Собираемся покупать дачу (дом с участком). Есть вопросы к документам, не знаем как быть

Здравствуйте Алексей

Ничего страшного в этом нет. Вероятно первично собственность на земельный участок возникла во времена отсутствия ЕГРНИ. Тогда земельные участки не проходили ГКУ и ставились под условными номерами, без координат. Аналогично регистрировалось право на дом по декларации, без этажности и техпаспорта.

 С 1 марта 2008 года действует Федеральный закон N 221-ФЗ, который предусматривает создание общего государственного кадастра всех объектов недвижимости.
С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон N 218-ФЗ, который предусматривает создание единой системы учета и регистрации недвижимости, а также единого государственного реестра недвижимости, который объединит сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости (далее — ГКН) и едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. Потому продавцы могли вообще не регистрировать своё право.

НО ГЛАВНОЕ. Получение права собственности на участок  продавцом не дает право пользования участком, пока его границы не установлены на местности и не определены его координаты. Для сего Вам следует с продавцом обратиться к кадастровому инженеру, который выедет на место, проведет геодезические работы, составит межевое дело и поставит участок на ГКУ, то есть вам присвоят кадастровый номер. После чего по полученным координатам вы будете знать свои границы. Если границы участка совпадут с обозначенными на местности можно смело брать.

Несоответствие площади дома вещь поправимая. Также заказываете кадастровый паспорт и вносите изменения в площадь объекта.

Уважаемый Алексей! Здравствуйте! 

ЗУ должен быть уточненным, иначе сделку просто не пропустят.

Далее, согласно ст.1  федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ

(ред. от 03.07.2016) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»

садовый земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений)

Касательно регистрации — также можете, о чем уже высказался Конституционный Суд России.

Но вот в отношении того, что 

по факту дом — это капитальная постройка (большой утепленный дом, пригодный для проживания теоретически круглый год, с печью) с полноценным фундаментом на участке под садоводство. Второй момент — фактическая площадь существенно больше указаной

здесь надо разбираться (по уточнению ЗУ).

Здравствуйте, Алексей!

Единственным поводом для беспокойства в Вашей ситуации я бы посчитала этот момент

фактическая площадь существенно больше указаной.

Еще, как вариант для сомнений в сделке это основания приобретения права продавцом… «дарение» самые оспоримые сделки на практике… хотя в данной ситуации срок исковой давности уже прошел (3года), в остальном, никаких сомнений… Относительно приведенных Вами содержания граф из выписки ЕГРН… Такое стало возможным по причине «слияния баз» ЕГРП и ГКН в Единый государственный реестр недвижимости… И данных для заполнения, предусмотренной формой выписки из ЕГРН не достаточно, поскольку объекты как минимум 2012 года…Относительно данного вопроса можете посмотреть разъяснения на официальном сайте Росреестра:https://rosreestr.ru/site/pres...

В целом же:

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Т.е. сделку Вы можете оформить и все будет законно…

Если у Вас остались вопросы, я всегда готова на них ответить!

С уважением, Алина Пучко.

Здравствуйте!

Во избежание проблем с соседями, факта самовольного занятия земельного участка кадастровые работы нужно обязательно проводить. По результатам измерений кадастровый инженер изготовит межевой план на котором отобразит и закоординированное строение.Уточните также у продавца почему строение зарегистрировано как нежилое. Вероятнее всего изначально был построен и зарегистрирован хозблок, а затем проведено переустройство дома. Этот факт также может установить кадастровый инженер при изготовлении технического плана дома. Сопоставив реальные размеры и площадь с указанными в свидетельстве (или выписке из ЕГРН), будет ясно так ли было на самом деле. Удачи!