Уплата НДФЛ при продаже недвижимости по брачному договору

Павел, здравствуйте, пунктом 3 ст. 210 НК установлено, что для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная п. 1 ст. 224 НК, налоговая база по налогу на доходы физических лиц определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 — 221 НК. Перечень доходов, освобождаемых от налогообложения, установлен ст. 217 НК. И да действительно согласно положениям п. 17.1 ст. 217 НК не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ.В частности, п. 2 ст. 217.1 НК предусмотрено, что доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества 3 года и более – в Вашем случае такого обстоятельства нет только в отношении земельного участка, а в отношении дома будет (там надо конечно по месяцам высчитывать), а следовательно по З/У не будет освобождения от уплаты НДФЛ. Но в соответствии с подпунктом 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ в соответствии с п. 3 ст. 210 НК  налогоплательщик имеет право, на получение имущественных налоговых вычетов. Пунктом 2 ст. 220 НК РФ установлено, что имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, предоставляется:  — в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи …… квартир, …. или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК, не превышающем в целом 1 000 000 рублей; Таким образом, при продаже дома и з/у если общая сумма сделки составит 3,5 млн., то НДФЛ будет 13%=455 000 рублей, применяя вычет в 1 млн. рублей, Вы фактически ничего не будете должны заплатить,  если у Вас остались вопросы, задавайте, с радостью отвечу. 

Здравствуйте Павел.

Считаю, что да Вы будете платить НДФЛ, так как брачным договором Вы (супруги) измените режим совместной собственности и у Вас возникнет право личной собственности с момента заключения договора.

Определение Верховного Суда РФ от 08.11.2011 N 83-В11-5

То обстоятельство, что Ильина А.А. не прошла регистрацию в установленном законом порядке своего права собственности на 1/2 долю в спорном жилом помещении не свидетельствует об отсутствии у нее права собственности на долю в спорном имуществе,которое возникло у истицы с момента нотариального удостоверения брачного договора от 12 апреля 2004 г.
ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70008624/#ixzz5HTWoxKQc

Здравствуйте, Павел!

после заключения брачного договора и продажи дома НДФЛ с дохода от его продажи Вы платить не будете. это подтверждается письмом Минфина России от 17 апреля 2018 г. N 03-04-05/25418 «Об определении срока нахождения в собственности физического лица объекта недвижимого имущества».

однако, при отчуждении дома происходит одновременное отчуждение земельного участка (ст.35 ЗК, ст. 273 ГК), срок владения которым менее необходимо для освобождения дохода от НДФЛ по п.17.1 ст.217 НК, к тому же при этом необходимо учитывать положения п.5 ст.217.1 НК.

поэтому советую: в договоре указать отдельно стоимость продажи каждого объекта (дома и земли), при этом стоимость земли не менее 70% от кадастровой стоимости (в силу п.5 ст.217.1 НК), а стоимость дома — остальная сумма.

соответственно, с дохода от дома  НДФЛ не платите, а доход с земли уменьшаете на налоговый имущественный вычет по подп.1 п.1 ст.220 НК в размере не более 1 000 000 рублей.