Как начисляются налоги по земельному участку и нежилым строениям?

Доброго времени, Иван!

Отвечу на первый Ваш вопрос, возможно следующие утратят актуальность...

В Росреестре сведения об ИП не отражаются, т.е. фактически сделка будет осуществлена между двумя физическими лицами. 

Может ли физ лицо 2 оформить договор купли-продажи с ИП 1 в рассрочку и после первого транша денежных средств (когда будет зарегестрировано право собственности физ лица 2) начать разделение земельного участка в натуре на два (в долях 1/4 и 3/4), строения 1 (2/5 и 3/5), строения 2 (2/3 и 1/3)

Разделение начать можно, но с согласия залогодержателя...

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) «О государственной регистрации недвижимости»Статья 41. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объекта недвижимости
 1. В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.

2. В случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, перераспределения земельных участков государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков.

3. Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости.

Обременения с прежних объектов недвижимости перейдут на вновь образованные ЗУ и помещения:

В случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются:
1) государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов (ст.41 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) «О государственной регистрации недвижимости»)

Соответственно продавать вновь образованные ЗУ и помещения можно будет только после снятия обременения, либо эти обременения перейдут к новому собственнику...

С уважением...

Здравствуйте!

1) Может ли физ лицо 2 оформить договор купли-продажи с ИП 1 в рассрочку и после первого транша денежных средств (когда будет зарегестрировано право собственности физ лица 2) начать разделение земельного участка в натуре на два (в долях 1/4 и 3/4), строения 1 (2/5 и 3/5), строения 2 (2/3 и 1/3)?

Иван

нет, выделять долю в натуре можно только при долевой собственности на недвижимость. у Вас же недвижимость переходит от ИП к физ.лицу полностью.

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

 
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

3) Если физ лицу 2 на дебетовую карту будут поступать средства от ИП 4 (родственник физ лица 2), а оплата физ лица 2 с ИП 1 будет происходить с дебетовой карты физ лица 2, то может ли налоговая посчитать сделку между физ лицо 2 и ИП 1, как сделку в целях предпринимательской деятельности?

Иван

только по этому основанию нет, но в совокупности с прочими возможными доказательствами такая вероятность существует.

Сможет ли физ лицо 2 при последующей продаже земельного участка и строений пользоваться доход минус расход при расчете НДФЛ?

Иван

если не докажут предпринимательскую деятельность — да, может по подп.2 п.2 ст.220 НК.

4) В случае если бы физ лицо 2 (имело бы статус ИП), а договор купли продажи между физ лицо 2 и ИП 1 был бы именно как между физическим лицом и ИП, но строения нежилые, то при продаже физ лица 2 другому физ лицу 3, для физ лица 2 применялся бы НДФЛ как для предпринимателя на УСН 6 процентов от базы (70 процентов кадастровой стоимости участка и строений), правильно?

Иван

положения п.5 ст..217.1 НК о 70% от КС не применяются к ИП на УСН, поэтому при наличии ИП физ.лицо 2 уплатило бы налог 6% с дохода.

Иван, добрый вечер! К сказанному коллегами добавлю по вашему вопросу

  что будет налоговая считать доходом? Например, земельный участок (физ лицо 2, имеет статус ИП, купил за 100 000 руб, кад. стоимость 200000 руб) и продал физ лицу 3 за те же 100 000 руб, но раз положения п.5 ст..217.1 НК о 70% от КС не применяются к ИП на УСН, то получается, что доход у физ лица 2 нулевой и НДФЛ платить не нужно, правильно

3. Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса)

продажа такого участка и нежилого строения в случае отнесения к доходам от ПД облагается в рамках УСН, но тут оходом будет все полученное по сделке (без учета КС) без права уменьшения на расходы на покупку т.к. УСН 6% не предполагает уменьшения налогооблагаемой базы на расходы