Реестр требований о передаче жилых помещений

Мария, здравствуйте!

Банкротство это особый правовой режим. Так, ст. 201.7 -201.8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ предусматривается ведение реестра жилых помещений. Чем же по сути является указанный реестр?  В данном случае -это список лиц, которые требуют передать жилое помещение, т.е. у кредиторов требования в натуре, а не денежные, при этом наличие в данном реестре, действительно не гарантирует получение права собственности на объект недвижимости.

Как мы ранее обсуждали, что может возникнуть ситуация, что денег на всех не хватит и Застройщик не сможет достроить объект, поэтому требования могут быть не исполнены, тем более, что при банкротстве может произойти все, что угодно. Необходимо обратить ещё раз внимание, что включение в реестр не является основанием для возникновения права собственности на объект недвижимости. 

 Указание на то, что если есть возможность признать право собственности на квартиру, лучше это сделать, является верным, поскольку гарантирует получение хоть какого-то имущества при банкротстве.  В практике часто признают право собственности на недостроенное помещение через суд.

Важно понимать, что такой иск с указанными требованиями рассматривается  Арбитражным судом, в производстве которого находится дело о банкротстве.  Никто не ограничивает Вас в указанном праве подать такой иск.

Как мы уже разбирали Ваш вопрос, что необходимо соблюсти определенную процедуру, чтобы в итоге Застройщик исполнил свои обязательства, в том числе по передаче недвижимости дольщикам.  Если заявление не направить вообще, то Вы можете встать в реестр кредиторов по денежным требованиям, либо будете в 3 очереди, либо если в срок не заявите заявление, то можете вообще быть за реестровым кредитором и неизвестно когда Ваши требования будут удовлетворены. Полагаю, что Вы прочитали порядок удовлетворения требований кредиторов.

Если у Вас возникли дополнительные вопросы, напишите. Я готов ответить на них.

С уважением к Вам, юрист Дмитрий.

Мария, добрый вечер!  Признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства точно также не гарантирует что в итоге Вы получите квартиру т.к. объект незавершенного строительства еще надо завершить чтобы это была не просто доля в недострое а квартира в которой можно проживать. В случае возбуждения в отношении застройщика процедуры банкротства такой иск можно подавать в суд общей юрисдикции, но только до введения в отношении застройщика процедуры конкурсного производства после чего с таким требованием можно выходить только в рамках дела о банкротстве. Но в первую очередь в рамках дела о банкротстве надо все таки заявлять именно требование о включении в реестр требований о передаче жилых помещений в порядке ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)». Т.е. получение решения суда общей юрисдикции никаких преимуществ при процедуре банкротства не дает, в соот. с ч.1 ст. 201.10  вопрос о передаче участникам строительства прав на объект незавершенного строительства должен быть вынесен конкурсным управляющим на повестку собрания участников строительства

Уважаемая Мария, здравствуйте!

Вы спрашиваете: 

как так может быть, что включение в реестр не гарантирует получение квартиры? А для чего тогда подавать заявление в реестр, как не за тем, чтобы в итоге была возможность получить квартиру?

Автор статьи в интернете прав.

Согласно ст.201.11 Закона о несостоятельности (банкротстве):

3. Передача участникам строительства жилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

1) наличие  разрешения на ввод в эксплуатацию МКД, строительство которого завершено;

2) застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты о передаче участникам строительства жилых помещений;

3) стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений...;

4) имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, указанных в подпункте 2 пункта 3 статьи 201.10 ЗоБ ...,;

5) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, жилой дом блокированной застройки, строительство которых завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 статьи 201.10 настоящего Федерального закона;

6) всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и передаваемых жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 статьи 201.10 настоящего Федерального закона). 

Как Вы видите ,  существует куча условий, при соблюдении которых квартира имеет юридическое основание для передачи  дольщику.

Но если в Вашем случае все условия выполняются, то волноваться не стоит — квартиру Вам передадут и в реестр требований о передаче жилых помещений включаться нужно, особенно если застройщик уже находится в процедуре банкротства. 

У  Вас имеется возможность получения жилого помещения (квартиры),  если имеются соответствующие условия по ст. 201.11 Закона о банкротстве.  

А если совокупность условий по каким-то причинам не сформируется,  то вам будет предоставлена возможность предъявить свои требования как денежные. 

Также возможно (это уже чисто теоретические рассуждения, к прочтению необязательны), что автор статьи в интернете имел в виду следующее.

Дело в том, что получение квартиры дольщиком в рамках процедуры банкротства застройщика производится  

На основании определения арбитражного суда о передаче участникам строительства жилых помещений арбитражным управляющим полностью погашаются требования о передаче жилых помещений в реестре, о чем в соответствующей записи реестра делается отметка об исключении требования кредитора с указанием даты и основания для исключения.
(Приказ Минэкономразвития РФ от 20.02.2012 N 72
«Об утверждении Федерального стандарта профессиональной деятельности арбитражных управляющих „Правила ведения Реестра требований о передаче жилых помещений“)

Согласно статье 201.8 Арбитражного процессуального кодекса РФ » Правила рассмотрения требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика"  подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

Возможно, автор статьи в интернете имел в виду, что определение арбитражного суда  о передаче квартиры не может быть предопределено заранее, так как  согласно статье 120 Конституции РФ судьи независимы и подчиняются только Конституции Российской Федерации и федеральному закону.

С уважением, Артемьев Роман

P.S. При возникновении других вопросов или необходимости в подготовке документов — можете обращаться  в чат ко мне или к юристам.

Прочитала в одной статье в интернете такие строчки: «Необходимо отметить, что если есть возможность признать право собственности на квартиру, лучше это сделать, поскольку включение требований о передаче жилых помещений не всегда гарантирует получение квартиры».

Мария

Добрый день,

Практика признания права собственности на долю в незавершенном строительстве возникла в результате отсутствия правового регулирования достройки незавершенных объектов в начале 2000-х годов. Правовая основа данной практики, с принятием закона о долевом строительстве и внесения соответствующего параграфа в закон о несостоятельности (банкротстве), в настоящее время в основном утрачена.

Другими словами, никакого смысла в этом нет. Более того, если последовательно реализовывать данный механизм в жизнь, сособственник незавершенки должен нести расходы по содержанию данного объекта и его достройке, однако данные моменты вам никто не разъяснит. Фактически в настоящее время такой способ -это просто дополнительный заработок для юристов и больше ничего.

Единственным реальным способом достройки такого рода объектов (в рамках договоров долевого участия) является механизмы предусмотренные законом о банкротстве, и на практике только они и применяются. 

Скажите, пожалуйста, как так может быть, что включение в реестр не гарантирует получение квартиры? А для чего тогда подавать заявление в реестр, как не за тем, чтобы в итоге была возможность получить квартиру?

Мария

Включение в реестр кредиторов не гарантирует 100% получения квартиры или денежной компенсации по той простой причине, что не всегда состояние стройки позволяет достроить объект. Но на практике, так как речь идет о социально значимых проблемах, как правило дома достраивают. Более того, когда возникли проблемы у крупнейших застройщиков РФ (СУ-155, Росстрой и другие), государство просто поменяло закон о банкротстве и косвенно профинансировало достройку объектов.

В ближайшее время финансирование процедуры достройки претерпит изменения (достраивать будет созданный фонд), более того будет отменена сама схема долевого строительства в том виде, как мы знаем её сейчас.