Каким образом лучше всего/возможно ли затребовать деньги с недобросовестного арендодателя?

Здравствуйте, Дмитрий.

Мой ответ не должен вызвать у вас какого-либо недовольства. Я в первую очередь решила написать вам о том, что даю ответ объективно на основе закона и сложившейся практики, а также исходя из своего опыта.

1) Возможно ли вернуть деньги за последний месяц аренды? В договоре субаренды (прилагается) есть пункт о невозврате предоплаты за последний месяц при досрочном расторжении договора.

Да, спорный пункт вы вправе оспорить и вернуть денежные средства за последний месяц. Договор был расторгнуть ввиду действий Арендодателя.

2) Возможно ли вернуть вообще какие-то деньги? По сути наш договор субаренды был автоматически расторгнут 31 марта 2018 с связи с расторжением договора аренды (ст. 618 ГК РФ). При этом, как указано выше, деньги за аренду ООО «Саттва» взяли с нас 17 апреля (оплата до 19 мая), на что никакого права не имели (мы были не в курсе о расторжении). Т.е. договор субаренды был не действителен в оплаченный нами период с 1 апреля по 19 мая 2018. Помещением мы по факту пользовались до 8 мая включительно, пока искали новое помещение и делали ремонт. Никому ключи не передавали, просто вывезли все вещи.

Хотя договор аренды и был расторгнут, вы продолжали пользоваться помещением, а значит должны были вносить оплату.

3) Правомерно ли инициировать прокурорскую проверку ООО Саттва и РОСНИПУрбанистики на предмет сговора с целью мошенничества? Так как есть подозрение, что договора аренды между РОСНИПУрбанистики и ООО Саттва нет и с меня просто брали деньги и делили между собой, не донося до кассы. Ген. директор Саттва в телефонном разговоре так и сказал «Я нанятый сотрудник. Все вопросы к руководству института».

Вы вправе инициировать проверку, прокуратура проведет проверку и даст вам ответ.

Однако вы проявив должную степень осмотрительности и заботливости первостепенно должны были запросить договор аренды между арендодателем и собственником, а также согласие собственника на субаренду.

4) Какие действия можно предпринять по привлечению к ответственности Арендодателя?

Не совсем понятно за что привлекать к ответственности Арендодателя. Как я понимаю из вашего вопроса, он не давал согласия на субаренду. Какой-либо сговор — это ваше предположение, тем более, что вы находились в помещении до 8 мая.

Соответственно вы вправе только взыскать денежные средства за период с 9 мая по 19 мая.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их оплаты.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 2 п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Чтобы привлечь Арендодателя к ответственности необходимо доказать факт мошеннических действий, а данное могло было бы иметь место, если бы вы получили договор аренды между собственником и арендатором (субарендодателем), который был подделан или получили согласие от собственника, однако 

По воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (пункт 18 Информационного письма ВАС РФ N 66).
Согласованное сторонами договора условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. 615 ГК РФ, не является предварительным согласием на совершение сделки по смыслу пункта 3 статьи 157.1 ГК РФ, которое вправе отозвать давшее его лицо.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В данном случае, есть риск, что собственник взыщет оплату за период с 1 апреля по 8 мая с вас, поскольку вы пользовались помещением, а договор с арендатором у собственника — арендодателя был расторгнут.

Возможно, вы запросили от арендатора (субарендодателя) согласие на субаренду либо оно было включено в текст договора аренды. Тогда прошу прислать данные документы, и я смогу дополнить ваш ответ.

Также отмечу, относительно взыскания расходов:

1. Начиная с 17 апреля, невозможно было спокойно работать (работа творческая, а арендодатель стал постоянно трепать нервы, приводили ко мне представителя риелторской конторы, который обещал сдать мое помещение за 1 день за 1000 р кв.м.

2. Пришлось в срочном порядке искать новое помещение, делать там ремонт.

В данном случае будет достаточно трудно доказать наличие причинно-следственной связи между действиями арендодателя и убытками, согласно сложившейся судебной практике данные убытки суды не взыскивают, подобные иски не удовлетворяют.

С уважением,

Воробьева Зоя Викторовна

Добрый день. На самом деле я вижу в данной ситуации в большей степени проблемы у Вас. Начну по порядку. Наличие письма о расторжении договора от РОСНИПУрбанистики к ООО «Саттва» не говорит о том, что договор был расторгнут. В соответствии с действующим законодательством односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим — ст.310ГК, равным образом и одностороннее расторжение договора  возможно - 

ГК Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

либо по решению суда. В Вашем случае Вы не видели ни решения суда, ни соглашения о расторжении договора аренды.

Следующий момент — к Вам с письменным требованием о расторжении договора не обращались. В соответствии с 

ГК Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор...

Таким образом договор между ООО «Саттва» и Вами остался действующим( вариант с отсутствием договора между РОСНИПУрбанистики и ООО «Саттва» я не рассматриваю, поскольку даже если его не было, сделать его сейчас проблем не составит)

Помещением Вы пользовались до 8 мая, в связи с чем обязаны оплачивать арендную плату. Скажу более того в представленных документах отсутствует акт передачи помещения от Вас, в связи с этим с Вас может быть взыскана арендная плата за все время до момента возврата помещения и подписания указанного акта. Не знаю, у меня возможность взыскания Вами каких то сумм с арендодателя в настоящий момент вызывает большие вопросы. С уважением Евгений Беляев

Здравствуйте Дмитрий.

В данной ситуации вам  были причинены убытки действиями Арендодателя, по  фактической сдаче в аренду имущества в отношении которого он уже таких прав не имел, поэтому касательно оплаты за весь период на который заключался договор, Вы вправе требовать возврата уплаченной суммы.

Об этом также говорит и пункт 6.1 договора, согласно которому причиненные стороне договора убытки подлежат возмещению, так как арендодатель фактически за период который уже был оплачен не выполнил свои обязательства по предоставлению имущества в аренду согласно пункту 1.1 договора, в связи с расторжением основного договора, следовательно именно он не выполнил свои обязательства перед Вами и нарушил их.