Придомовая территория в таунхаусах

Здравствуйте Наталья. Давайте разберемся в отношении права собственности придомовой территории у многоквартирного дома

Порядок оформления права собственности на земельный участок зависит от момента его формирования.

Если земельный участок был сформирован до введения в действие ЖК РФ (1 марта 2005 года), проблем с оформлением права на него не возникает: участок переходит в долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома в силу прямого указания закона (ч. 2 ст. 16 Вводного закона).

По-иному вопрос решается в случае, если к моменту оформления прав на помещения земельный участок не был сформирован и не прошел кадастровый учет. В соответствии с ч. 3 ст. 16 Вводного закона, для того чтобы узаконить права собственников на такой участок, необходимо провести их общее собрание и определить уполномоченное лицо, которое может от имени всех собственников обратиться в компетентный государственный орган (орган местного самоуправления) по вопросу формирования земельного участка.

Кроме того уже не привязываясь к многоквартирным домам существует такое понятие как часть земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, которое в силу ст.35 Земельного кодекса переходит в собственность собственникам здания.

Все вышеуказанные нормы и правила при кажущейся простоте на самом деле весьма запутанны. Как пример — многочисленные споры относительно границ дворов рядом с соседними многоквартирными домами. Все решает в конце концов как был отведен и сформирован участок и есть ли у жильцов средства на межевание.

К счастью в Вашем случае видимо все гораздо цивилизованнее. Ведь ваш дом фактически не является многоквартирным. У вас вероятно статус земли ИЖС? Каждый таунхаус стоит на сформированном участке, который в долевой собственности жильцов. А дороги и проезды не являются обезличенными (как обычно) а также стоят на кадастровом учете. Т.е. налицо цивилизованный подход. Главный вопрос. В чьей собственности эти проезды общего пользования? Либо в общей долевой жителей поселка, правда непонятно в каком виде это оформлено. Скорее всего застройщик выкупив весь участок под застройку, передавая право на таунхаус, автоматически передавал право общей долевой на проезды. Либо в муниципальной собственности.

Теперь ответ на ваш вопрос. В вашем случае нет так называемой придомовой территории, а есть полноценный участок, на котором стоит таунхаус. Можете считать его придомовой территорией, но на него распространяются только права жильцов данного таунхауса. А что касается проездов дорог, то это либо муниципальная собственность, к которой вы не имеете отношения, либо общая долевая всех жителей таунхаус-поселка, в долях пропорциональных площади каждой из квартир.

Выход из блокированного дома выходит на общую придомовую территорию (на территорию общего пользования).

Жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);(градостроительный кодекс)

согласно СНиП 2.08.01-89* «ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ»:

Блокированный жилой дом — здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок. Приквартирный участок — земельный участок, примыкающий к дому (квартире) с непосредственным выходом на него.Приквартирный участок не является общей собственностью.

Блоки в таунхаусе являются  автономными объектами недвижимости, не имеющими общих чердаков, подвалов, холлов, или иных помещений, предназначенных для обслуживания более одного блока, а также не имеющими общего земельного участка. Блоки в таунхаусе не являются самостоятельными объектами недвижимости, а выступают составными частями единого объекта недвижимости – таунхауса.

В тех случаях, когда земельный участок, на котором осуществляется строительство таунхауса, принадлежит застройщику на праве собственности, с приобретением прав на земельный участок под блоком таунхауса проблем не возникает, так как вместе с блоком в таунхаусе застройщик, как собственник земельного участка, на котором возведен таунхаус, передает приобретателю и права на земельный участок под блоком в таунхаусе. Но не всегда земельный участок,  принадлежит застройщику на праве собственности, зачастую застройщик осуществляет строительство на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и принадлежащем застройщику на праве аренды. В этом случае приобретатель блока не сможет приобрести у застройщика право собственности на земельный участок, ввиду отсутствия у него полномочий по распоряжению арендованным земельным участком.

Это не означает, что приобретатель блока в таунхаусе  лишен возможности приобрести земельный участок, расположенный под приобретенным блоком, в собственность – статья 36 ЗК РФ предоставляет собственнику объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, исключительное право приобрести этот земельный участок в частную собственность. Приобретение в собственность земельного участка на основании статьи 36 ЗК РФ будет осуществляться  путем выкупа такого земельного участка.

Таунхаус (англ. townhouse) — малоэтажный жилой дом на несколько многоуровневых квартир, как правило с изолированными входами (т.е. без общего подъезда), получивший распространение в европейских городах и пригородах на территории застройки средней плотности. Каждая квартира таунхауса в большинстве случаев (но не обязательно) имеет отдельный вход с улицы, иногда гараж и небольшой палисадник. Несмотря на некоторую структурную схожесть, не стоит путать таунхаусы с блокированными домами, поскольку под термином «таунхаус» может пониматься как блокированное, так и отдельно стоящее жилое здание.

Действующее законодательство не содержит понятия Таунхаус

В соответствии с п.5.1 и п.5.5 СП 42.13330.2011 

В жилых зонах размещаются жилые дома разных типов (многоквартирные многоэтажные, средней и малой этажности; блокированные; усадебные с приквартирными и приусадебными участками); отдельно стоящие, встроенные или пристроенные объекты социального и культурно-бытового обслуживания населения с учетом требований раздела 10 настоящих норм; гаражи и автостоянки для легковых автомобилей, принадлежащих гражданам; культовые объекты

В состав жилых зон могут включаться:зона застройки многоэтажными жилыми домами ( 9 этажей и более); зона застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5—8 этажей, включая мансардный); зона застройки малоэтажными многоквартирными жилыми домами (до 4 этажей, включая мансардный); зона застройки блокированными жилыми домами; зона застройки индивидуальными отдельно стоящими жилыми домами с приусадебными земельными участками.В районах компактного проживания малочисленных народностей при формировании жилых зон и выборе типа жилищ необходимо учитывать исторически сложившийся уклад жизни населения.

То есть, для определения типа Вашего здания следует обратиться к технич. документации.

Если Ваш дом относится к блокированному жилому дому, то он не является многоквартирным  и  таунхаусом.

 В зоне застройки блокированными домами, территория общего пользования и придомовая территория представляют собой отдельные зем.участки. 

Согласно св-ву о праве соб. Вы являетесь собственником части дома и зем.уч., которыми вправе распоряжаться по своему усмотрению. Зем.уч., наход.в Вашей собственности включает  в себя придомовую тер.

Таким образом, зем.уч. — общая терр., обозн. на кадастр. плане не является придомов. терр.Вашего дома и находится в общем пользовании .