Не выдают ключи. Договор ЖСК и управляющая компания

Question

вообщем нужна грамотная консультация. готов оплатить в разумных пределах. надоело собирать информацию в год по чайной ложке. суть вопроса - в 2015 году был заключен договор ЖСК. на данный момент дом построен и введен в эксплуатацию (ключи начали выдавать в марте этого года). в договоре ЖСК есть пункт в котором член кооператива, до получения справки о полной выплате и акта приема-передачи должен заключить договор с эксплуатирующей организацией. условия договора с ук мне не выгодны. заключать договор я отказался, запросил протокол голосований (письменно с входящим номером и подписью представителя). это было в марте. ответа нет. ЖСК на требование о передаче квартиры прислал ответ - сначала договор с ук потом все остальное. данная ук поставлена застройщиком и занимается побором денег (видеокамеры, домофоны, вывоз строительного мусора, коммунальные платежи за полгода вперед, почтовые ящики, оградки и т.д т.п чепуха мне совершенно ненужная) у нее отсутствует лицензия на управление данным МКД т.е она не имеет право управлять, однако уже с марта месяца исправно собирает денежки с людей заключивших договора. паевые взносы оплачены полностью за исключением пары тысяч рублей которые образовались из-за увеличения площади. вообщем ситуацию описал по моему мнению полностью и хотелось бы получить информацию как правильно действовать, как отказаться от услуг не являющимися обязательными для мкд. в принципе не против доверить это дело (если конечно есть перспективы) юристу, но при условии оплаты за результат. а не так - давайте вам за 4000 руб составим претензию а дальше будь что будет. если такового не найдется буду действовать сам по вашим советам

Андрей Власов · Answer

Василий, добрый вечер! Согласно ч. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Соответственно паевый взнос за квартиру должен быть выплачен полностью чтобы не было формальной возможности отказать. Что касается заключения договора с УК как обязательное условие выдачи ключей то в силу ст. 162 Жилищного кодекса договор управления заключается с УК, имеющей лицензию При этом, согласно ч. 13 ст. 162 ЖК РФ УК для нового дома должна отбираться по итогам конкурса, в этом случае заключение договора является обязательным. Вопросы лицензирования деятельности УК относятся к компетенции Госжилинспекции куда и следует направить запрос по данной УК. Что касается самой выдаче ключей — то тут следует обращаться в суд если взнос был полностью выплачен и соответственно возникло право собственности на данную квартиру. При этом, если со стороны ЖСК фактически идет нарушение договора расходы, связанные с невозможностью пользования квартирой (например на съемное жилье) можно взыскать в порядке ст. 15 ГК как убытки. По услугам надо смотреть был ли конкурс, было ли решение общего собрания и т.д. и если договор составлен фактически в одностороннем порядке, а дополнительные услуги не обусловлены составом общедомового имущества имевшегося на момент сдачи дома и также оспаривать в судебном порядке. 4000 для такой претензии конечно многовато, в общем то опираясь на приведенные нормы Вы можете направить ее в адрес ЖСК самостоятельно тут все надо делать письменно чтобы были доказательства для суда

Роман Артемьев · Answer

Уважаемый Василий, здравствуйте! В дополнение к ответам Андрея, который дал адекватную оценку сложившейся ситуации. Как только Вы полностью внесете паевой взнос за квартиру, то ЖСК обязан выдать Вам справку. Согласно статье 129 Гражданского кодекса РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью. Как Вы видите, Гражданский кодекс не связывает факт получения права собственности на квартиру с заключением Вами каких-либо договоров (в том числе с эксплуатирующей компанией, с компанией, эксплуатирующей трудящихся, и т.п. компаниями). Раз деньги полностью внесли — всё, право собственности возникло в силу ЗАКОНА. Откажутся выдать справку — иск в суд на ЖСК об обязании выдать справку. Или сразу иск о признании права собственности. Тогда решение суда о признании права собственности будет основанием для регистрации права собственности в ЕГРН. Плюс взыскание с ЖСК судебных расходов на госпошлину, на оплату услуг представителя. С уважением, Артемьев Роман P.S. При возникновении других вопросов или необходимости в подготовке документов — можете обращаться в чат ко мне или к юристам.