Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Согласование перепланировки (присоединение балкона и отказ УК)
Возникла следующая ситуация с перепланировкой квартиры.
Подготовлен дизайн проект, по перепланировке и реконструкции квартиры в новостройке. Дом монолит, фасадные стены - не несущие. В квартире находятся два балкона, площадью 3 квм и 7 квм. По проекту предполагается объединение одного балкона с комнатой полностью, а второй балкон делится на две части перегородкой из ПГП, одна часть объединяется с комнатой, вторая часть остается изолированной, с охранением обязательного простенка 120 см по пожарным нормам.
Планы помещения до и после - прилагаю.
Проект разработан в областном БТИ, приведены теплотехнические расчеты и заключение о том, что планируемые работы не нарушают законодательства и СНИПов.
Проект СОГЛАСОВАН в Администрации города и выдано разрешение на проведение перепланировку.
Вопрос в следующем. При попытке согласования проекта в управляющей компании получен отказ на основании нарушения 261 ФЗ "Об энергосбережении..." и нарушении пожарных норм. Далее указано, так как площадь квартиры увеличится, то это будет противоречить проектной документации и такие работы должны регулироваться нормами ст 52 ГрК РФ. То есть весь вопрос упирается в объединение лоджий.
Проект действительно предполагает увеличение общей площади. В БТИ и Администрации получена информация, что просто будет впоследствии выпущен новый техпаспорт помещения, что повлечет за собою увеличение квартплаты. не более.
Хочется понять следующие вещи:
1. Какова реальная роль УК в процессе согласования перепланировки и переустройства.
2. Какие проблемы возникнут в связи с отказом УК согласовывать проект, подготовленный БТИ МО и согласованный с Администрацией города.
P.S. Физически объединение на данный момент не произведено, возводятся межкомнатные перегородки.
- plan_sten.pdf
- План БТИ квартира.pdf
- Разрешение1.jpg
- Разрешение2.jpg
- Выдержка из проекта.jpeg
- Проект одобрен.jpg
- Отказ УК1.jpg
- Отказ УК2.jpg
Здравствуйте, Алексей. Разрешение на перепланировку вам предоставлено. Администрация не может согласовать перепланировку, нарушающую СНиПы, СанПиНы и права других лиц.
Не поняла, зачем вам согласовывать проект с администрацией, если разрешение на перепланировку уже получено? Обычно, разрешению на перепланировку предшествует согласование перепланировки с заинтересованными органами и службами. И только в результате согласования выдается разрешение.
Согласование с УК требуется в связи с тем, что УК — посредник между ресурсоснабжающими организациями и собственниками квартир, отвечает за соблюдение норм предоставления коммунальных услуг. При увеличении теплопотребления другие квартиры могут хуже отапливаться. Ответственность за качество отопления лежит на УК.
Однако отказ УК может быть преодолен в судебном порядке.
Изменение жилплощади не является препятствием для перепланировки.В ее ходе квартира может как увеличиться, так и уменьшиться в площади. Это не нарушение, и исправляется очень просто. После перепланировки заказывается техдокументация для внесения изменений в кадастровый учет и вносятся изменения площади в запись ЕГРП.
Что касается отопления, если перепланировка предполагает перенос или изменение площади, конфигурации системы отопления, необходим проект на перепланировку теплосетей и согласование проекта с городской теплоснабжающей организацией, которой также придется сдавать результат перепланировки. Как правило, теплоснабжающая организация и требует согласования с УК.
Кроме того, вынос батареи отопления на лоджию противоречит законодателсьтву и не может быть согласован.
Здравствуйте.
Вообще на мой взгляд само согласование проекта с УК выглядит довольно странно. УК не наделены функциями согласования, а тем более выдачи разрешений на перепланировку и переустройство, при это они вправе контролировать ход ремонтных работ, обеспечивая правильную эксплуатацию общедомовых инженерных систем, несущих и ограждающих конструкций дома.
Если УК считает, что разрешение на перепланировку выдано с нарушением закона, то именно она может обратиться с требованием в суд об отмене выданного разрешения. И именно суд будет рассматривать аргументы УК.
В состав приемочной комиссии представители УК включаются в случаях, когда переустройство прямо затрагивает общедомовое имущество (например, выполняется отдельный вход или часть общего имущества передается одному из собственников).
В соответствии с п.17 Постановления Правительства Москвы №840 от 26.12.2012 года
Оформление акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме и жилом доме в соответствии с решением о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме осуществляется на основании заявления (запроса) физического лица, индивидуального предпринимателя и юридического лица, представленного в период действия указанного решения в соответствии с административным регламентом.
В состав приемочной комиссии включаются представители:
— Мосжилинспекции (председатель приемочной комиссии);
— заявителя;
— проектной организации;
— исполнителя (производителя работ);
— управляющей многоквартирным домом организации (в случае если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме связаны с затрагиванием общедомового имущества).
Понятие «затрагивание общедомового имущества», использованное в Постановлении Правительства Москвы довольно невнятное. С одной стороны, балконная плита и наружное ограждение балкона являются общедомовым имуществом, однако затрагивает ли перепланировка это имущество или нет малопонятно. Насколько я понял из Вашего изложения, Ваша перепланировка общедомовое имущество не затрагивает, соответственно ни согласование проекта, ни участие представителей УК в составлении акта не требуется.
Постановление правительства Москвы не имеет силы в моем случае, так как квартира находится в Московской Области.В то же время, другим распоряжением Правительство Москвы явно запрещает присоединение лоджий, чего в области на данный момент нет.
Конфигурация ограждения и плит перекрытия балкона перепланировкой НЕ затрагивается.
Мысль о том, что УК может выразить свое несогласие с выданным разрешенем в судебном порядке — замечательная, спасибо. Маловероятно, что они захотят судиться с Администрацией города в таком рядовом, в общем то, случае.
Но правда если следовать проекту, то получается часть общедомового имущества (плита перекрытия балкона) переводится в «жилую» площадь...
Для меня, впрочем, полный шок, что по сути пол балкона, который я напрямую оплатил и купил (пусть с коэффициентом), как собственник (в отличие, например, от общего коридора или лифта) — этот пол мне не принадлежит! Очень странная норма, как по мне.
Здравствуйте, Алексей!
В соответствии с ЖК РФ:
Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
1. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.
Хотя в данной норме прямо и не написано, что проверяет приемочная комиссия, но из общего содержания главы 4 ЖК РФ следует, что приемочная комиссия проверяет, соответствует ли фактически произведенная перепланировка согласованному до этого в установленном порядке проекту. С самим проектом комиссия уже не может ничего поделать, если он согласован.
Так что вне зависимости от того, кто участвует в комиссии, комиссия обязана принять перепланировку, если она выполнена в строгом соответствии с проектом.
Дополню, что УК в соответствии с гл.4 ЖК РФ не является самостоятельным участником правоотношений по согласованию перепланировки, так что специально согласовывать с УК нет необходимости.
В качестве примера приведу ссылку на следующее решение суда, где истец успешно обжаловал отказ администрации в выдаче акта о завершении переустройства и(или) перепланировки: http://sudact.ru/regular/doc/M...
Там правда немного другой случай был: перевод из жилого помещения в нежилое, но суть та же: суд указал, что согласие собственников нужно было получать при решении вопроса о согласовании, а в случае если проект перепланировки уже согласован и работы произведены в соответствии с проектом, то нет оснований в отказе выдачи акта.
Уважаемый Алексей!
В дополнение к коллегам рекомендую найти порядок согласования перепланировки в жилом фонде. Такой порядок должен быть у всех МО. В нем в общем то прописана вся процедура по согласованию указанных действий. Если не ошибся в редакции то документ приложен. Может быть еще редакция надо на сайте администрации посмотреть.
согласно указанного административного регламента, если Вам выдали разрешение и работы вы провели в точном соответствии с согласованы проектом, основании для отказа быть не может иначе встречные требования о возмещении затрат на указанные работы со стороны администрации, чего я думаю им не нужно. Удачи Вам.
Конфигурация системы отопления внутри помещения сохраняется, не добавляется новых точек и тд. Только переносятся имеющиеся точки на смежные стены в пределах изначальных границ квартиры (стояка нет, отопление по полу, поэтому технических проблем нет). Также в доме коллекторная система отопления, баланс теплоносителя регулируется индивидуально.
Отопление присоединенных лоджий будет осуществляться исключительно за счет электрического теплого пола и электрических же конвекторов, а так же засчет утепления периметра и теплого «остекления».
Согласование с УК требуется на том основании, что они являются частью приемной комиссии, которая будет принимать квартиру после перепланировки. Как раз для внесения изменений в тех. паспорт квартиры.
Администрация города выдала разрешение исключительно на основании представленного проекта и расчетов в нем, на этом этапе согласование с УК не требовалось.
Главный вопрос — удастся ли оформить приемку квартиры по проекту при такой позиции УК?..
Это означает, что расположение батареи или она сама как-то изменяются? Если да, то необходимо получить техусловия и проект.
Установка теплых полов должна согласовываться с энергосетями.
Если УК, как член комиссии, откажет в приемке результата перепланировки, ответить на вопрос о возможности сохранения помещения в перепланированном виде сможет только суд.
Суд сможет сохранить жилое помещение в перепланированном виде при условии, что перепланировка соответствует строительным и техническим нормам и санитарным правилам и не нарушает чьи-либо права.
Заранее сказать, удовлетворит ли суд именно ваш иск, или нет, невозможно. Как и решение по любому другому судебному спору. Однако и препятствий для положительного решения, если все сделано правильно, особых нет.
Для суда потребуются все те же самые технические документы, что и для администрации, плюс отказ комиссии от принятия помещения после перепланировки и технический отчет о соответствии перепланировки техническим нормам и санитарным правилам. Получить его можно в БТИ или любой сертифицированной проектной организации.