Нужна помощь с изучением договора ДДУ

Станислав, здравствуйте!

1.9. Отделочные работы по Квартире, не поименованные в Приложении № 2 к настоящему Договору, производятся Участником долевого строительства по своему усмотрению, самостоятельно и за свой счет после подписания сторонами Акта приема-передачи Квартиры. Установка сантехнического оборудования и системы электроснабжения, указанные в Приложении № 2, производятся Застройщиком и входят в цену настоящего Договора.

Т.е. Важно еще обратить внимание на работы, которые указаны в Приложении №2, так как потом понимать за что можно предъявить претензию. 

Далее нужно обратить внимание:

2.3. Срок передачи Застройщиком Квартиры Участнику долевого строительства — не позднее 31 июля 2019 года, но не ранее ввода Жилого дома в эксплуатацию, и при условии полного выполнения Участником долевого строительства своих финансовых обязательств по Договору.

В случае если строительство Квартиры не может быть завершено в предусмотренный Договором срок, Застройщик не позднее, чем за 2 (два) месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении Договора. Изменение предусмотренного Договором срока передачи Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Применимым законом.
При этом допускается досрочное исполнение Застройщиком обязательства по передаче Квартиры Участнику долевого строительства. 

Срок  передачи до 31.07.2019

3.3.3. В течение 7 (семи) рабочих дней с момента получения сообщения Застройщика о готовности Квартиры к передаче, приступить к ее принятию.

Дается 7 дней после получения уведомления принять Объект. 

3.3.4.

В течение 10 календарных дней со дня передачи Жилого дома в эксплуатацию и обслуживание специализированной организации заключить договор со специализированной организацией, определенной Застройщиком, на управление и эксплуатацию, оказание коммунальных услуг и техническое обслуживание Жилого дома, а также оплатить коммунальные услуги, услуги по техническому обслуживанию и охране Жилого дома авансом за 4 (Четыре) месяца вперед (с момента получения Застройщиком разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию) Застройщику или специализированной организации, определенной Застройщиком.
Застройщик имеет право не передавать Участнику долевого строительства Квартиру до полного выполнения последним обязанностей, установленных настоящим пунктом.

Данный пункт не является законным, поскольку это ограничивает права дольщика на получение объекта строительства при выполнении обязательств.

Статья 6.  ФЗ- 214  Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

 1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Т.е. в законе нет зависимости передачи Объекта от заключения дольщиком договора с управляющей компанией, оплатой коммунальных услуги и. тд. 

5.8. До подписания Акта приема-передачи Квартиры Участник долевого строительства обязан заявить обо всех недостатках, которые могут быть выявлены и установлены при обычном способе осмотра. Обнаруженные недостатки Квартиры фиксируются сторонами в соответствующем Акте и подлежат устранениюЗастройщиком в согласованный Сторонами срок. Устранение всех выявленных согласно Акту недостатков, является основанием для подписания сторонами Акта приема-передачи Квартиры.

Участник долевого строительства вправе ссылаться на выявленные при принятии Квартиры недостатки только в том случае, если они оговорены в подписанном сторонами Акте о выявленных недостатках.

Стороны пришли к соглашению, что согласованный Застройщиком с Участником долевого строительства срок для устранения недостатков Квартиры, как выявленных при приемке Участником долевого строительства Объекта долевого строительства, так и выявленных в течение гарантийного срока составляет 3 (три) календарных месяца. Застройщик вправе произвести устранение недостатков до истечения указанного срока.

Указанное условие ущемляет права потребителя, а также не соответствует требованием ГК РФ, т.е. дольщик ограничен в праве на отказ от подписи акта в случае выявления доп.  недостатков.  

8.5. Настоящий Договор может быть расторгнут по письменному соглашению Сторон до момента передачи Квартиры с учетом выплаты Стороной, желающей расторгнуть настоящий Договор по основаниям, не предусмотренным Применимым Законом, отступного в размере 10 (Десяти) % от Цены Договора.

Данное условие не является законным, так как нарушает права дольщика как потребителя. Оно недействительно в силу ст. 16 ЗоЗПП.

В целом договор очень подробно расписан и ранее скорее всего прошел ни одну проверку банка и Росреестра. 

Здравствуйте.

Пройдемся по тексту.

П.3.3.4.

В течение 10 календарных дней со дня передачи Жилого дома в эксплуатацию и обслуживание специализированной организации заключить договор со специализированной организацией, определенной Застройщиком, на управление и эксплуатацию, оказание коммунальных услуг и техническое обслуживание Жилого дома, а также оплатить коммунальные услуги, услуги по техническому обслуживанию и охране Жилого дома авансом за 4 (Четыре) месяца вперед (с момента получения Застройщиком разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию) Застройщику или специализированной организации, определенной Застройщиком.

Условие незаконное, поскольку не только ограничивает собственников в заключении договора со своей управляющей компанией, но и предполагает авансирование по будущему договору с организацией, которая не является участником данного договора.

Соответственно вот это условие:

Застройщик имеет право не передавать Участнику долевого строительства Квартиру до полного выполнения последним обязанностей, установленных настоящим пунктом.

ничтожно, как ограничивающее права потребителя и ставящее в зависимость передачу квартиры от выполнения дольщиком какого-то другого, не относящегося к настоящему договору действия.

Далее:

3.3.6. Оплатить расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Учтите, что это Ваши расходы. Квартиру судя по всему, зарегистрировать Вам предлагается через какую-то организацию застройщика, что может выглядеть как возможность, но никак не как обязанность дольщика:

3.3.7. За свой счет осуществить действия, необходимые для регистрации права собственности на Объект долевого строительства по отдельному договору, заключаемому между уполномоченной Застройщиком организацией и Участником долевого строительства.

Вот еще одни Ваши расходы, размер которых пока Вам неизвестен:

3.3.9. Компенсировать стоимость услуг специализированной организации, осуществляющей учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, по обмеру Жилого дома, а также расходы, связанные с постановкой Квартиры на кадастровый учет, соразмерно своей доле в сроки, определяемые соответствующим уведомлением Застройщика.

При этом сама передача квартиры Вам по акту ставится в зависимость от выполнения Вами ряда условий:

Расходы, указанные в п.4.5.3 настоящего Договора, и расходы, указанные в его п. 4.5.4 (с момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома и до момента подписания Акта приема-передачи), должны быть оплачены Участником долевого строительства до момента подписания Сторонами Акта приема-передачи Квартиры. Застройщик имеет право не передавать Участнику долевого строительства Квартиру до полного выполнения последним обязанностей, установленных п.4.5.3 и 4.5.4 настоящего Договора.

Пункт 4.8. в договоре отсутствует, но на него есть ссылки в других пунктах:

5.2. В случае превышения Общей площади Квартиры (п.4.8 настоящего Договора) Участник долевого строительства в течение 5 (пяти) рабочих дней или в иной срок, установленный в уведомлении, производит оплату соответствующей суммы на расчетный счет Застройщика. Оплата должна быть произведена не позднее чем за 5 (пять) рабочих дней до подписания Акта приема-передачи. 
5.3. В случае уменьшения Общей площади Квартиры (п.4.8 настоящего Договора) возврат соответствующей суммы осуществляется Застройщиком в течение 15 (Пятнадцати) рабочих дней со дня получения от Участника долевого строительства письменного заявления путем перечисления денежных средств на счет Участника долевого строительства. В заявлении должны быть полностью указаны реквизиты такого счета.  

Обратите внимание вот на этот пункт:

5.8.
Участник долевого строительства вправе ссылаться на выявленные при принятии Квартиры недостатки только в том случае, если они оговорены в подписанном сторонами Акте о выявленных недостатках.

То есть если недостатки есть — их обязательно следует оформлять именно Актом о недостатках, а не иначе.