Ст 157 ГК в договоре купли-продажи. Каковы последствия после заключения сделки?

Ольга, здравствуйте. 

Вам как покупателям квартиры эта сделка под условием решительно не нужна. 

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

Статья 157. Сделки, совершенные под условием

1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Это может кончиться, к примеру, отменительным условием, в соответствии с которым у вас права и обязанности по сделке прекратятся, если он квартиру другую не купит. Крайне нестабильный вариант, на мой взгляд. При этом есть ссылка об отмене таких условий. 

3. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.
Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

Проблема в том, что выгодность, невыгодность и прочие обстоятельства нужно будет доказывать в суде. 

Риелтор продавца настаивает на включении в договор ссылки на ст 157, поскольку целью их сделки является не столько продажа своей квартиры, сколько покупка другой. Квартиры окажутся связанными условием, что регистрация продажи (нам) их квартиры не должна осуществляться без регистрации приобретаемой ими квартиры.

Ольга

Здравствуйте. Статья 157 ГК РФ имеет два варианта условий — отлагательное и отменительное.

Статья 157. Сделки, совершенные под условием

1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
3. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.
Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

Оба этих условия сводят фактически Вашу сделку к позиции подчиненной — то есть Вы напрямую будете зависеть либо от момента который поставлен в качестве отлагательного условия, либо вообще Ваша сделка может быть отменена ввиду несовершения другой сделки. На мой взгляд в этой ситуации Вам не выгоден ни тот ни другой вариант. Поскольку от Ваших действий валидность Вашей сделки перестает зависеть практически полностью.

Ольга, здравствуйте!

Юрист защищает интересы Продавца, поэтому Вам не стоит его слушать. Относительно выгоды, то Вас не должно волновать его последующие сделки, так как действительно как Вы указали могут быть последствия, так как ст. 157 ГК РФ позволят им ссылаться на данные условия при возникновении спора. 

В любом случае нужно приходить к компромиссу.

Добрый день, Ольга! Не советовал бы Вам заключать подобную сделку. Тут скорее всего речь будет идти об отменительном условии:

Статья 157. Сделки, совершенные под условием 

1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
3. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.
Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

То есть прекращение прав на квартиру, которую Вы хотите приобрести, для Продавца будет поставлено в зависимость от покупки новой квартиры. Не купят они новую квартиру, Ваша сделка с ними будет отменена. Для Вас это все может повлечь в дальнейшем споры, в том числе и судебные. Вам это, на мой взгляд, ни к чему.

С уважением!

Добрый день Ольга

Но не может ли это негативно сказаться на нас в будущем? Если по каким-то причинам новая квартира продавца окажется с проблемой, или он заблуждался, то не даст ли это основания ему претендовать на уже нашу квартиру по этой связке ст 157 и требовать вернуть все обратно? Спасибо. Ольга

Ольга

Вы сами ответили на свой вопрос. Когда сделка ставиться в зависимость от выполнения другой сделки всегда есть риск того что другая сделка может не свершится, либо возникнут другие трудности.

Законом такие сделки не запрещены.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

Статья 157. Сделки, совершенные под условием

1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

В этом случае Вы берете на себя риск НЕ НАСТУПЛЕНИЯ события от которого зависит Ваша сделка. 

Если есть возможность не указывать ссылку на Ст.157 ГК РФ то лучше это сделать. Я не совсем понимаю логику продавца поскольку, он по сути вешает на Вас риск НЕ ПОКУПКИ себе квартиры, Вы к этому не имеете отношения и лицо постороннее, за чем прописывать такие обстоятельства именно в Вашем случае. Я бы попросил объяснить ясно. Вполне вероятно что у продавца  все такие ЕСТЬ РИСК не покупки квартиры которую он хочет купить, поэтому подстраховывается и в случае если сделка у него не получится он оставляет себе возможность вернуть квартиру которая продается Вам. 

Здесь Вам важно хорошо подумать и внимательно изучить аргументы продавца. Почему ему так важно совершить сделку под условием???