Как быть, если банк не выдал ипотеку после подписания кредитного договора?

Question

Добрый день! В банке была одобрена ипотека, выбрана и оценена квартира, назначен день сделки, подписаны все документы, включая кредитный договор и переданы в регистрационную палату для регистрации перехода права собственности, после чего банк отказывает в выдаче кредита по причине смазанной печати в паспорте продавца квартиры. Хотя все документы продавца были в банке до подписания договора. Никакого официального отказа банк не прислал. Просто послал и все. Заёмщик понёс порядка 60 тыс накладных расходов, потерял 1,5 мес. В договоре банк предусмотрел право невыдачи кредита на основании ст. 821, т е при признании заемщика неспособным вовремя вернуть кредит. А при чем здесь паспорт продавца? Каким образом его нечитаемая печать влияет на платёжеспособность заемщика? Есть ли примеры в судебной практике, что через суд можно добиться от банка выдачи кредита по подписанному договору? Или мы добьёмся в лучшем случае только возмещения затрат? Как бороться с таким самоуправством банка?

Максим Смирнов · Answer

Судебная практика неоднозначна. Есть две позиции. 1. кредитный договор является консенсуальной сделкой и считается заключенным с момента достижения между сторонами всех существенных условий данного договора. Так, в Постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2009 N 18АП-8256/2009 указано, что гражданско-правовыми характеристиками кредитного договора является то, что данный договор является возмездным, консенсуальным и взаимным, вступает в силу с момента его подписания. Кредитный договор, составленный в установленной форме и подписанный обеими сторонами, свидетельствует о достижении между сторонами соглашения по всем его существенным условиям. Исходя из положений ст. 819, гл. 42 ГК РФ существенными условиями кредитного договора являются: размер предоставляемых денежных средств, условия предоставления, срок предоставления и возврата кредита, проценты за пользование кредитом. В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Кредитный договор, составленный в установленной форме, подписан сторонами, что свидетельствует о достижении между ними соглашения по всем его существенным условиям. Кредитный договор как договор консенсуальный вступает в силу с момента его подписания. Данный вывод содержится в Постановлении ФАС Московского округа от 26.05.2003 N КГ-А40/2997-03. ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 02.08.2007 по делу N А56-60491/2005 указал, что в соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Суд указал, что кредитный договор является консенсуальной сделкой. Согласно п. 2 ст. 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору действительно применяются правила, предусмотренные параграфом 1 гл. 42 «Заем и кредит» ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора. С учетом положений, предусмотренных п. 1 ст. 819 ГК РФ, вывод арбитражного апелляционного суда со ссылкой на п. 2 ст. 808 ГК РФ о том, что кредитный договор является реальной сделкой, был признан неправомерным. К выводу о том, что кредитный договор является консенсуальной сделкой, пришел также ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 21.09.2000 N 3115, ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 06.09.1999 N Ф04/1872-308/А46-99. 2. вторая точка позиция о том, что данный договор считается заключенным с момента передачи денег. Так, ВАС РФ в Определении от 16.05.2007 N 5367/07 указал, что согласно п. 1 ст. 807, п. 2 ст. 819 ГК РФ кредитный договор является реальным договором и считается заключенным с момента передачи денежных средств. К аналогичному выводу пришел ФАС Московского округа в Постановлениях от 13.05.2010 N КГ-А40/2867-10, а также от 05.07.2010 N КГ-А40/6385-10 и от 12.11.2010 N КГ-А40/11168-10. ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 01.09.2003 N А42-7580/02-С1 также указал, что кредитный договор является реальной сделкой. В описанной вами ситуации отказ от договора не обоснован. У вас есть шансы.