем считается дата государственной регистрации договора (п. 2 ст. 389 ГК РФ, ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ч. 3 ст. 4, ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Следовательно, на дату государственной регистрации договора об уступке прав требований по ДДУ возникает обязанность исчислить НДС.
При передаче имущественных прав по ДДУ сумма налога определяется расчетным методом. То есть используется расчетная ставка НДС 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).
Рассчитаем НДС, исходя из приведенного вами примера:
— налоговая база = 15 руб. (с НДС) — 10 руб. = 5 руб. (с НДС);
— сумма налога = 5 руб. (с НДС) x 18 / 118 = 0,76 руб.
Если же стоимость уступки права требования будет ниже или равна расходам на приобретение права, то НДС не возникает.
Отдельно отмечу, что, по мнению контролирующих органов, в случае получения оплаты, частичной оплаты до регистрации договора уступки права по ДДУ первоначальный кредитор должен исчислить сумму НДС с аванса в счет будущей передачи имущественных прав. При этом первоначальный кредитор не сможет принять НДС к вычету в дальнейшем — после регистрации договора уступки. Указанные суммы НДС подлежат зачету (возврату) в порядке, предусмотренном ст. 78 НК РФ (Письмо Минфина России от 30.03.2015 N 03-07-15/17428).
Как отмечалось выше, договор уступки права по ДДУ подлежит государственной регистрации, поэтому выручка от реализации признается на дату государственной регистрации договора (п. 3 ст. 271 НК РФ, Письмо Минфина РФ от 02.03.2012 N 03-0711/58).
При этом продавец (первоначальный кредитор) при реализации имущественных прав вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения данных имущественных прав и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией (подп. 1 п. 1 ст. 253, подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ). Таким образом, налоговая база для целей исчисления налога на прибыль в вашей ситуации определяется на дату государственной регистрации договора уступки как разница между доходом, полученным от уступки права, и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права.